徐汇区汇翠花园的业主们最近比较烦！只能出租不能出售的地库机械车架停车位、人防仓库停车位，却被开发商上海滨江置业有限公司以“代为经营”“永久转让使用权”的名义给“卖”掉了。
原本租下车位的业主要被赶走，买下使用权的业主又不被业委会、物业公司认可。业主们反映，小区业主大会2019年通过《机动车辆管理规约》，非产权车位不得出售、租赁“长期使用权”“永久使用权”，但开发商仍然“一女二嫁”。有的业主“买断”五个非产权车位使用权，当起了“二房东”再出租；有的业主一位难求，只能加价租用。
图说：汇翠花园 王军 摄
违反规约出售租赁车位
汇翠花园于2004年交房，共有643户居民，车位缺口近40个。除了已出售的产权车位，“只租不售”的地库机械车架停车位、人防仓库停车位，由上海禾泰物业管理有限公司正常管理。
据业主们估算：550元月租费的机架车位，扣除物业130元月管理费，开发商有420元月收益；750元月租费的非机架车位，扣除100元月管理费，开发商有650元月收益。
但即便如此，凭着地库大产证在手，开发商转而一次性收取“长期使用”“永久使用”转让费。正常租赁的车位被“一女二嫁”，小区停车的供需矛盾陡然加剧。
图说：车位使用权转让协议 王军 摄
小区物业告诉新民晚报记者：171个机械车架停车位已被开发商“永久转让”31个，90多个非机械车架停车位已被“永久转让”60个。有业主一口气‘买断’5个车位，用不了还能加价出租！物业表示，这严重违背了小区业主大会2019年7月28日盖章通过的《机动车辆管理规约》第十二条：小区现有非产权车位一律不得出售和租赁所谓“长期使用权”“永久使用权”。
在“转让车位永久使用权”的协议上，记者看到金额从十几万元到几十万元不等，上面写明：“使用年限与汇翠花园土地使用年限相同”“享有该车位的永久使用权”。
业主们表示，在小区地库，开发商拆除不少机械车架停车位，腾挪出更多易出手、价格高的独立车位，使得地库同等面积可停放的车辆数缩水一半。
记者在地下车库看到，不少立体机械车架被挂上了“私家车位”的标识。部分消火栓旁竟也划出了车位，更有“私家车位”硬生生堵住了人防通道口。对于消防安全隐患，小区业委会、物业公司更是忧心忡忡：万一碰上紧急情况，怎么办？
图说：地库机械车位设施被拆除 王军 摄
没有产权利益无法保障
2016年成立的这一届小区业委会表示，经过诉讼，法院判决已支持物业公司有地库“管理权”，但开发商仍在强调地库大产证的“经营权”。
对此，小区业委会和物业公司都认为：开发商手里的地库大产证，包括售出的独立车位产权，还包括地库作为小区不可分割的配套设施，大多数业主应该平等享有可租赁可使用权利，“永久转让”不该由开发商一家说了算。出售了产权车位，还享有地库车位租赁收益权，已充分体现“谁投资谁收益”，开发商不该再染指小区业主们的公共利益！
图说：业主大会通过的《机动车辆管理规约》 王军 摄
在汇翠花园业主的记忆中，开发商曾委托“第三方”任性行使地库“谁投资谁收益”的所谓经营权。允许婚庆公司租借人防仓库；允许外来人员长期住宿，乱堆物、乱搭建，安全隐患丛生。还将地库租赁车位高价租给数百辆外来车辆，造成业主无车位可停的窘境。最终，在居委会、业委会、物业的齐心协力下，才扫除了乱象。
有法律界人士提出：“非产权车位”的使用权并不是所有权，归根结底只是租赁权，买下车位永久使用权的业主，一旦遭遇租赁权中的“价高者得”，就可能面临开发商毁约转租他人，而“没有车位产权”就有可能得不到法律的真正保护。小区车位数量、前期物业规定的停车费标准应该视为开发商提供停车服务的条件，某种程度上也是业主购房时认可的条件。交付业主入住后，如要变更车库车位数量和收费标准，应当得到业主大会的同意。
图说：车位堵住人防通道 王军 摄
小忙有话说
开发商凭借地库“大产证”，交易机械车架车位、人防仓库车位等非产权车位的“永久使用权”屡见不鲜。这既激化了小区停车矛盾，更提高了业主使用车位成本。小区车位有着服务广大业主的配套服务属性，既然是“非产权”，就应回归其租赁本质。在推进小区的共建共治共享中，各方应创造更多条件，助力居委会、业委会、物业的有序管理。
小区租赁车位开发商到底能不能“说卖就卖”？业主们的公共利益到底如何能够得到保障？记者将继续关注。
新民晚报记者 王军
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