说明
1、本合同文本为示范文本，由北京市建设委员会和北京市工商行政管理局共同制定，适用于本市行政区域内国有土地上的存量房买卖。存量房，即二手房，是指通过办理转移登记取得房屋所有权证的房屋。
2、签订本合同前，出卖人应当向买受人出示房屋所有权证及其他有关证书和证明文件。
3、签订本合同前，双方当事人应当仔细阅读合同条款，特别是其中具有选择性、补充性、填充性、修改性的内容。本合同文本【 】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方当事人应当协商确定。【 】中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或双方当事人不作约定时，应当在空格部位打×，以示删除。
4、双方当事人应当按照自愿、公平及诚实信用的原则订立合同，任何一方不得将自己的意志强加给另一方。为体现双方自愿的原则，本合同文本相关条款后留有空白行，供当事人自行约定或补充约定。合同生效后，未被修改的文本打印或印刷文字视为双方当事人同意内容。
5、本合同文本为买卖双方自行成交所采用的示范文本，通过设立“专用账户”的房地产经纪机构或交易保证机构划转交易结算资金的，所签订的《存量房交易结算资金划转协议》应当作为本合同的附件。
6、存量房屋所有权转移登记时所涉及的主要税费包括但不限于：契税、印花税、土地出让金（已购公有住房有此项）、综合地价款（经济适用住房有此项）、营业税及附加、所得税、土地增值税等。
7、双方当事人选择申请仲裁解决争议的，可以向北京仲裁委员会、中国国际经济贸易仲裁委员会或注明全称的其他仲裁委员会申请。8、双方当事人可以根据实际情况决定本合同原件的份数，并在签订合同时认真核对，以确保各份合同内容一致。
封面和第一条只要信息没错就可以。
第二条涉及这个房子上有没有抵押贷款和租赁合同，要口头问业主。
第四条是房子的价格和房款的支付方式，一般这个都会在补充合同中细化，所以只要数字没错就没有问题。
第五条是物业交割的时候哪些费用是业主出的，由你自行决定，只有一个空格，不要空着最好。
第六条是说什么时候交房，北京默认是过户后，如果你想过户前交房，要在补充协议里约定。
第七条是违约金，包括逾期交房、逾期付款，一个对你有利，一个对你不利。从买家角度说，最理想的情况就是逾期交房违约金很重，逾期付款不要违约金。
第八条是关于一房二卖的，填写银行同期贷款利率就可以，我们要尽量避免这种事情发生，而不是发生了之后再补救。不能让中介在这里留空或者画叉。
第九条税费是敏感条款，范本合同不可能让一方承担另外一方的费用，所以这个条款如果不管它，或者不签补充协议特意说明，业主要承担的税费比购房人多很多！
第十条是关于过户的违约金的，很多中介为了方便，签到这里就会四处画叉，提前跟他说让他写数字进去。
第十一条没有影响。
第十二条你要提前想好，要不要做仲裁。仲裁比较贵，但是支持败诉方承担胜诉方的中介费。如果你自己对仲裁不了解，选法院！在二手房纠纷中，有效率地保全房子是最重要的，时间和费用反而不要紧。
附件一 房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况
（一）房屋附属设施设备：
1、供水：【自来水】【矿泉水】【热水】【中水】【 】：____
2、供电：【220V】【380V】【可负荷___KW】【 】：____
3、供燃气：【天然气】【煤气】【 】：____
4、外供暖气：【汽暖】【水暖】【供暖周期】【 】：____
5、自备采暖：【电暖】【燃气采暖】【燃煤采暖】【 】：____
6、空调：【中央空调】【自装柜机____台】【自装挂机____台】【 】：____
7、电视馈线：【无线】【有线（数字、模拟）】【 】：____
8、电话：【外线号码____】【内线号码____】【 】：____
9、互联网接入方式：【拨号】【宽带】【ADSL】【 】：____
10、其他：____
（二）房屋家具、电器、用品情况
1、双人床：
2、单人床：
3、床头柜：
4、梳妆台：
