关于18年成都购房新政策我想说新政！成都楼市再补一枪，涉及“赠与”和“顺位调整”

最近，成都市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室正式发布了《关于加强赠与管理和优化购房者资格复核顺位相关事宜的通知》(以下简称公告)，进一步升级和优化了成都目前的房地产市长/市场调控政策。

《通知》的全文很短，涉及的内容也非常具体，一是加强对赠与行为的管理；二是对无房家庭顺位进行了调整和优化（政策原文及官方解读详见今日第二、三条推送）。

具体如下：

1、严格认定赠与住房行为的限购标准。

房屋所有权人将住房赠与直系亲属的（包括赠与部分份额），按以下标准审核购房资格：

（一）若受赠人具备购房资格，则赠与行为属于一次交易，视为发生过住房转让，赠与的住房计入受赠人家庭住房总套数审核购房资格。

（二）若受赠人不具备购房资格，则赠与的住房自产权登记之日起5年内，仍计入赠与人家庭住房总套数审核购房资格。

这里的关键是第（二）条，因为按照之前的限购政策，赠与本身就是交易行为的一种，所以第（一）条并无变化，但第（二）条则完全封死了购房者企图通过赠与（或部分赠与再交易）的方式额外获得一张房票的可能。

举个例子

小明有两套房，原本他可以通过将其中一套赠与给直系亲属的方式，额外获得一张新的房票，但现在就不一定了。

首先要看小明的直系亲属是否具备成都购房资格，如果具备购房资格，则这种赠与行为不受影响，按转让计算；

但如果小明的直系亲属不具备成都购房资格，那么在5年内，这套已经赠与的房子仍要算作小明的住房套数。

也就是说，哪怕小明赠与了一套房给无成都购房资格的直系亲属，在5年内，小明的头上依然按两套房计算，不能额外获得房票。

这个政策其实有点像上海7月23日出台的《关于加强住房赠与管理的通知》，也是封堵赠与漏洞的，但上海的政策更“一刀切”，它只能赠与符合上海限购条件的对象，且依然按5年计入赠与人头上。

相对而言，成都的政策更科学、更合法、更人性化。

另外，如果房屋所有权人将房屋赠与非直系亲属的，依然按现有政策执行，即受赠人必须具有成都购房资格。

至此，成都在全面封堵限购漏洞中，已经将“假离婚”、“法拍房”、“赠与”等三种行为全面封印。

2、优化购房资格复核顺位。

在这条新政里，成都调整了刚需顺位排序，但有两个前提：

1、符合成都住房限购政策要求；

2、只针对3倍以上报名人数的“热点楼盘”。

第一顺位：须同时具备两个条件，一是在项目所在区稳定就业且连续缴纳社保12个月以上（含12个月），二是落户在项目所在区12个月以上（含12个月）。

第二顺位：在项目所在区稳定就业且连续缴纳社保12个月以上（含12个月）。

第三顺位：落户在项目所在区12个月以上（含12个月）。

第四顺位：具有项目所在区购房资格。

这里有几个关键点：

第1，是刚需第一顺位增加了项目所在区12个月门槛。

过去，我们刚需第一顺位只要求在满足限购条件下，户口和社保在同一区即可；但现在不行了，其中任何一项低于12个月，都不再具有第一顺位资格。

举个例子

以天府新区为例，过去，小明只要有天府新区2年以上户口，那么他只需要把社保转到天府新区1个月，就能成为天府新区“刚一”。

但是，现在不行了，小明必须拥有天府新区12个月以上社保，才能保住“刚一”，否则就是“刚三”。

这样做的目的是什么？

我们都知道，成都有一些购房者，就像摇号界的游牧民族一般，哪里有网红盘就往哪里迁，虽然之前也是符合政策规则的，但一定程度上还是不利于公平公正。

所以，此次新政为了遏制临时、频繁转移社保或迁移户口获取靠前顺位的行为，所以在一、二、三顺位的审核上，都加上了项目所在区社保、户籍满12个月的要求，相当于设置了一个门槛，几个月社保或者刚刚落户的，就被淘汰出局或跌落至第四顺位了。

第2， 第二顺位和第三顺位对调。

众所周知，在此前的政策中，项目所在地户口是排第二顺位的，项目所在地社保是排第三顺位的。

但是，在最新的政策中，这两项对调了，社保排第二顺位，户口排第三顺位了。

举个例子

小明无成都户口，但拥有锦江区24个月社保，那么按照原来的政策，他属于锦江区第三顺位，但新政后，他属于锦江区第二顺位了。

反之，小红拥有高新南区户口36个月，成华区社保11个月，原本小红属于高新南区第二顺位，成华区第三顺位，但新政后，小红属于高新南区第三顺位，成华区第四顺位了。

第二顺位和第三顺位对调的核心目的，在于政府一直强调和支持的“职住平衡”原则，即你在哪里稳定就业，就在哪里优先买房。所以总的来看，算是合理的，政策文件上也用了“优化”这样的表述方式。

以上是我对本次新政内容的梳理和解读，下面我再说说我个人对这次新政的看法：

第一， 本次新政或自上而下，更多是一种政治态度。

成都会突然出台一个政策补丁，其实属于意料之外，情理之中。

意料之外在于，成都楼市相当平静，没有任何反常或热点，理论上不具备出台新政的契机，当前的市场也无需过多打压；

而情理之中在于，7月23日有消息称，住建部联合发改委、公安部、自然资源部等八个部委，发布了关于持续整治规范房地产市场秩序的通知。

随后，上海出台了“加强赠与管理”、武汉出台了“房票制度”、东莞出台了“莞八条”、杭州出台了“加强住房限购”等，加上成都今天出台的新政，可以说，都是地方住建部门对中央的一种积极响应，表明坚定的政治态度。

第二， 本次新政对个体或有影响，但整体市场影响不大。

本次新政影响最大的两类人，一是企图通过赠与额外获取房票的人，二是频繁变换社保、户口企图获取高顺位的人。

一方面，这两类人并非市场主流人群，数量相对有限；另一方面，限制这两类人本身也有利于社会公平，无可厚非。

唯一可能有点争议的，是第二、第三顺位对调的这部分人，只能说有利有弊，各安天命了。

除此以外，成都市场整体上应该不会有太大影响。

因为，成都楼市目前已经躺平了，自今年3.22新政以来，成都陆续落地了“认房认贷”、“全面执行双限地”、“二手房指导价”等一系列重磅措施，从根本上斩断了成都这个“以改善供应为主”、“依靠二手房置换”作为循环的产业链条。

可以说，结合我们对成都购房者最一线的感知，当前楼市的热度比3.22之前，降低了1/3~1/2。

我个人认为，成都楼市正在进入初冬。

这就好像，一个心脏和眉心中枪的人，你再对着他手脚开一枪，意义并不大。所以，本次新政，对市场冷暖的影响不大，更多是让市场更加公平一些。

第三、 对购房者而言，市场趋冷并非坏事，但也要把握。

对于有真正购房需求的人来说，市场趋冷并非坏事，一方面竞争变少了，买到自身心仪楼盘和房源的机会就增大了；

二方面市场趋冷，开发商的压力更大，竞争更激烈，价格上不排除会有一些优惠，服务态度也会更好，购房者又会有“上帝”的待遇了，这些都是好事。

但楼市入冬也会让很多人产生错觉，房价会不会跌？房子还能不能买？大家都不买我也不买？

我不希望我的读者是这种“群体无意识”者。在“房住不炒”的大前提下，我希望更多人可以理解“市场入冬”的价值，把握住“反季买房”的机会。