从有购房念头到决定买房，我只花了一个晚上的时间。
是的，我花了一个晚上的时间进行购房可行性分析，从房价预测、房子大小、首付款、月供怎么来，计算完之后，我便按计划行动：结清房贷-卖房。
节后上班第一天，我就联系贷款银行信贷经理准备结清首套房贷。具体流程：公积金中心提取公积金-结清房贷-房产证解押-领取房产证-行政审批中心注销抵押登记（此刻房子还是我的）-办理过户手续-交税-买房领证（房子是别人的了）。
一个月的时间，紧凑的时间卡点，顺利完成房产过户。
我是一个完整经历二手房买卖的购房者与房东。二手房买卖贷款与否也都经历过了。
今天想分享二手房商业贷款及买卖中所见所思：
二手房贷款流程
第一步：买卖双方签完《房产买卖协议》后，去银行办理贷款申请。
其中：需要先让房地产评估公司出具一份房产评估报告，房地产评估公司出具房产评估报告后买卖双方带必要证件及材料到银行办理贷款申请登记。（可同时进行）
第二步：银行确定贷款额度后，买卖双方到行政审批中心办理过户，过户后买方到地税交税费。
第三步：买方领到房产证后，送到银行办理抵押登记，银行放款。
办理二手房过户中，手续和流程繁琐，如果是第一次办理，建议找中介机构帮忙处理，这样可以省下挺多事的。
二手房买卖双方直接过户流程
二手房买卖不涉及银行贷款，买卖过户流程就简单多了。
庆幸第一次购房就遇上靠谱的中介，相处融洽，这一次二手房过户我找她咨询，给了我过户流程和建设性意见。
买卖双方一起去不动产中心过户（因为是个人单独所有的房产，所需材料简单：双方身份证、户口本即可），到办理过户窗口拿不动产登记询问记录、家庭住房查询表、不动产房屋转让备案及登记申请表。
二手房买卖合同受理窗口会做，并询问你成交价格。因为按成交价格来算税，建议成交价报比当时购房时的发票价格低一点。
PS.房产交易过程中会有两个报价，一个是买卖双方的报价，一个是地税不公开的内部的报价。如果买卖双方报价低于地税报价，那么就以地税报价来算税。（这个政策经常变）
在不动产中心缴纳税费时遇到隔壁台席缴纳税费遭遇买卖双方报价严重低于地税报价造成缴纳税费过高的囧境。建议如果问题特殊或者税费缴纳不清楚时，提前咨询专业人士，省钱省事。我就是这样子做的。
办理过户前，先找了中介咨询过户流程和特殊情况。建议按购房买卖方式来办理过户会对未来后续问题方便许多。因此我采纳了中介的建议。
其间，中介建议我过户时，把购房时的发票都带过去，过户时直接跟窗口说我要用发票抵税。窗口的工作人员会帮我你扫描到系统里，到时候地税核算时会看到。现地税报价比以前的买卖地税价低的时候，可免个税。这一个小细节，为我省下了3000元的个税。
两次买卖房产，我有几点建议分享给大家：
1、深切感受到懂得找专业的人做专业的事是一件值得骄傲的事
对比我在缴纳税费时隔壁窗口因报价问题造成税费多缴纳情况。（明明是可以避免的，如果抽个时间去中介所问下或者税务中心咨询下就可以的。）
我在购房结束后依旧与中介保持良好关系，我的结善缘优点在此时发挥作用。
2、积极跟进贷款或者房产过户缴税等流程的节点
每办理一个流程至少需要3-7个工作日，这个时候需要我们跟进度，实时处理整个事件的速度就会顺畅（比如该提供的材料及时提供完整，该缴纳的费用要及时缴纳，不然影响办理流程，逾期还需要缴纳一定费用。）
我很骄傲的告诉大家，我每个时间点都踩得很及时。该办理什么，时间到了，就马上去办理。及时不拖踏，整个流程就会顺畅。
3、税票和材料要保留完整
如果我第一次买房时，没遇到有些房东把购房时所有发票都保留着，我可能也没有这个意识把税票都保留完整，也就没有后来的增值税发票抵个税这一说了。购房资料完整保留很重要。
每个城市的政策可能有所差别，但是过户流程大同小异，有参考价值。希望对你们有帮助！
文章来源：随手记社区 吉吉安zyy
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