5、衣柜：
6、书柜：
7、写字台：
8、沙发：
9、茶几：
10、椅子：
11、餐桌：
12、电视柜：
13、电视：
14、冰箱：
15、洗衣机：
16、热水器：
17、空调：
18、燃气灶：
19、排油烟机：
20、饮水机：
21、电话机：
22、吸尘器：
23、其他：
（三）房屋配套物品
1、【房屋钥匙】【单元门钥匙（或磁卡）】【信箱钥匙】【水门钥匙】 【电门钥匙】【暖门钥匙】【燃气门钥匙】【 】【 】；
2、【《住宅使用说明书》及《住宅质量保证书》】、【《家装装修施工合同》及装修材料的发票】；
3、【水IC卡】【电IC卡】【气IC卡】；
4、【有线电视交费凭证】【电话交费凭证】【ADSL(上网）交费凭证】；
（四）装修装饰情况
（五）关于该房屋附属设施设备、装饰装修等的有关价格的具体约定
（六）该房屋所在楼栋【已完成节能改造】【未进行节能改造】【 】
附件二 房屋共有权人对出售该房屋的意见
配偶（共有权人）同意出售证明
本人 周隆基（身份证号码：422222222222222222）
系房屋产权人 陈世民（身份证号码：411111111111111111） 的配偶（或共有权人），现本人声明如下：
1.本人与房屋出售人共有的房屋位于 北京市海淀区国足夺冠小区3号楼一单元07A；
2.本人同意房屋出售人出售上述房屋。
声明人：
签订时间：年 月 日
房屋出售人（签名）确认并承诺：本证明由我提供给相关方且本证明为声明人亲笔签署，本证明真实、准确、有效。
附件三 房屋权属情况的说明及房屋抵押和租赁情况的约定
附件四 付款方式及期限的具体约定
附件五 《存量房交易结算资金划转协议》或《存量房交易结算资金自行划转声明》
附件六 买卖双方承担税费的具体约定
1、出卖人承担的税费为：【所得税】【营业税】【教育费附加】【城建税】【土地增值税】【印花税】【综合地价款】【 】
2、买受人承担的税费为：【契税】【印花税】【土地出让金或土地收益】
在上面这些附件中，附件六对我们最重要，如果不填写，就默认是双方各自承担各自的税费。以后履行合同顺利的话，你可以按照交易习惯替对方缴税，但是如果对方不配合你，这就是你以后的筹码。说完了合同范本和附件，接下来我们看看补充协议，可以说，补充协议才是二手房买卖交易里最有技术含量的。凡是范本合同没提到的事情，都可以在补充协议里面约定。补充协议和范本合同不一致的，以补充协议为准。虽然之后我们办过户、办贷款会无数次地提交各种合同，但都是以这份最不起眼的合同为准！
在下面这份协议里，帮助买家解决了多个问题：
•业主方是夫妻，怎么避免以后夫妻互相毁约？
•业主的房子有银行住房抵押贷款的问题。
•除了银行贷款，房子上还有其他抵押权人的抵押。
•买方要把钱支付给抵押权人，抵押权人配合解押。
在你买房子的时候，不要想着从网上下载一份合同然后填好了全抛给业主，业主是不会和你签有好几百个条款的合同的。所以你只需要把最重要的内容加进去。比如这个房子里面确定了没有户口，业主要承诺“甲乙任何一方提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法完成房产交易的，则守约方有权解除合同，同时有权追究违约方总房价2%的违约金”。违约金这里你写20%也可以。再比如你最担心的是税费不像业主说的那么低，你可以说“乙方自愿承担过户的税费，但以XXXX元为限，超出部分由甲方承担”。虽然我们留了一下午和一晚上时间去谈合同，但是不代表我们应该事无巨细地把所有诉求加到协议上！如果你不能做到适当放弃一些利益，就可能买不到房子了。所有的这些条款，最理想的是你全部把它们记在心里，然后在谈判的时候取得对方口头同意，签约的时候让中介加到补充合同里。这样三方都会认为这个合同是谈出来的结果，而不是你一方的意思。
附件七 补充协议及其他约定
补充协议1
甲方（卖方）：陈世民 身份证号：411111111111111111
通讯地址：北京市昌平区没有庄园A区A9—5
甲方（卖方）：周隆基 身份证号：422222222222222222
