枫丹丽舍实践：小区物业费该怎么收？酬金制下质价相符

枫丹利公司实践：小区物业费该怎么收？案例制下如何鼓励房地产公司？

物业费价格调整属于全体业主共同决定的事项，物业费价格调整应由房地产和业主依法协商决定。

小区物业费该怎么收，目前有哪些值得借鉴的经验？

枫丹丽舍小区受益于酬金制物业管理模式，这里的物业公司能在预收的物业服务资金中获得一部分报酬，从而受到激励，积极推动解决停车难、供暖不热难题。小区的物业收费与服务质量逐渐“质价相符”。

物业缴费率上涨 物业企业酬金就上涨

枫丹丽舍小区是一个全低层、中大型商业住宅小区，拥有住户1517户。

小区园内树木葱郁，步道上安装着休息长椅和健身设备等公共设施。一块空旷广场上，十几位小朋友正在教练的指导下进行一场小型足球赛，广场另一侧正在举行“垃圾分类从我做起”的宣传活动。“平时，业委会也会和我们一起组织小区居民在这里开展跳蚤市场、联欢晚会等活动。”枫丹丽舍小区物业工作人员表示。

下沉花园占地2.3万平方米，拥有凯旋门、喷水池等景观设施，草坪苗木和花卉每年都会增添更换。“园内种植着不少葡萄树和杏树，到秋天果子成熟了，我们会采摘下来分给小区居民品尝。”

小区如今呈现的“洋房花园”风貌，与良好的物业管理不无关系。枫丹丽舍小区业委会主任赵庆锋告诉记者，自从小区物业采取酬金制模式运行后，物业服务质量稳步提升。

所谓酬金制，即在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

“这种物业管理模式，与传统的包干制不同。包干制物业管理模式，是业主把物业费交给物业公司，物业费怎么用、往哪用都是物业公司决定的，一旦物业公司出现让业主不满意的地方，就可能不交或少交物业费，物业服务质量也随之下降，这样可能形成一种恶性循环。”赵庆锋说。

业主对物业是否满意，最直接的表现就是物业缴费率。赵庆锋说，枫丹丽舍小区业委会就按年度收费率给予物业公司浮动的物业服务管理酬金，每月计提基本酬金5%。“如果年度物业缴费率在80%以下，实际酬金就是物业费的5%；如果缴费率有95%，实际酬金能拿到10%；如果缴费率达到100%，就能拿12%。”

在枫丹丽舍小区物业经理王进看来，这样的酬金制模式，也是对物业公司工作的考核，激励的政策可以督促物业积极履行职责。“这种管理模式，物业的收支明细都是透明的，物业主动接受全体业主的监督，也更能得到全体业主的认可，我们的工作也能得到更多支持。”王进说。

业委会组织、业主投票确定物业收费标准

“别看现在小区环境这么好，其实在很长一段时间，小区物业如同虚设，绿地都荒芜了，大门、公共设施也破损得严重，还发生过不少盗窃案。”赵庆锋说，由于当时的物业收费低，物业费如何使用全部由物业公司决定，服务质量严重下滑。

久而久之，许多业主拒缴物业费，物业公司没有足够经费管理服务，物业管理问题愈发严重，形成恶性循环。

逐渐的，调涨物业费成为大多数业主的基本共识。“因为之前一任物业出现的问题，我们业委会在之后组织选聘新的物业公司时，也特别注意了物业收费与服务质量是否能质价相符。”赵庆锋说。

目前，枫丹丽舍小区的物业费价格为2.93元/平米月。赵庆锋记得，当时在确定新的物业标准和价格时，业委会专门向物业管理主管部门和一些专业机构咨询，也参考了其他一些小区的物业费标准，供业主进行讨论。

“我们当时委托专业的第三方机构做了一个评估，确定了2.66元/m·月、2.93元/m·月和3.68元/m·月三种收费标准。业主大会先表决通过我们要哪一级别的物业，再在同一物业费标准和价格下选聘物业企业。最后，经过业主投票表决决定，确定了2.93元/m·月的物业费价格标准。”

赵庆锋说，目前，小区业委会和物业公司存在一个共同管理的账户，每年年初由物业公司制定年度计划，每月公示开支明细和下月预算。业委会每月负责审查物业公司上月的报表，如果预算开支等都处于合理范围，业委会即批准使用物业服务费。

在他看来，在确定物业收费标准和监督物业管理过程中，业委会应该最大程度地发挥作用。“我们像管理企业来对待整个小区的物业工作，业主大会就好比一个企业的股东大会，业委会相当于董事会，物业管理公司就是管理团队。业委会同时主动接受政府有关部门的指导和监督，这也正是新的《物业管理条例》所要求的。”

小区地面画出的停车位。摄影/新京报记者 王嘉宁

推动解决停车难、供暖不热等难题

记者走访发现，小区房屋为法式花园洋房，每栋楼旁边都有不少停车位。一些相距较远的楼栋之间，有些道路比较宽阔，两侧画了停车位，有序停放着私家车。一些空闲车位上，也未见到有安装车位地锁的情况。

此外，记者注意到，小区长期实施封闭管理，对于外来车辆进入采取访客管理制度，访客车辆进入，收取每小时1元的停车费。

小区物业工作人员介绍，目前小区拥有地面停车位1381个，采取每户前2辆车停车免费、第3辆及以上每辆车每月收150元停车费的管理方案，同时对外来车辆采取停车收费的措施，避免外来车辆挤占业主停车资源。

“很长一段时间里，小区停车位管理混乱，业主私自安装地锁现象非常多，各种车位地桩、地锁的数量达到500多个，外小区车辆也停入小区占据小区车位。很多业主车辆夜间回来没有车位停车，不得不停在应急车道；而一些被安锁的车位一直空着，造成了园区车位资源的大量浪费。”赵庆锋说，新物业入驻后，业委会和物业下定决心要解决这个“老大难”的问题。

“停车难的问题在很多小区都有，我们解决这个问题也费了很多精力。”赵庆锋说，当时业委会和物业反复与业主们沟通，先解决业主车辆档案管理的问题，再决定实施封闭管理和清理地锁。最后由房管所、城管部门、交通队、派出所、居委会等多家政府执法机构联合执法，强制性拆除了全部500多个车位地锁，腾出了原来全部的1381个停车位。

长期以来，困扰枫丹丽舍业主的另一个难题，是北区的自来水水管多次爆管，这让物业不堪重负，冬季供热质量逐年下降，许多业主家冬天室内温度不足15℃。

“这个问题也是业委会和物业一起去与供热单位、自来水集团沟通磋商解决的。”赵庆锋说，业委会和物业搜集、整理出关于小区供热和供水最新最全面的材料，提供给相关单位，由业委会秘书和物业经理负责每日跟踪进度；同时，向全体业主如实、及时通报进展。最后，北京自来水集团和北京热力集团及时更换了北区自来水供水管道和供暖管道。

据悉，目前该小区还在积极推动使用公共维修资金，对部分楼栋严重破损的屋顶房檐更换维修，消除安全隐患。“《北京市物业管理条例》中对专项维修资金的补足、使用也进行了专门规定，例如，专项维修资金余额不足首期筹集金额30%的须补足。这种具有实际操作性的方式，也有利于保障小区住宅楼和公共设施的维修。”

新京报记者 吴娇颖 摄影记者 王嘉宁