2020年为什么两个月了房贷还没有下来

“现在合同上好像要写三个月左右。”当被问及银行房贷批准贷款需要多长时间时，一位房地产中介这样回答第一财经记者。

而就在一个星期前，这位房产中介的回答还是，银行审批速度正常，从申请到放贷基本在1个月以内。

短短几天，上海的楼市迎来重磅调控。先是1月21日，上海市住房和城乡建设管理委员会、市房屋管理局、市规划和自然资源局、市财政局、市税务局、人民银行上海分行、上海银保监局、市市场监督管理局联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》（下称《意见》），从需求端和供给端对楼市进行了一定的调控。

其中，在信贷方面，《意见》要求要严格执行差别化住房信贷政策。一方面，实施好房地产贷款集中度管理，加强个人住房贷款审慎管理，指导商业银行严格控制个人住房贷款投放节奏和增速，防止突击放贷。

另一方面，引导商业银行进一步加强审贷管理，对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度。严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。

这一差别化住房信贷政策的背景是，2020年的最后一天，央行、银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（下称《通知》），从资金端对银行业采取了涉房类贷款的额度管控。《通知》将银行业分为五档，并分档设置银行个人住房贷款余额占比的上限。

在不少业内人士看来，无论是央行、银保监会出台的《通知》，还是上海多个部门发布的《意见》，都传递出一个信号，住房按揭贷款的审批和监管或将更严，多数银行的房贷额度会有所收紧。而对于上海而言，由于房贷利率相较其他地区较低，导致银行总行在全国范围内进行房贷额度调控时，分到上海地区的份额可能较小。

一位国有大行分行副行长对第一财经记者表示，与往年相比，个人按揭贷款2021年以来明显偏紧，以前可以先放，不受额度限制，因为其中有季度性的安排，先投放，然后是按月逐步压缩或控制；而今年则变为按月均衡投放，比如全年100个亿的额度，每个月就只能放8个亿左右，再加上还有监管的窗口指导，要按比例投放，因此额度相对较紧，调控明显较严。

就上海地区来看，记者了解到，当前银行房贷审批仍在正常进行，还未出现停办的情况，但放贷时间有所延缓。

上述房产中介告诉记者，与其合作的银行目前都可申请房贷，包括四大行、部分股份行和城商行等，只不过放贷时间变长了，是之前的两倍还多。

“现在是，审批大约1个月到1个半月，放款需要1个月，再加上春节假期，可能就要3个月了；而之前是，审批2~3周，放贷1周左右。”他说。另外，他还提及，相比股份行和城商行，四大行的审批更慢。

中国银行一位房贷经理告诉记者：“这几天银行按揭贷款额度还是宽松的，但不能保证以后怎么样，因为额度天天都在变。至于放款时间，也要看具体情况，每个案子需要的时间都不一定。”

交通银行一位房贷经理也对记者称：“现在新政细则还没下来，房贷额度仍旧正常，但不确定之后会怎么样。从审批时间上看，的确更慢了，审批毛估要近4周。”

近期被传在广州、深圳停贷的某股份行相关人士亦告诉记者，目前该行在上海地区的零售信贷按揭业务仍正常推进，可平稳运行。

华东地区某股份行上海分行相关人士对记者称，“虽然去年三季度末行内暂停了按揭贷款审批，但2021年开始已重启，目前可正常办理按揭贷款业务，但审批时间上可能会比较长，并不确定要多久。”

此外，不止是按揭贷款“受限”，与房市相关的信贷“衍生品”某种程度上也受限了。日前，有媒体报道称，工商银行面向上海地区的、购买一手二手及法拍房等个人住宅（商用除外）中所缴纳税费的分期贷款产品正被全面叫停。对此，记者从该行相关人士处了解到，目前这一产品还能做，但下个月可能会受影响。

第一财经记者还了解到，华东地区某国有大行分行自去年就暂停了车库分期的相关产品。该行相关人士对记者称，“考虑到涉房地产类的长期产品都属于高风险的产品，不符合政策导向，因此去年就暂停了。”

除了信贷调控，配合21日发布的《意见》，1月25日，上海“法拍房”被限购，法拍房将陆续下架撤拍，现在正在拍卖的也更改了竞买人要求。在公拍网司法拍卖页面可以看到，竞买人参与竞买的，应当事先确定在本市具有购房资格，也就是单身限购一套，家庭限购二套。拍卖成交确认后，因买受人在本市无购房资格的，将依法承担悔拍等法律后果。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者表示，此次上海司法拍卖房政策，进一步体现了上海购房政策从紧从严的导向，此类领域过去容易绕过限购政策，而此次政策升级，和1月21日上海既有房地产政策思路相一致。

“类似政策下，这类房源的交易性价比将会下降，政策形成了威慑性，有助于后续房地产市场的平稳健康发展。”严跃进说。

中原地产上海首席分析师卢文曦也对记者称，“最近连续的政策出台本质上是想要打掉市场上的高涨情绪，给楼市降温，撇掉里面的投机成分，让市场回归理性。”