通讯地址：北京市昌平区没有庄园A区A9—5
委托代理人：顾霸天 身份证号：622222222222222222
通讯地址：北京市昌平区没有庄园A区A9—5
委托代理人：顾霸天 身份证号：622222222222222222
通讯地址：北京市昌平区不存在花园65号楼5单元302
乙方（买方）：张泽天 身份证号：622222222222222222
通讯地址：北京市科学家大道核能产业园B座205室
甲乙双方就北京市海淀区国足夺冠小区3号楼一单元07A房屋（以下简称“该房屋”）的买卖现达成如下补充协议，以资双方共同遵守：一、基本情况：2014年11月21日甲乙双方签署了该房屋的《北京市存量房屋买卖合同》，该房屋成交价格为：人民币 5 350 000 元（小写）， 伍佰叁拾伍万 元整（大写）；
经买卖双方协商一致，该房屋家具、家电、装饰装修及该房屋附属设施设备共等共作价为：人民币 2 550 000 元（小写）， 贰佰伍拾伍万 元整（大写）；上述价款由买受人一并另行支付给出卖人。乙方应于本协议签订之日起5日内向甲方支付定金人民币 20万 元（小写），贰拾万元整（大写）（含乙方于 2014 年 10 月 30 日向甲方支付的定金人民币 五万 元）。
二、甲方应负责办理该房屋的房屋核验工作。
三、乙方应负责办理购房资格审核工作。
四、解除抵押：该房屋存在中国工商银行抵押权，并做了抵押担保，抵押数额人民币 300万 元（小写）， 叁佰万 元整（大写）尚未清偿，同时，该房屋还存在许晓东的个人抵押权，抵押数额450万 元（小写），肆佰伍拾万 元整（大写）尚未清偿。上述两项抵押权，经过甲乙双方平等协商，甲方应于该房屋产权转移登记前办理完毕所有解抵押手续，涉及的所有解抵押费用（包括本金、利息、实现解抵押的手续费等）均由甲方自行承担，与乙方无关。
五、甲乙双方应相互配合于乙方购房资格核验通过之日起 三 个工作日内办理网签相关手续。
六、由于乙方需要住房抵押贷款人民币3 500 000元（小写）， 叁佰伍拾万 元整（大写）购买北京市海淀区国足夺冠小区3号楼一单元07A房屋，所以甲方应配合乙方于北京市海淀区国足夺冠小区3号楼一单元07A房屋的网签手续办理完毕之日起办理评估手续，并于评估手续办理完毕之日起办理贷款面签手续；
七、由于乙方需要出售自己所有的、位于 北京市海淀区牡丹园北里7号楼1905 的房屋，所得价款用以购买该房屋，故乙方应于 北京市海淀区国足夺冠小区3号楼一单元07A房屋办理产权转移登记手续前 将人民币 1 850 000 元（小写）， 壹佰捌拾伍万 元整（大写）购房款支付至资金监管账户。
该房屋家具、家电、装饰装修及该房屋附属设施设备作价款人民币2 550 000元（小写）， 贰佰伍拾伍万元整（大写）（包含已经支付的20万元定金），其中2 320 000（小写），贰佰叁拾贰万元整（大写）乙方应于该房屋办理完毕产权转移登记手续当日以银行转账方式支付给甲方；剩余30 000元装修款于双方办理完毕该房屋上的户口迁移手续、公共维修基金更名手续及物业交割手续当日支付给甲方；其余房款人民币350万元（小写），叁佰伍拾万元整（大写）由乙方通过贷款方式支付。若是由于乙方位于北京市海淀区牡丹园北里7号楼1905 的房屋无法正常完成交易手续，则甲方同意将该房屋的产权转移登记手续的日期自动顺延15日。
八、甲方应当确保该房屋在办理产权交易时该房屋满五年且为其唯一住房，并协助乙方在本协议签订之日起 九十 日内办理上述房屋的产权过户手续。若是该房屋办理产权转移登记手续时不满足满五年且为其唯一住房，则该房屋产权转移登记时产生的个人所得税由甲方承担，甲方拒绝缴纳或者承担的，应按照本补充协议第十条第一款承担违约责任。
九、甲方应当于该房屋办理完毕产权转移登记手续并结清全部款项之日起5个工作日内向乙方交付该房屋，并协助乙方办理该房屋的交付手续。房屋交付时甲乙双方结算房屋的物业管理费、供暖费、水费、电费、燃气费、有线电视费、电信费等。甲方将该房屋交付给乙方后，所发生的上述费用由乙方自行承担。
十、违约责任：
