当前，江苏的经济前三强城市苏州、南京和无锡，2021年10月房价已经呈现分化走势，那么未来长期来看，房价趋势会如何呢？商品房价格除受到宏观经济周期影响外，人口元素更是长周期的房地产市场的重要支撑。最朴素的原理就是“有人口才会有住房需求，有需求才能支撑房价”，这个道理很简单、很通俗、很易懂。
本文我们就使用江苏第七次人口普查数据，从经济与常住人口增长、人口住房购买力和城市年龄结构几个维度简单分析这三个城市。
PART 1 城市经济发展速度评价
我们知道，“天下熙熙皆为利来,天下攘攘皆为利往”。人口的城市流动都是追逐利益而来，所以我们首先要做城市经济发展速度评价。城市经济越发达，个人利益越丰厚，这是毋庸置疑的。
我们看图说话：
上图是南京、苏州和无锡2020年的GDP总量对照图表。我们看到，苏州无疑是以上三城中的老大，也是唯一一个GDP超过2万亿的城市，南京其次，无锡第三。这个排名也是许多人的直观感受，但这其实是极不科学和没有意义的。因为城市GDP总量受到城市面积、人口等诸多要素的影响，更与每个城市居民没有多少直接关系。与我们每一个人息息相关的，是人均GDP，它反映着劳动生产率水平，也与我们的收入相关。我们看三城的这一数据，如下图：
结果出现了大反转，原来2020年GDP总量最低的无锡却成了人均生产总值最高的城市，苏州从首位瞬变三城最低。但以上指标反转与否也不重要，谈这些只是为了破掉我们原来的认知，固有的“自以为”其实不一定是正确的。基于以上数据得出的，能让大家再次诧舌的，是我们以此可以得出三城2010-2020年来十年的人均GDP增速情况。看下图：
又一次的反转出现。原来南京才是江苏经济发展速度最快的城市，我们一直以为的苏州更是仍然居于无锡之后。
这时候，我们再看2021年10月三个城市平均房价。
大家先有一个直观的了解，我们下面再谈城市住房购买力。
PART 2 三城城市居民住房购买力评价
谈到购买力，自然要首先观察城镇居民可支配收入。据南京、苏州和无锡三市统计局2020年统计公报，我们进行了对比。如下图：
可以看到，三城中居民可支配收入最高的是苏州，也是江苏唯一超过7万的城市，其次是南京，最后是无锡。我们使用“房价收入比”和“收入偿债比”两个指标评价居民住房购买力情况。先看“房价收入比”，如图：
该指标既可以反映城市房价水平，也可以由此看出居民购买力水平。可以看到，南京指标值达到了16，是无锡的1.8倍；苏州居中，稍高于无锡。
再看基于90平米刚需面积和30%首付比例两个会计假设前提下的三城收入偿债比。
我们知道，收入偿债比的临界值为40%，超过此值则反映了家庭财务风险的存在。那么由图可见，南京城市居民的指标值已经严重超过临界点。
这两项指标的高企，意味着从南京城市整体来说，居民住房购买力已经被严重透支。
PART 3 常住人口总量增长与年龄结构变化
从前两节的分析中我们认识到，南京经济发展不可谓不快，问题是居民收入增长速度远远落后于房价上涨，这就是人们常说的房价泡沫。对于发展中国家来说，房价存在一定的泡沫也是正常的，关键是只有泡沫存而不破才能保持稳定的经济发展环境。
这就需要稳定住房价，等待居民收入快速赶上来以稀释高房价压力。这个时间内，需要有旺盛的住房需求，才能形成房价支撑。显然，这需要城市常住人口的增量来维系。我们先看2010-2020年来三城常住人口增长情况，如图：
很明显，苏州常住人口总量增长达到228万，势头异常迅猛；相比之下南京则逊色很多，10年增量仅131万，较苏州低了近百万之数；如果剔除南京的省会光环因素，无锡或可比肩南京了。当然，三个城市的人口增量与产业结构有关。但我们这儿讨论的是住宅市场，不是其他。只要常住人口增长，就必然带来住房需求，这就够了。
由于城市管辖面积的大小不同，在讨论人口总量的同时，还要关注人口密度的变化。它的高低，意味着人口住房需求与土地供应之间的矛盾调和问题。看下图：
从上图看，2020年三城人口密度最高的是无锡，其次苏州，最后是南京。这或许也颠覆了大多数人的常规认知。但以上指标值都是据官方数据计算、不容置喙的客观结果；从三城人口密度10年增长值看，苏州高于无锡，后者又较南京更胜一筹。这个指标值告诉我们，南京是三城中人口与土地之间的矛盾最低的城市。
谈到人口与住房的供需问题，人口年龄结构是非常重要的。在人口普查公报中，0-14岁人口是住房需求的潜在群体；15-59岁人口在人口经济学上主要指的是劳动力人群，从考量住宅市场角度则是现实需求的年龄层次；60岁以上人口，已经与“需求”无关，甚至随着时间的流逝将成为二手房的供应者。看下表：
可见，苏州是三城中住房现实需求和潜在需求群体最大的城市，无锡则反之，南京居中。从10年来的变化看，南京老龄化增长势头是最迅猛的，较六普时60岁以上人口增长了5.23%；苏州由于常住人口总量增长远高于其他两城，年龄结构得以优化；无锡15-59岁人群占比下降最少，老龄化增长状况居中。
也就是说，在住房需求维度上，南京的潜在需求群体占比最小；劳动力群体亟住房现实需求年龄层次下降较大；未来二手房供应群体（60岁以上）扩大势头最迅猛。
【结语】
综上可见，南京在三城中经济发展最快，但居民收入增长没有跟上房价涨速，并透支了城市居民购买力；在人口总量和人口密度变化上南京也并不占优；住房需求群体占比方面，潜在人群占比三城最低，现实需求群体居中但与其他两城无明显差距，且老龄化造成未来二手房供应量增加的势头最为迅猛。
无锡与苏州两城在伯仲之间，未来由市场来检验。
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