物业服务合同纠纷中违约金的调整

裁判要旨 1.业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。达到当天最大量API KEY 超过次数限制物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

2.在物业管理服务协议约定的违约金过高时，根据“补偿性为主、惩罚性为辅”的违约金立法宗旨和公平原则，可以对违约金的计算标准依法酌定为按中国人民银行同期贷款利率支付，2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率，并以相应时间点应付未付的物业费为基数，分段计算。

基本案情

原告某物业公司德州分公司向山东省德州市德城区人民法院起诉称，2018年4月19日，原告与被告陶某签订了物业服务协议，约定由原告对被告所有的房屋进行物业管理，被告依约给付物业费，并约定了物业费的收费标准、交费方式和违约金。协议生效后，原告依约为被告提供了物业管理服务，但被告并未依约缴纳物业费，经原告书面催收未果，故诉请法院判令：1.被告立即支付2018年4月19日至2021年1月31日物业管理费13827元，以及逾期支付物业管理费所产生的滞纳金共计118568元(暂计至2021年1月31日)；2.请求判令被告承担本案全部诉讼费用。

山东省德州市德城区人民法院经审理查明：被告陶某系案涉房屋的业主，房屋建筑面积为282.5平方米。2018年4月19日，原、被告双方签订某物业服务协议一份，约定由原告按协议约定的内容和标准向被告提供物业管理服务，被告向原告按时交纳物业管理费及其他费用；2019年9月14日之前物业管理服务费收费标准为3.8元每月每平方米，从2019年9月15日开始物业费收费标准为4.6元每月每平方米，采用预交形式，业主应当在入住时缴纳一年的物业管理费；业主若逾期交付的，每逾期一天则应向被告支付应缴纳款项1%的违约金。原、被告签订该物业服务协议后，被告欠缴自2018年4月19日至2019年1月31日物业费计10091元，欠缴2019年9月15日至2021年1月31日的物业费计3736元，共计13827元。2020年12月18日，原告向被告邮寄送达物业费催款通知书，通知书载明自2018年4月19日起至2021年1月31日被告欠缴物业费共计13827元。该物业通知书快件于2020年12月20日被签收。原告另提交多组照片及银行回单以证实其按物业服务协议的约定进行了物业服务。

法院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款的规定：“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。本案原、被告间签订物业服务协议的法律事实虽发生于民法典施行前，但被告未按约定及时支付物业费，上述物业服务和拖欠物业费的法律事实一直持续至民法典施行后，原告的起诉亦在民法典施行之后，依据上列司法解释规定，本案理应适用民法典的规定。

《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”本案中，原、被告签订的物业服务协议，被告在协议中签名并摁手印，对合同内容进行了确认，签订合同系当事人真实意思表示，合同内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，德城区法院予以确认。原、被告均应依约履行协议约定义务，原告进行了物业服务，被告未按约定及时足额交纳物业费已构成违约，原告向被告进行了书面催收，因此，原告有权要求被告按服务协议约定支付2018年4月19日至2021年1月31日期间的物业费，具体欠缴金额为3.8元/月/平方米×282.5平方米×9个月+3.8元/月/平方米×282.5平方米÷30天×12天+（4.6元/月/平方米-3.8元/月/平方米）×282.5平方米×16个月+（4.6元/月/平方米-3.8元/月/平方米）×282.5平方米÷30天×16天=13827元。

关于原告要求被告支付违约金118568元。德城区法院认为，原、被告签订的物业服务协议约定按每逾期一天支付应缴纳款项1%的违约金的标准过高，根据“补偿性为主、惩罚性为辅”的违约金立法宗旨，综合考虑被告违约行为的情节、过错程度及给原告造成的损失，法院依据公平原则，对违约金的计算标准依法酌定为按中国人民银行同期贷款利率支付，2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。原、被告签订物业服务协议约定被告应当在入住时缴纳一年的物业管理费，被告于2018年4月19日欠缴纳物业管理费10091元，于2019年9月15日欠缴纳物业管理费3736元，原告本次诉讼主张计算至2021年1月31日的违约金，法院予以支持。综上，被告逾期交纳物业费应向原告支付的违约金应为以相应时间点应付未付的物业费为基数，自2018年4月19日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至2021年1月31日期间按全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率计算。原告违约金请求数额中超出该数额的部分法院依法不予支持。

裁判结果

山东省德州市德城区人民法院判决：

一、被告陶某于本判决生效后五日内给付原告某物业公司德州分公司物业管理费13827元，并承担相应违约金（第一部分以10091元为基数，自2018年4月19日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至2021年1月31日止按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算；第二部分以3736元为基数，自2019年9月15日起至2021年1月31日止按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）；

二、驳回原告某物业公司德州分公司的其他诉讼请求。

案例解读

原告物业公司要求被告陶某依约支付物业管理服务费，原告需举证证明其已经按物业服务协议的约定进行了物业服务。本案中，原告物业公司向法庭提交了多组服务照片和安保、保洁、电梯维修等费用支出的发票，法院对原告依约进行了物业服务的事实予以认定。

此外，原告物业公司要求被告陶某按照协议约定支付日1%的违约金，法院认为该违约金的标准过高，根据“补偿性为主、惩罚性为辅”的违约金立法宗旨，综合考虑被告违约行为的情节、过错程度及给原告造成的损失，依据公平原则，对违约金的计算标准依法酌定为按中国人民银行同期贷款利率支付，2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率，并以相应时间点应付未付的物业费为基数，分段计算。