集齐“恒碧万”，包头楼市正隆

中国报纸记者高清坤|内蒙古包头报道

“现在市场真不错。成交量上升了。价格同比上涨了11%。

” 包头楼市的好，出乎了很多人的意料，一位房地产分析师提到销售数据时略有惊喜地对中国房地产报记者说。

从周期数据上比对，包头楼市也表现强劲。2018年第三季度，机构统计的包头房屋销售价格为6463元/平方米，2019年第三季度，这一数据为7181元/平方米，同比涨幅达到了11%。

3个月前的7月份，从全国房价上涨和下跌的城市数量看，房价上涨的城市数量为60个，比6月份的63个有所减少。包头是上涨城市之一，并惊到了业界人士，“上涨过快的城市肯定会有加码政策”，当时中原地产首席分析师张大伟表示，平顶山、大理、厦门、宁波、包头、太原等城市，很可能出现房地产调控加码。之后事实并没有如此发展。

在看似涨幅惊人的房价背后，是十余家外来品牌房企在包头迅速扩张，抢占市场，他们打破了这座“草原钢城”“稀土之都”楼市自给自足的封闭时代。他们对于房价上涨并没有太多意外，并且普遍将“稳中求进”作为对包头楼市的判断和投资的理由。

这也不难理解，作为内蒙古的经济中心和呼包银经济带、呼包鄂城市群的中心城市，包头这座位列三线的西北老工业城市，有着天然的区位优势，城市的转型发展为房地产市场打了一剂强心针。

一栋栋新的居民楼破土动工，一座座新的商业综合体拔地而起，新城市的建设不紧不慢，亦如生存在这里的房地产开发企业，对未来充满期待。

市场群雄并起

春江水暖鸭先知。房地产企业对市场的嗅觉从来最灵敏。2018年，中海、万科、融创、新城、中梁等品牌房企相继在包头拿地。2019年，包头楼市又增加了碧桂园、保利、富力等品牌房企进入拿地。

这些房企大多认为，包头作为内蒙古的经济中心和呼包银经济带、呼包鄂城市群的中心城市，这座位列三线的西北老工业城市有着其独特的魅力。

在外来房企大步进入的城市，本土企业都会毫无例外遭到挤压。记者了解到，包头本地除方兴地产等少数几家龙头房企紧随外来房企，陆续在各区域拿地以外，仅有伊泰地产、中朵地产相继在滨河新区与石拐区拿地。

“除绿地、华润、融创等率先向西北及内蒙古布局的企业首先进入呼和浩特，再进入包头以外，布局略晚的富力、碧桂园等房企均是将包头作为前站，随后再进入呼和浩特及周边城市。”有当地业内人士分析称，经过多年的开发，内蒙古首府呼和浩特房地产市场已接近饱和，众多品牌房企布局内蒙古的首选已经改为包头。

在一片喊衰三四线城市的声音背后，易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为，虽然楼市整体降温，但三四线城市仍然是房企关注的重点。特别是西北市场，近几年活跃程度较高，市场表现不错。房企布局一般会首选省会城市，其次是省内发展比较好、规模比较大的城市。包头虽然是地级市，但城市规模较大，基础较好，也是连通华北和西北的重要节点城市。在建设和打造核心城市提出后，包头正在从非热点三四线城市，向热点三四线城市进行转变。

对于市场竞争，有本地房企人士告诉记者，虽然品牌房企的进入会在某种程度上加剧竞争压力，但是优胜劣汰不是坏事，这对城市价值和产品品质有着明显的促进作用。

有品牌房企人士则表示，虽然包头房价比呼和浩特低，但是包头在居住环境、配套、宜居方面比呼和浩特好一些，行业发展比较健康，潜力大。作为三线城市，包头房地产的政策环境松紧适中，没有限购限贷政策的约束，利率的上浮也在人们可接受的范围内。可以看出，无论是当地政府还是金融机构，都比较支持房地产发展。

对竞争持乐观态度体现在数据上更为明显。以富力地产为例，中国房地产报记者获取的信息显示，2014年富力地产进入包头，之后陆续进入呼和浩特、集宁、通辽等城市。目前在包头已经开发6个项目，仅包头一市在其内蒙古区域的份额占比就超过了50%，而内蒙古又是其西北板块重要的一环。

房价稳中上涨

品牌房企抢占市场的另一个原因是，包头楼市很“稳”，且他们对后市充满期待。

戴德梁行的数据显示，包头楼市2019年第一、第二、第三季度销售套数分别为5957、7703、8604套；销售面积分别为71.85万、93.17万、106.66万平方米；销售价格分别为6799、6946、7181元/平方米；销售金额分别为46.85亿、64.72亿、76.6亿元。第三季度销售套数和销售面积已接近历史最高，销售价格和销售金额创下历史新高。

包头楼市销售情况

这一数据在过去几年虽然有涨有跌，但整体的上涨趋势十分明显。在2016年第一季度，包头楼市销售套数仅为4616套，销售面积50.75万平方米，销售价格为5105元/平方米，销售金额25.91亿元。

