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【上海人防车位】闹哪样?沪上一小区租赁车位,竟被“永久转让”!还“一女二嫁”增停车矛盾!居民们炸锅了……

一女二嫁,价高者得!徐汇区水溪北路737号,因寻求回城嘉园,租赁车座被永久转让。

业主大会《车辆管理规约》明确约定:小区非产权车位不得出售、不得租赁“长期使用权”“永久使用权”,但开发商一意孤行,说卖就卖。租车位的,就要被赶走,无处可停车。买车位的,手上无产权,利益难保障。乱乱乱,烦烦烦,到底肿么办!

徐汇区汇翠花园的业主们最近比较烦!只能出租不能出售的地库机械车架停车位、人防仓库停车位,却被开发商上海滨江置业有限公司以“代为经营”“永久转让使用权”的名义给“卖”掉了。

原本租下车位的业主要被赶走,买下使用权的业主又不被业委会、物业公司认可。业主们反映,小区业主大会2019年通过《机动车辆管理规约》,非产权车位不得出售、租赁“长期使用权”“永久使用权”,但开发商仍然“一女二嫁”。有的业主“买断”五个非产权车位使用权,当起了“二房东”再出租;有的业主一位难求,只能加价租用。

图说:汇翠花园 王军 摄

违反规约出售租赁车位

汇翠花园于2004年交房,共有643户居民,车位缺口近40个。除了已出售的产权车位,“只租不售”的地库机械车架停车位、人防仓库停车位,由上海禾泰物业管理有限公司正常管理。

据业主们估算:550元月租费的机架车位,扣除物业130元月管理费,开发商有420元月收益;750元月租费的非机架车位,扣除100元月管理费,开发商有650元月收益。

但即便如此,凭着地库大产证在手,开发商转而一次性收取“长期使用”“永久使用”转让费。正常租赁的车位被“一女二嫁”,小区停车的供需矛盾陡然加剧。

图说:车位使用权转让协议 王军 摄

小区物业告诉新民晚报记者:171个机械车架停车位已被开发商“永久转让”31个,90多个非机械车架停车位已被“永久转让”60个。有业主一口气‘买断’5个车位,用不了还能加价出租!物业表示,这严重违背了小区业主大会2019年7月28日盖章通过的《机动车辆管理规约》第十二条:小区现有非产权车位一律不得出售和租赁所谓“长期使用权”“永久使用权”。

在“转让车位永久使用权”的协议上,记者看到金额从十几万元到几十万元不等,上面写明:“使用年限与汇翠花园土地使用年限相同”“享有该车位的永久使用权”。

业主们表示,在小区地库,开发商拆除不少机械车架停车位,腾挪出更多易出手、价格高的独立车位,使得地库同等面积可停放的车辆数缩水一半。

记者在地下车库看到,不少立体机械车架被挂上了“私家车位”的标识。部分消火栓旁竟也划出了车位,更有“私家车位”硬生生堵住了人防通道口。对于消防安全隐患,小区业委会、物业公司更是忧心忡忡:万一碰上紧急情况,怎么办?

图说:地库机械车位设施被拆除 王军 摄

没有产权利益无法保障

2016年成立的这一届小区业委会表示,经过诉讼,法院判决已支持物业公司有地库“管理权”,但开发商仍在强调地库大产证的“经营权”。

对此,小区业委会和物业公司都认为:开发商手里的地库大产证,包括售出的独立车位产权,还包括地库作为小区不可分割的配套设施,大多数业主应该平等享有可租赁可使用权利,“永久转让”不该由开发商一家说了算。出售了产权车位,还享有地库车位租赁收益权,已充分体现“谁投资谁收益”,开发商不该再染指小区业主们的公共利益!

图说:业主大会通过的《机动车辆管理规约》 王军 摄

在汇翠花园业主的记忆中,开发商曾委托“第三方”任性行使地库“谁投资谁收益”的所谓经营权。允许婚庆公司租借人防仓库;允许外来人员长期住宿,乱堆物、乱搭建,安全隐患丛生。还将地库租赁车位高价租给数百辆外来车辆,造成业主无车位可停的窘境。最终,在居委会、业委会、物业的齐心协力下,才扫除了乱象。

有法律界人士提出:“非产权车位”的使用权并不是所有权,归根结底只是租赁权,买下车位永久使用权的业主,一旦遭遇租赁权中的“价高者得”,就可能面临开发商毁约转租他人,而“没有车位产权”就有可能得不到法律的真正保护。小区车位数量、前期物业规定的停车费标准应该视为开发商提供停车服务的条件,某种程度上也是业主购房时认可的条件。交付业主入住后,如要变更车库车位数量和收费标准,应当得到业主大会的同意。

图说:车位堵住人防通道 王军 摄

小忙有话说

开发商凭借地库“大产证”,交易机械车架车位、人防仓库车位等非产权车位的“永久使用权”屡见不鲜。这既激化了小区停车矛盾,更提高了业主使用车位成本。小区车位有着服务广大业主的配套服务属性,既然是“非产权”,就应回归其租赁本质。在推进小区的共建共治共享中,各方应创造更多条件,助力居委会、业委会、物业的有序管理。

小区租赁车位开发商到底能不能“说卖就卖”?业主们的公共利益到底如何能够得到保障?记者将继续关注。

新民晚报记者 王军

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