【物业费收费许可证】专题西安航天逸居小区备案物业费0.9元/平方/月 为啥实收1.2元？

房管局提交的电力物业服务合同上，物业费0.9元/平方米月，物业公示及与业主的《物业服务合同》中，物业费1.2元/平方米月。

这到底是什么情况?

业主：小区大部分人对价格不符不知情

业主李先生称，近日，航天逸居小区物业管理委员会向业主公示了两份航天逸居小区备案的“前期物业服务合同”。上面显示：物业收费备案与其公示及实际收费标准不同。小区物业管理委员会负责人郭先生称，这是经业主要求向长安区住建局申请政务公开得到的两份前期物业合同。

“一份备案时效为2013年4月25日至2016年4月25日，一份为2016年4月25日至2019年4月25日。两份合同中物业服务费均为0.9元/平方米·月，但自2012年业主入住至今，小区物业却一直按1.2元/平方米·月来收。”李先生不解地说。

在其提供的相关照片中，华商报记者看到合同中盖着“西安市长安区住房保障和房屋管理局前期物业备案专用章”，一份盖章时间为2013年4月2日，一份为2016年3月28日。

但在小区物业办，华商报记者看到悬挂着的“小区物业服务收费公示牌”上显示物业收费标准为1.2元/平方米·月。右下方有“陕西省物价局价格监督检查分局监制”字样，右上方有“收费备案时效：2012年7月1日至2013年6月30日”。

另外，业主手册上的物业服务费也是1.2元/平方米·月。多名小区业主证实，物业费自2012年起，一直按1.2元/平方米·月收取，但公示前大家对物业费备案及价格不符不知情。

多名小区业主称，小区物业是三级物业。在其官网上，也有“具有三级物业管理资质的物业管理企业”的简介。另根据业主提供的资料，该小区为经适房小区。

物业管理科：业主说法属实

建议向价格主管部门投诉

对业主疑问，7月10日上午，小区物业一负责人说：“这个得问我们总公司。”

7月10日下午，小区物业陕西金维物业服务有限公司一工作人员回复说：“备案价格是0.9元/平方米·月，而我们和业主签订的物业服务合同中物业收费标准为1.2元/平方米·月，这是业主认可的。目前，我也只能解释这么多了。”

华商报记者又致电长安区住建部门，一物业管理科工作人员说：“业主说法属实，该物业公司在长安区房管局的备案价格确实为0.9元/平方米·月，但这是我们经手的第一起‘房管局备案价格和物业收费及公示价格不同’的案例，建议向价格主管部门投诉。”

据了解，物业收费曾实施房管和物价部门“双备案”，在物价局备案时需提交在房管部门备案的合同，由其颁发收费许可证。不过，之后，西安市出台规定，自2015年1月下旬起，物业费无需再向物价部门备案。

价格和收费管理科：没有备案

建议向住建部门投诉

7月11日，记者致电长安区发改委价格和收费管理科。对上述问题，一工作人员也先称物业收费不需要在物价部门备案。

但对于房管局备案时效为2013年4月25日至2016年4月25日的前期物业服务合同，该工作人员查询后说：“没有备案。”

至于为何没有备案?该工作人员则称不了解，建议向住建部门和区市场监督管理局投诉。

12日下午，长安区市场监督管理局相关工作人员称，根据《西安市物业管理条例》第50条：前期物业服务合同签订之日起十五日内，建设单位应当将前期物业服务合同和临时管理规约向区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会备案。区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会应当自备案之日起五个工作日内将备案情况书面报告市物业管理行政主管部门。《西安市物业管理条例实施细则》第67条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业费。

“因此，该问题应由物业管理行政主管部门监管。”该工作人员说。

资深物管人士：要求“双备案”期间未向价格部门备案属违规

华商报记者向一资深物业管理人士了解到，自2015年1月20日起，西安市依据省物价部门的相关规定，颁布并实施市物发【2015】15号文件，取消保障性住房、房改房、老旧住宅小区和普通住宅的价格备案制。

该资深物业管理人士表示，在2015年1月20日之前一直实施“双备案”，如果价格主管部门认为该物业在“双备案”实施期间没有备案，就属于违规。

也有物业管理人士认为，房管部门的备案收费标准为0.9元/平方米·月，而实际收取1.2元/平方米·月。物业应向业主出示1.2元/平方米·月的收费依据，如果没有则可能涉嫌违规。

律师说法：是否违规收费要看物业公司资质

陕西海普睿诚律师事务所李耀华律师说，关于前期物业备案，《陕西省物业管理条例》规定了向两个行政主管部门备案：一是前期物业服务合同备案，开发商应当在销售物业前与其选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同，并在合同签订之日起15日内报物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门(住建部门)备案;二是物业收费价格备案，《陕西省物业管理条例》第六十四条规定，物业服务的收费标准和形式，由建设单位或者业主与物业服务企业按照国家和本省物业服务价格有关规定，在物业服务合同中约定，并向价格主管部门备案。

李耀华说，2012年10月1日起施行的《陕西省物业服务收费管理办法》规定，住宅物业收费实行政府指导价且有相应标准，物业公司应根据其服务资质和标准，结合物业类型进行收费，以高层住宅为例，三级资质是0.9元/平方米·月，二级资质是1.2元/平方米 月。2014年9月1日起施行的《陕西省物业服务收费管理实施办法》中物业收费标准规定和之前的规定一致。2015年1月20日，西安市物价局规定将保障性住房物业收费明确为实行政府指导价。

“虽然航天逸居小区在住建部门备案的物业费价格0.9元低于实际收取的1.2元，但价格主管部门不能仅依据在住建部门的备案合同进行处罚。”李耀华说，是否构成违规收费除了看1.2元的收费标准是如何构成的，2015年1月20日前是否经过物价部门备案，还主要看物业公司的服务资质。如果物业公司和业主在合同中约定了0.9元基本物业服务费加0.3元的增值服务费，就没有超过备案的价格。如果没有这样的合同约定，那就要看物业公司的资质。如果不具有二级资质而收取了1.2元，那就构成违规收费，价格主管部门可责令清退并进行处罚。

“我省及西安市的物业收费规定较多，有的规定不够明确，需要价格主管部门、住建部门在修订相关规定时考量，做好政策衔接。”李耀华律师说。 华商报记者 付启梦