关于中介二手房买卖合同我想说房地产入门基础知识——二手房买房合同签订注意事项

签订二手房买卖合同时，约定定金和贷款时间后，应讨论过户时间和付款后付款时间。

过户时间依赖于贷款时间，有贷款的话，都是在下家（买房人）的银行贷款申请通过后，凭借贷款合同去房产所在地的交易中心办理的，所以必须要制定个有效的过户时间，不可能无限期等下家（买房人）的贷款申请结果，毕竟贷款申请会有不通过的情况的，如发生下家（买房人）一直申请贷款没通过，那随着时间的变化导致的房价变动，造成的损失就难以估计了。

在房产交易中心办理完过户手续以后，就轮到银行发放贷款和支付尾款了。一般银行发放贷款是凭借新产证放款，此时的房产证已经完成更名，从房东改为买家。而尾款支付主要依赖于交房验收，在确认完房屋现状和水电煤户主变更，物业登记后支付。

至此就明确了所有需要注意的付款和过户的时间节点，我们最后用图再理一下

注意：

• 贷款时间是下家（买房人）自行决定什么时候办，房东主要用过户时间约束。
• 过户的30天是给有贷款的下家（买房人）预留的，因为贷款申请要银行审批，审批需要时间，还有可能审批不通过，需要换银行申请的情况，一般情况下，如果下家（买房人）签完买卖合同马上去申请贷款的话，30天足够2家银行审批了。如果购买的房产有抵押贷款的话，需要房东先还款，那这种情况，需要延长过户时间，具体过户时间就要双方协商解决了。
• 放款的30天是留给交易中心出新产证的，一般情况下，新产证的制作周期是20天，再加上银行放款的时间，30天基本都能满足。
• 尾款的7天是留给交房验收的，一般情况下，因为都要工作，交房都安排在周末，7天时间肯定能覆盖到至少1个周末。

所以整个的从签合同开始一直到交房完成，周期大概在70天左右，时间还是很长的。

小知识：水电煤物业供暖等费用，必须在交房当日落实记数和日期，这涉及到费用结算，如果这些费用房东不结的话，是需要从尾款中扣除的。

签二手房合同第三个必须要注意的就是

必须要明确双方违约责任

房产交易是个过程复杂，周期很长，金额巨大的消费行为。任何一个环节出现问题都会导致合同无法按期履行，无论是房东还是买家都可能出现意想不到的状况，所以为了保障自己的利益，必须明确违约责任。违约金的比例一般都有明确注明，需要特别注意的是赔付时间。不然违约方拖延执行，就是一件很头疼的事情。

碰到特殊情况，如果违约责任没有在格式合同里写明的，那就需要在补充条款里详细注明，你只需要告知具体诉求，签约法务们都会帮助制定条款。

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