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1231政策对购房贷款的影响专题之购房避坑:青岛房企冲刺半年度业绩的那些套路

正常开发商一年有两个大节点,一个是冲刺630,也就是半年销售指标。两个是1231,即短跑年度销售指标。

要说为啥这两个是节点,为啥要聚焦完成呢,原因不外乎有三个,第一个,涉及股价和股东权益的业绩报表;第二个,涉及整个企业战略规划的实施结果;第三个,涉及到各个岗位的工作是否可以保留;

这几天看朋友圈基本上各个开发商都开始不断发出微信刷屏稿,促销冲刺630及7月涨价的信息,开发商迷惑客户价格的手段,大多是使用特价房,送车位,送装修,低首付,送软装,工抵房、员工房等方法。

6月份来讲,时间节点上,会在6月18号及6月20号。一个是蹭一下618京东购物节,使用到访礼等线上方式,挤压一波客户到访,6月20号,推一波房源优惠,再来个倒计时10天,给客户一个关门的时间,给销售一个逼定说辞,快速的收一下之前的未成交客户,之所以留下11天的时间,是确保房源去化及时签约。

在这给大家四个方法,看看哪些是真的促销,哪些是换汤不换药的虚假动作。

一、贷款客户用全款折扣买顶底房源

市面上大多数的特价房都是找的顶底房源为主,本身就是销售难度较大的房源,去化到最后还得靠价格让步,大部分的方式是把正常房源的全款优惠,放到顶底房源上,做成一口价,要求必须月底签约交首付。如今品牌开发商的建设要求还是比较高的,顶底房源房源质量问题不必过分担忧,如果囊中羞涩,买顶底房源的话,不用等到最后的特价房,直接用正常全款折扣跟开发商谈价即可。

二、真正的特价房是可以调备案价

在跟开发商议价的时候,开发商会根据你的付款确定相关的优惠,只要不是热销盘,其实可以议价,可以用贷款方式获取全款的折扣。你能跟开发商谈判的筹码就是稍微添加首付,缩短付款时间即可。此外呢,会有特价房,这种特价房,是开发商真正的调低备案价,真正的优惠,但是这种房源可遇不可求,非常少见,正常第一种方式更合理一些,并不是销售口中,这是我们备案底价,政府要求的最低价格不能调价。这种价格幅度都是政府规定好的,开发商是可以调节的。

三、送车位、送软装、送物业费,正常都会调高原价格

一套房子,单价上浮个300来块钱是看不大出来的,但是这300块钱的单价,对于一套130平的房子总价就变化了接近4万块钱,这4万块钱在西海岸买个车位是够了,而且目前西海岸车位空置率特别高,开发商就利用所谓的送车位,把车位这种长库存给处理掉了,至于送软装,都是集团采购的,成本价更低,而且买的都是期房,你能确定3年之后这些软装和家电不过时吗,送给你的也是3年之后的事情,给不给也是有风险的,真的给你了也是过时货源。

四、能在售楼处公开卖的员工房和工抵房基本都是降价的外衣

真正的员工房,是内部员工买的,会享受低于市场客户的折扣和高于市场客户可选的房源范围,但是正常员工买肯定是要对公司有承诺的,比如多长时间不能离职等要求,员工承担了风险才能享受这种权益,工抵房就比较简单了,基本都是抵账给工程房,绝大多数需要全款。买这两种房子价格肯定低于市场客户,是紧紧贴着备案底价的。

但是,需要注意3点:1、更名过程中非交给开发商的资金进行第三方监管;2、确保房源产权清晰,避免一房两卖;3、先更名后补尾款,签订协议。

但是目前大部分的员工房和工抵房都是一手房不需要更名,其实就是开发商降价的一种方式,包括让你签的保密协议都是在演戏给你看,那么这种房源的价格其实是可以再议的。

总之,如果你是刚需,在预算之内看好就尽快买,如果你是改善,别屈服于价格。买房子不是小事,不要因为价格改变你最初的需求。

致敬西海岸

一直热爱!

永远澎湃!

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