65万的房贷提前还款利息怎么算

根据国家统计局公布的数据，2020年全国平均房价已经达到9860元/平方米，根据2021年第一季度的数据，全国平均房价已经突破万元。

要知道20年前，我们国家的房价均价还不足2000元，而今房价已经进入了“万元时代”。

不管是房价的绝对水平还是相对于普通家庭的收入水平，如今的房价都不可谓不高。按照目前很多城市的房价来看，购买一套100平米左右的房子，基本上都要100万以上，如果是一些重点城市的话，购买一套房子需要150万甚至200万以上。

面对这样的房价，普通家庭基本上不可能实现全款买房，因此目前大多数家庭都会选择按揭买房。如果选择按揭买房的话，购房者可以先拿出房屋总价的30%当作首付款，剩下房屋总价的70%向银行贷款，这样就能凑够买房子的钱。同样购买总价为100万的房子，全款买房需要拿出100万的现金，而按揭买房只需要拿出30万的首付就可以。

因此按揭买房确实降低了买房的初始成本，让更多普通家庭可以实现低成本买房，也让很多人能够早日住进自己的房子。

本来按揭买房是照顾刚需的一种买房方式，房贷利率相比市面上的一些贷款也要低很多，基本上算是福利贷款。虽然很多专家都表示房贷是普通老百姓可以借到利息最低的贷款，不过实际的房贷利息并不低，主要原因有两个：首先贷款的本金太多，购买一套100万的房子需要像银行贷款70万，对于大多数家庭来说这都是一笔巨款；然后贷款的年限太长，30年代基本上相当于一个人的半辈子。

基于这两个原因，即使房贷利率并不高，但是购房者贷款30年所承担的房贷利息却不是小数目。下面我们就结合一个案例来看一下，向银行贷款70万，30年的房贷利息到底是多少。

案例：小王购买一套100万的房子，向银行贷款70万，选择最主流的还款方式，30年等额本息。房贷利率为基准房贷利率4.9%上浮15%，最终的房贷利率为5.635%。

通过计算，小王每个月需要向银行还贷款4034.01元，30年产生的房贷总利息为75.22万元，加上70万的贷款本金，还款总利息为75.22万元。

通过上面的结果我们可以得知，贷款30年产生的房贷利息比实际的贷款本金还要高，如果不经过计算，很多人根本不相信30年的房贷利息会有这么多。

当然关于房贷利息的问题，一直有两种截然不同的观点：一种观点是房贷利息并不高，因为通货膨胀的存在会淡化房贷利息，现在4000的房贷对于购房者来说确实要承受很大的压力，但是10年后或者20年后，这么多房贷根本就不是问题；另一种观点房贷利息很高，假如贷款70万的话，30年的房贷利息要75万左右，房贷利息比买房的本金还要高，相当于购买100万的房子，实际的买房成本为175万，这会给购房者带来非常大的压力。

其实这两种观点都有一定的道理，通货膨胀确实会淡化房贷利息成本，随着时间的推移，同样的房贷，购房者会感觉压力越来越小。当然房贷利息成本确实很高，因为按照现在很多家庭的收入水平，想要挣到75万的房贷利息，可能需要10年以上，即使工资水平在不断提高，但是提升的幅度能有多少呢？

因此在笔者看来，即使通货膨胀在一定程度上削弱了房贷利息带来的压力，不过购房者依然要尽可能降低房贷利息所带来的压力。一位银行经理表示：虽然现在大多数人都选择贷款买房，但是大多数人对贷款买房并不了解，很多人都在给银行白白送钱。如何才能降低贷款买房所带来的房贷利息成本呢？接下来笔者就给购房者3个贷款买房的建议。

第一：对于资金比较宽裕的购房者，尽可能提高首付比例。

虽然大多数人都会选择30%的首付比例，但是这并不意味着30%的首付比例是最划算的贷款方式，相反在购房者的能力范围之内，首付比例越高就越划算，最划算的买房方式就是全款买房，当然有全款买房能力的太少，不过能拿出30%以上首付的家庭还是挺多的。

如果购房者手中有闲置的资金，同时有没有好的投资渠道的时候，尽可能提高首付比例就是最好的投资。如果购房者支付30万首付，贷款70万，第一年的房贷利息为4万左右，到那时如果购房者支付65万首付，只贷款35万的话，那么第一年的房贷利息只有2万左右，从长远来看，可以剩下很多房贷利息。

第二：对于收入水平高的购房者，尽可能缩短贷款年限。

30年还款是最常见的还款方式，也是大多数人选择的还款方式，因为选择30年等额本息还款的话，每个月还房贷的压力最小，不过于此同时，总的房贷利息也是最多的。对于一些收入水平比较高的购房者即使月供提高一倍也毫无压力，这种情况完全可以缩短贷款的年限。比如购房者月收入2万以上，如果选择30年等额本息还款的话，每个月的房贷4000元左右，购房者完全可以缩短贷款的年限，可以省下不少房贷利息。

第三：对于有提前还款打算的购房者，越早还完越好。

有一些人在买房之初就有提前还款的打算，而提前还款一定要注意，还清贷款的时间越早越好。了解等额本息还款的人都知道，等额本息前期还的基本上都是利息，就拿上文中的例子，购房者第一年还贷款48408.18元，其中利息就有39209.84元，基本上80%以上都是利息，这也就意味着购房者每晚还一年贷款，就要承受好几万的房贷利息。对于没有提前还款打算的人来说没什么，但是对于有提前还款打算的人来说，晚还款就意味着更高的利息成本，如果还款的时间已经过半，基本上已经没有提前还款的必要。