买卖二手房专题之二手房交易全流程，按照这些步骤来谁也忽悠不了你

我是成熟的。是全国资深房地产投资专家。你遇到晚买房的军人，现在为5000人提供买房的最佳解决方案。

提问：您好，购买二手房的技巧和流程，需要注意的都有什么？

回答：买二手房的主要流程为:

选房—看房—确定房子—签约—贷款—交房。

1.一定要调查清楚业主卖房的原因，这决定了业主卖房子的心态，好不好砍价。

2.问清楚房子的学位有没有使用。一旦用过了，就会锁定三到五年，自己要是有小孩或者是未来自己卖房的话都不好弄，如果他用了，你可以就砍砍价了。

3.确定房子是否出租，买卖不破租赁，租客有优先购买权，必须让租客放弃。这一点在后期签二手房买卖合同时候注意修订条款，或者写补充协议，以规避风险。

4.房子是否有抵押，如果有，问清楚欠款多少，因为这个关系到你赎楼交多少担保手续费和赎楼利息。因此尽量考虑买红本在手的房子。

5.一定要挑选一个专业靠谱的中介，中介不宜过多，问合同、问手续流程都必须清楚到位的中介。

6.购房成本包括各种税费、中介费、赎楼费、贷款的评估费等等。一定要和中介谈好中介费，其中按揭服务费也可包括其中。对待评估价要谨慎，不要存在侥幸心理，一定要选择性价比高的房子。个人所得税满五唯一免征。

7.提前预览合同，抠合同的细节。作为买方，一定要仔细读条款，然后选择对自己有利的条款。特别是一些惩罚条款。关于税费一定要写清楚由哪方承担。房屋的基本情况要写详细，防止房屋产权纠纷。

8.交房前，一定要看看房子是否漏水等等。让业主把小区门禁卡、钥匙、空调板都给你。

提问：星叔，请教下，那种红本房旧改，如果有已经2套房的我买，可以实现开发商改名破限购吗？

回答：深圳现在严厉的限购之后，有些人外流了，有些人开始关注特殊产品了。我给个中肯的建议，两者都不要。

钱出去了，可能回不来，下了车，就不一定能再上车了

回迁指标，小产权，军产，公寓，这些建议都不要碰。土豪煤老板可以随意。

农民房、回迁房，也有人买这种房子上当受骗的。谨慎。

红本商品房的拆迁旧改，深圳没几个项目。而且，这些都是产权清晰，哪有什么免资格的更名空间？

提问：星叔，非常感谢您一直提供了很多有价值的房产信息。现想咨询您个问题：
坐标郑州，上班在CBD附近，市里有一套两居室，现想买一套三居室，总价预算100万左右，主要老人住（最好能满足我们每周有一半时间和老人住在一起，我工作时间相对宽松）。在网上看中牟万科荣成云图这个楼盘挺喜欢，不太清楚周边具体状况，以及未来周边发展规划。我们可以长期持有，至少近15年内肯定不出手，不知道可不可买。如果这个想法不太靠谱，望您闲暇时间能给与指导意见。十分感谢！
回答：都是普通老百姓，买房不要任性。
工作地点在CBD,且市内已有一套两居室，那么建议你把给老人养老的这套房子买在你现在居住的这套房子周边，不要太远，资金不足的话，小一点也行。

一是方便日常走动；

二是从财富角度考虑，核心城区的房产是资产，是财富；

而远郊的房子只是钢筋混凝土垒成的建筑。
另一方面，不要误解了养老房产，认为老人适合住在荒郊野外。其实老人更害怕孤独，虽然你可以经常过去。

如果你坚持这个想法，建议你给老人在中牟那附近租个房子住半年试试，喜欢了再买也不迟。因为这种远郊楼盘，一年两年不会涨价。

提问：星叔，问一个题外话，我对现在的工作不感兴趣怎么办？没有做下去的动力，该不该辞职？怎么把兴趣变成工作来做呢？
回答：不要轻易妄想将工作与兴趣爱好、梦想相结合

工作的本质就是压榨，只是不同类型的工作，程度不同，回报不同。 当你小时候，看到酷酷的建筑师，画着酷酷的建筑图，说：长大后我要当建筑师，这是我的爱好、我的梦想。事实是，每天对着电脑加班画图、领导或甲方一句话，重新画，日以继日，眼睛干涩、发量减少、年纪轻轻肩周炎，偶尔还会传来同行在画图中猝死的噩耗。此时你唯一的梦想是，只要别让我画图，干什么都行。

任何事物和压榨绑在一起，就会丧失它的趣味，什么价值感、成就感，都会烟消云散。

工作并不会按你的成长计划来，并不是每次都会有新类型、新挑战让你兴奋，画图生涯，光画楼梯画三个月，完成一个楼，下一个楼更简单，重复重复，公司为了赚钱，会接很多项目，不是工作人员可以挑的。领导为了迅速安全完成工作，不会要你创新突破，类似的改一下，和哪个项目差不多，关键是不要出错、按时交付。不是领导不进取，是手上那么多项目，那么多客户在催，没有办法。

做到一定阶段，你要参加多个项目，画很多图，每个图都有时间节点，都在赶，你无法用心的去画图，用心去享受画图的过程，慢慢的，你没有心情学东西，没有时间精力学东西，也学不到东西，只有颓然、憔悴、麻木赚钱收工，每次最希望的就是把图交上去，领导说不用改。

提问：星叔您好，目前我在上海有两套房子，一套莘庄地铁口03年的两房，价值700万无贷款目前出租，另外一套徐家汇学区房自住，98年塔楼两房，价值800万有200万贷款，近五六年都会住学区房，不会用到莘庄房子。手里有现金80万，为让财产增值，我目前有几个方案，麻烦星叔提建议：1.将莘庄房子置换，买入900左右房子。但是买在哪里呢？大虹桥？张江？还是内环？2，现有两套房子不动，莘庄房子抵押，办离婚用抵押款再买一套200-300万左右小房子。同样的问题，小房子买在哪里？市区老破小还是郊区？3，房子不动，也不办离婚，直接去肥西买一套小住宅。

回答：在一线城市买房置业，正确的做法是这样的：

第一、只要有房票、有首付，就及时上车，不要犹豫。

第二、已经上车了，想置换更好的房子，就先买后卖，防止踏空。 第三、没有买到更好的房子，不要轻易将手上的房子卖出，特别是一线城市的房子，在做出卖出的决定的时候更是要慎之又慎！

所以投资我倾向于方案二，截断抵押融资，然后作为下一套首付继续买入。一线城市房子好比就是一只会下金蛋的鹅，我们可以吃蛋，但绝不能杀鹅。 不过总价200-300就不建议买上海了，因为没有什么选择性，不如退而求其次，去强二线买一套，比如杭州 武汉 成都 重庆。

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