1.甲乙任何一方违反上述第一条至第九条的规定，逾期 十五 日内的，需向守约方按日承担总房价0.5‰的违约金，累积计算。违约行为逾期超过 十五 日的，则守约方有权解除合同，同时有权追究违约方总房价2%的违约金。2.甲乙任何一方提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法完成房产交易的，则守约方有权解除合同，同时有权追究违约方总房价2%的违约金。
十一、其他事宜：本补充协议与原购房合同具有同等法律效力，本补充协议与原购房合同有不一致的地方以本补充协议为准。
十二、本协议自签订之日起生效，一式二份；甲、乙双方各执壹份。
甲方：乙方：
签订时间：年 月 日 签订时间：年 月 日
补充协议2甲方（卖方）：陈世民 身份证号：411111111111111111
通讯地址：北京市昌平区没有庄园A区A9—5
甲方（卖方）：周隆基 身份证号：422222222222222222
通讯地址：北京市昌平区没有庄园A区A9—5
委托代理人：顾霸天 身份证号：622222222222222222
通讯地址：北京市昌平区不存在花园65号楼5单元302
乙方（买方）：张泽天 身份证号：622222222222222222
通讯地址：北京市科学家大道核能产业园B座205室鉴于甲乙双方于2014年11月23日就北京市海淀区国足夺冠小区3号楼一单元07A房屋(以下简称“该房屋”）买卖事宜签署了《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：BF——2007——0129）及其《补充协议》，现经双方协商一致，对于合同条款做出如下变更，以资双方共同遵守：
一、原《北京市存量房屋买卖合同》第十条第（一）款约定“当事人双方同意，自本合同签订之日起 九十 日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续”以及《补充协议》第八条约定“（甲方）并协助乙方在本协议签订之日起九十日内办理上述房屋的产权过户手续”，现双方重新约定，增加一款为：如双方未能在上述条款约定的九十日内办理完毕该房屋的产权转移登记手续，则时间顺延三十五日，甲方应当于顺延的三十五日内办理完毕该房屋的产权转移登记手续。
二、2014年11月23日签订的《补充协议》第八条约定“甲方应当确保该房屋在办理产权交易时该房屋满五年且为其唯一住房”，现双方约定更改该条款为“甲方应当通过法律允许的合法方式确保该房屋在办理产权交易时该房屋满五年且为其唯一住房”。
三、本协议自签订之日起生效，一式二份；甲、乙双方各执壹份。
甲方： 乙方：
签订时间：年 月 日 签订时间：年 月 日
承诺书
2014年 月 日，陈世民向本人（姓名：许晓东，身份证号：_____）借款万元（大写：____），并约定将陈世民所有的、位于北京市海淀区国足夺冠小区3号楼1单元07A的房屋进行抵押。截至2014年11月21日，陈世民都没有按照约定期限偿还本人借款及利息。
现陈世民欲将北京市海淀区国足夺冠小区3号楼1单元07A房屋出卖给张泽天，本人知道并同意陈世民出卖该房屋，并承诺保证配合陈世民在该房屋过户给张泽天前办理上述抵押注销登记手续，同时，本人承诺，在陈世民与张泽天签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》之后，不对该房屋行使任何权利（包括但不限于针对该房屋行使抵押权、向法院申请强制执行、查封该房屋等行为），待张泽天将该房屋过户之后，本人对债权直接要求陈世民进行清偿，与该房屋无关。以上内容系本人真实意思表示，特此承诺。
承诺人：
签订时间：年 月 日
读者朋友，我要再次强调，本章里的合同不是为了让你直接抄的！千万别自作聪明拿这种定制化的合同生搬硬套。请个律师帮自己设计合同是最好的，你也可以认真理解我想表达的法律内涵，自己操作自己的合同。如果实在不行，你就相信中介吧！
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