需要注意的是，按照中国房地产报记者的走访路线来看，在包头核心的几个市辖区，目前新房单价要远远高于上述均价，普遍超过8000元/平方米，甚至有项目已经逼近或超过万元大关。

多位受访的房企人士还分析了包头楼市客群的构成，他们称，购房者中包头本地的占比更多，周边旗县也有一部分。一方面是棚改所产生的大量刚性购房需求，另一方面，包头的昆区、青山区老旧小区较多，人们生活水平逐步提高后，改善型需求旺盛，二孩政策放宽之后提前置业的人也很多。购房人对于本地龙头房企和外来品牌房企更加信赖，对房企的服务和产品品质要求更高。

包头市住房和城乡建设局的市场报告称，2019年上半年包头房地产开发项目规模、投资金额和商品房供应速度均有大幅提升。“去化周期18个月，处于合理区间。”

土地市场方面，与去年比较，有所回落。中指研究院称，在经历2010年~2013年高规模供地后，包头市住宅用地供应节奏明显放缓，2015年~2017年推地规划建筑面积均不足300万平方米，2018年政府推地节奏加快，供地量接近600万平方米，带动成交规模明显回升。2019年以来（截至10月28日），包头市住宅用地推出规划建筑面积为254.5万平方米，同比降幅近五成；受供应规模缩减的影响，成交规模同比下降近五成至206.6万平方米，土地出让金同比下降42%；从价格端来看，2019年以来，住宅用地成交楼面均价为1796元/平方米，同比上涨10.3%，溢价率较去年同期提升7.2个百分点至19.4%。

从2019年以来住宅用地成交分布的情况来看，九原区、石拐区成交宗数较多，分别成交4宗，其中九原区成交面积占全市的比重接近四成。另外，九原区、青山区的地块更受房企青睐，成交溢价率较高，部分地块溢价率超30%，其他区域地块多以底价成交。

对于包头楼市，严跃进认为，市场在变化，过去房价不怎么涨的城市，现在要警惕补涨效应。对于政府来说，过去考虑的是去库存，现在考虑的自然是“稳市场”。

发展的逻辑

拿地的选择，往往体现出房企对于不同片区的态度，这背后离不开包头城市发展的逻辑。

九原区、青山区土地溢价率较高的原因之一，是受到了包头新都市区的影响。官方称，新都市区位于包头形态几何中心，这片28000亩的土地，是1955年包头城市规划时，规划者埋下的一大伏笔，就是为了等到有一天包头城市人口、经济、社会发展到有需要的时候，为包头市的再规划、再升级提供条件。

有房企人士在接受采访时称，新都市区只是一个概念，大致位于九原区与青山区之间，是随着市政府等行政机关迁入而被放大的概念，只不过城市的发展重心已经向这里转移了。“各大房企进入包头之后，拿地的首选就是新都市区，这里存量土地仍然比较充足，万科、中海、碧桂园、保利都在新都市区拿了地。只要有合适的地块，外来房企的态度就会很积极。”

乐观的另一个原因是，按照《包头市区域性消费中心发展规划（2015~2020年）》的规划定位，包头市将建设10个市级商业中心暨商贸集聚区，20个特色商业街区，30个特色专业市场，100个社区商业中心。最终将包头建成集商贸流通、房地产业、健康产业、文化旅游业、会展业等为一体的区域性消费中心。城市性质由工业城市逐步向中心城市转变，人口总量最终将达到450万。

直接受到利好的包括商业项目。“虽然包头的商业环境不如呼和浩特繁华，但本地人不是没有需求，而是没有好的商业中心。”在上述房企人士看来，包头目前主要的商业片区和代表性商业有昆都仑区的老包百，青山区的万达、华联、苏宁等，这些本地老牌的商业中心，和前几年新发展起来的商业中心并不能满足包头人的需求。“按照政府的规划，未来将在每一个小的区域里打造一个新地标，比如新城控股的吾悦广场、富力的富力广场等，也就是说包头缺少好的商业中心，商业潜力很大。”

透过包头的几个商圈，可以微观看到包头所经历的三个发展阶段，也更容易让人理解品牌房企为何如此青睐包头。

从包头昆都仑区的老包百商圈，到青山区的万达商圈，再到新都市区，不同建筑形态所产生的强烈视觉冲击力，会让外来人清晰地触碰到城市发展的脉络与岁月的痕迹。包百商圈及其周边的老旧小区，代表着城市发展初期的老城区；万达商圈及其周边配套较完善的居民小区，代表着城市转型探索与发展；随着行政机关迁入而形成的新都市区和一座座新建的商业中心，代表着城市正在经历着蜕变。

这场变局的主角之一，正是一家家嗅觉灵敏的房地产开发企业。他们对中西部潜力的三四线城市房地产市场普遍看好，包头又是他们布局西北最理想的城市之选。

在记者短短两三天的调查采访中，有人士认为，集齐世界500强企业万科、恒大、碧桂园的包头楼市，新鲜血液已经不断地输入，这个正在崛起的新三线城市，成了投资的战场。也有人士称，希望这些头部房企能起到品质的榜样作用。