1231政策对购房贷款的影响专题之购房避坑：青岛房企冲刺半年度业绩的那些套路

正常开发商一年有两个大节点，一个是冲刺630，也就是半年销售指标。两个是1231，即短跑年度销售指标。

要说为啥这两个是节点，为啥要聚焦完成呢，原因不外乎有三个，第一个，涉及股价和股东权益的业绩报表；第二个，涉及整个企业战略规划的实施结果；第三个，涉及到各个岗位的工作是否可以保留；

这几天看朋友圈基本上各个开发商都开始不断发出微信刷屏稿，促销冲刺630及7月涨价的信息，开发商迷惑客户价格的手段，大多是使用特价房，送车位，送装修，低首付，送软装，工抵房、员工房等方法。

6月份来讲，时间节点上，会在6月18号及6月20号。一个是蹭一下618京东购物节，使用到访礼等线上方式，挤压一波客户到访，6月20号，推一波房源优惠，再来个倒计时10天，给客户一个关门的时间，给销售一个逼定说辞，快速的收一下之前的未成交客户，之所以留下11天的时间，是确保房源去化及时签约。

在这给大家四个方法，看看哪些是真的促销，哪些是换汤不换药的虚假动作。

一、贷款客户用全款折扣买顶底房源

市面上大多数的特价房都是找的顶底房源为主，本身就是销售难度较大的房源，去化到最后还得靠价格让步，大部分的方式是把正常房源的全款优惠，放到顶底房源上，做成一口价，要求必须月底签约交首付。如今品牌开发商的建设要求还是比较高的，顶底房源房源质量问题不必过分担忧，如果囊中羞涩，买顶底房源的话，不用等到最后的特价房，直接用正常全款折扣跟开发商谈价即可。

二、真正的特价房是可以调备案价

在跟开发商议价的时候，开发商会根据你的付款确定相关的优惠，只要不是热销盘，其实可以议价，可以用贷款方式获取全款的折扣。你能跟开发商谈判的筹码就是稍微添加首付，缩短付款时间即可。此外呢，会有特价房，这种特价房，是开发商真正的调低备案价，真正的优惠，但是这种房源可遇不可求，非常少见，正常第一种方式更合理一些，并不是销售口中，这是我们备案底价，政府要求的最低价格不能调价。这种价格幅度都是政府规定好的，开发商是可以调节的。

三、送车位、送软装、送物业费，正常都会调高原价格

一套房子，单价上浮个300来块钱是看不大出来的，但是这300块钱的单价，对于一套130平的房子总价就变化了接近4万块钱，这4万块钱在西海岸买个车位是够了，而且目前西海岸车位空置率特别高，开发商就利用所谓的送车位，把车位这种长库存给处理掉了，至于送软装，都是集团采购的，成本价更低，而且买的都是期房，你能确定3年之后这些软装和家电不过时吗，送给你的也是3年之后的事情，给不给也是有风险的，真的给你了也是过时货源。

四、能在售楼处公开卖的员工房和工抵房基本都是降价的外衣

真正的员工房，是内部员工买的，会享受低于市场客户的折扣和高于市场客户可选的房源范围，但是正常员工买肯定是要对公司有承诺的，比如多长时间不能离职等要求，员工承担了风险才能享受这种权益，工抵房就比较简单了，基本都是抵账给工程房，绝大多数需要全款。买这两种房子价格肯定低于市场客户，是紧紧贴着备案底价的。

但是，需要注意3点：1、更名过程中非交给开发商的资金进行第三方监管；2、确保房源产权清晰，避免一房两卖；3、先更名后补尾款，签订协议。

但是目前大部分的员工房和工抵房都是一手房不需要更名，其实就是开发商降价的一种方式，包括让你签的保密协议都是在演戏给你看，那么这种房源的价格其实是可以再议的。

总之，如果你是刚需，在预算之内看好就尽快买，如果你是改善，别屈服于价格。买房子不是小事，不要因为价格改变你最初的需求。

致敬西海岸

一直热爱！

永远澎湃！