上周，沪深两个楼市领头羊的“调控新政”此起彼伏，投资客钻哪个漏洞，就堵上哪个。本周，调控转向广州了。
广州日报报道：广州按揭启动规模和占比“双管控”。具体内容是：人民银行广州分行要求，新增个人住房贷款占比不能超过12.6%，每个月新增个人住房贷款额度不能超过2020年10月、11月、12月三个月的平均放款额度。
突然而来的收紧政策，也让银行从业人员不知所措。
小A是某国有五大银行房金部的负责人，每年年初的“开门红”是他们部门的头等大事。常言说，“一年之计在于春”，对于小A的这个部门来说，“一年之计在于1月份”，因为40%的贷款是在1月份发放的。
用小A的话来讲，“年初放贷、年尾收益”，全年奖金也就有了着落。
但今年就不同了，2020年末，楼市的“翘尾行情”延续到了新年1月份，新房热销，二手房也不错，但房贷突然停了。用小A的话来讲，“真是当头一棒”。
原本跟各大中介按揭部、开发商财务部拍胸脯做保证，2020年堆积的贷款审批全部在1月份通过。但现在，都不知道怎么和客户讲了，小A一脸愁容。
02
突然停贷，主要原因在银行
为什么突然停贷？
小A讲，我们对外的口径不叫停贷，而是“业务没暂停，只是对额度管控、排队投放、动态调整”。
也就是说，想贷款是可以的，但得等。其实，小A提到的对外口径与央行近期发布的“房地产贷款集中度管理制度”有关。简单来讲，就是对金融机构“五档分类”，不同的银行有不同的房贷上限。
问题是，踩线的银行并不多，而且房贷“五档分类”目的是“一行一策”，避免一刀切。防止现在一股脑收紧后，后面又不得不一股脑放松，导致楼市大起大落。
那为何现在广州商业银行集体“没额度”了呢？某大行内部人士告诉我，这在很大程度上，是由于银行激进的行为所致。
2020年有一个很大的变化，就是实体企业融资利率低于按揭利率，这是很多年来未有之大变局。
当下，实体贷款的利率普遍在3%-4%左右，额度非常充足，而房贷利率LPR至少也是4.85%，二套房贷最低利率还要在这个基础上加60个基点。而且，有的城市还要再次上浮。
政策态度很鲜明，鼓励银行给实体企业、中小微放贷，甚至还规定了新增贷款投向中小微的比例，不低于30-50%。
但是，在银行眼里，房贷是优质贷款、是香饽饽，不良率只有实体贷款的一半。贷款利率这样分化的话，意味着房贷不仅更优质了，还更赚钱了。
对银行来说，赚钱是第一要务。
一线楼市房价高，但对银行来说，这是最安全的区域。所以，各大行角逐一线城市，再加上小贷公司、担保公司、房屋管家等“准房贷金融机构”扎堆儿，为开发商和贷款客户找资金。
一线城市的房贷竞争非常激烈，为了份额就得牺牲利润。所以，一线城市房贷利率还比较低。
另外，房贷“五档分类”，要在2021年全面落地，到底怎么执行、怎么宽限，还没有细则，有的银行还在观望。所以，很多银行趁着“窗口期”，12月份多审批一些贷款申请，将1月份的额度提前透支了。
2020年一线楼市“翘尾”，其实就是银行这么干出来的。
03
沪深接连调控，广州不得不表态
我们没有找到广州房贷增速的数据，但从广州中长期贷款增速来看，2020年8月份以来一直维持在20%以上的增速，创下了历史新高，估计房贷的增速也很高。
上海、深圳也一样，深圳住户贷款增速创下2018年以来新高。
既然抵押贷款利率比按揭利率低，自然就会有人好好利用。聪明的深圳市民就找到了贷款的新途径：先过桥垫资、再全款买房，然后申请抵押还贷，最后还掉过桥垫资，直接绕过了按揭。
另外，2020年上海本外币存款增速创下2016年以来新高，可见本轮一线楼市集体回升，部分片区房价创新高、网红盘“打新难”、二手房“抱团涨价”，本质上是银根的问题。
所以，面对部分贷款披着“中小微”的外衣，进入楼市，管理层看的很清楚。
去年底以来的一系列会议后，地产金融长效机制逐渐明确，也就是房地产金融宏观审慎。一是对开发商融资的“三道红线”，二是对银行房贷的“五类分档”，目的就是实现金融、地产、实体经济协调发展。
对于房价上涨快的城市，自然要启动“双管控”。比如，上海、深圳、广州2020年二手房价上涨均进入了全国TOP10，所以这几个城市近期房贷额度都开始紧张了。
上周，上海和深圳均发布实施了调控政策，打击通过假离婚、假结婚套取银行杠杆，上海还明确提出要推进贷款集中度管理。
2020年，有沪深和隔壁的东莞这几个出头鸟顶着，广州一直在闷声发大财。
新房成交量冲上10万套大关，上一次还是楼市顶峰期2016年。二手房交易也在连续3年下降后反弹，增长22%，二手房价涨幅位列全国70城第九，珠江新城房价首次突破“10万+”。
而且，2020年12月，广州楼市的“翘尾行情”非常明显，当月新房成交量达到17243套，创单月成交历史最高纪录，超过了最为火热的2016年；二手房成交量年内第二次探上1.5万套。
而沪深都已经调控了，深圳连续打补丁，广州如果再不做一些表态，实在是说不过去。
04
对楼市的影响
房贷收紧，不是今年才有的事情。
2013年下半年的“房贷荒”，部分银行甚至取消了二手房贷款；2017-2018年各大银行房贷利率集体上浮，有的银行停贷。
可以说，每一次楼市热度超出中央容忍度，地方政府的调控政策见效不大时，央妈就会出手。控制额度成了屡试不爽的调控“杀手锏”。
推动楼市向前的动力，一个是地方政策托底，比如“造地王”、“松限购”；另一个就是资金面的变化。
近年来货币投放、信贷政策对楼市的影响越来越大。因为房价与过去已经不可同日而语，没有更大体量的货币和杠杆，楼市这辆负重前行的卡车，哪有动力继续高速行驶？
所以想要降低车速，就需要在高速路洒沙子。
毫无疑问，如果这次真得控制住了贷款投放，热点城市快节奏的楼市交易，自然也就慢下来了。
这次房贷额度管控，最大的影响就是新房、二手房交易的规模会下降，就如同股市换手率降低一样，这相当于给楼市降温。
预计2021年上半年，特别是第一季度，“控房贷、紧额度”的政策将会在京沪深等城市继续执行下去。
而且，从房贷“五类分档”、控制资金流入地产的长效机制来看，未来房贷全面宽松的时代一去不复返了。而且，政策还会细化，比如二手房降低评估价，相当于降低贷款额度。
此外，国家会要求控制集中度，即对各个银行，要更多投放实体企业贷款、投放中小微贷款，降低新增贷款中房贷的占比。想要增加房贷，或者要增加实体的贷款，或者收回已发放的房贷。
所以，未来银行选择个贷客户的标准会提高。征信好、纳税和社保记录时间长、没有断缴的个人，会被优先选择。
05
对购房者个人的建议
对于居民个人来讲，首先一定要珍视个人信用，不要提供虚假材料、不出现贷款逾期和赖账。
比如，近期深圳出台的加强购房资格审查的政策，就是一个典型，如果信用受损，可能要告别房贷市场了。不仅如此，未来想要申请消费贷、公积金贷款、信用卡申请等，都会受牵连。
也就是说，未来房票重要，贷票也很重要。甚至没有了贷票，房票没有任何意义。
其次，不差钱的朋友，买房最好一次到位。
比如一套房能解决刚需和首改的需要，因为第二次申请贷款时，成本会越来越高。
另外，可以通过申请别的贷款来替代房贷。
比如如果房产无押且红本在手，可以申请消费贷。或者有实体公司的人，以公司名义申请房抵经营贷，也是不错的选择，毕竟经营贷利率也比较低，甚至比房贷还低。当然，期限会短一些，但可以循环。
最后再说一点，房贷额度紧张，也是周期性的，不会一直持续下去。
能等待的，最好能在额度宽松时再买房。毕竟现在买房，周期长、成本高。
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