3·15之际房屋质量再成关注 住宅项目引入“第三方验房”

随着“315”的到来，房屋质量又成为购房者关注的焦点。记者了解到，目前无锡有品牌开发商的服务意识比较强，在针对业主担心的住房质量问题之前，邀请第三方检测机构提前进行“体检”，在购房者发现问题之前，正在努力完成整顿并传达给业主。

验房现状：建筑质量“通病”普遍存在

近日，记者跟随宜居验房监理公司的验房师傅来到位于滨湖区一今年上半年即将交付的住宅项目。走进一套面积91平米的小三房，就凭肉眼观察，虽然已是雨过天晴，但前段时间渗水的痕迹还在，卫生间、主卧室外墙、几处窗框与墙体的交际处、厨房烟道顶棚周边等多处出现渗水的现象。

工作人员分析，主卧室的外墙水渍、泛碱，若是承重墙，可能是砼结构开裂或混凝土夹渣，混凝土振捣不密实等原因产生的结构外部渗水。若是墙面外侧有平台，也有可能是平台与墙面拼接处防水处理不到位。厨房顶棚渗水可能是上层厨房烟道处防水层处理不到位，或是未做止水坎，上层住户的水源顺烟道壁流下。也有可能是房屋烟道防雨水措施不规范，雨水从屋面烟道管顺流而下。而墙面是否空鼓，更多的需要借助于专业仪器。

宜居验房总工程师陶晓忠表示，从其他几个项目近日验房的情况看，大多集中于墙面裂缝、空鼓、渗水、地面漏水、起砂以及墙面及地表潮湿发霉等所谓的建筑质量通病问题。由于前阵子无锡天天下雨，几个被委托交付前查验的住宅项目多处出现渗水漏水的现象，有的项目这一现象甚至高达30%。陶晓忠介绍，建筑质量“通病”普遍，而这些问题几乎是无可避免的。同一个住宅项目，开发房子的，造房子的，卖房子的，甚至是装修房子的，有可能都不是同一个团队。有的项目采取的是逐级分包的模式，难免会出现各种问题。

样板引路：不少开发企业没贯彻到位

房屋质量类的投诉历来是房产投诉的重点。无锡市消保委投诉部主任张育玮表示，2018年全年共有56起房屋质量投诉，问题主要涉及三大类：房屋漏水、房屋渗水问题；墙壁裂痕、墙皮脱落问题；水、电、暖、气等布局不合理。“房屋质量问题严重影响业主的正常使用居住，但问题的解决往往考验着购房者的忍耐心。”张主任表示，有的业主对于类似墙面、地面空鼓、门窗开启不灵活方面的小问题也就忍了，但诸如渗水、裂缝等严重问题，则不得不提出整改。

为什么职能部门在交付前通过验收了，还会出现质量问题？对此，陶晓忠表示，目前江苏省确实采取分户验收，但在实际操作过程中，相关职能部门不可能对每套房屋都花较长的时间进行全方面“体检”，基本上采取抽检的形式，这也从一定程度上造成了前几年交付后质量维权较多的问题。

事实上，为进一步规范全市商品住宅参建各方在分户验收和竣工交付过程中的工作程序和质量责任，减少质量通病和交房纠纷，确保商品住宅工程质量，2013年10月1日，无锡市开始实施商品住宅工程交楼标准样板房制度。即每个住宅项目的施工、交付标准都要对照这个“样板”。但记者在采访中获悉，样板引路制度已实施多年，可是无锡几百个在售住宅的施工过程中并未彻底贯彻这个制度。

交付前夕：提前邀请第三方机构做“体检”

今年是楼盘交付的大年。据统计，全年预计有55个楼盘等待交付，仅上半年就有27个项目即将交付。这些项目的工作人员已经提前进入“备战”状态。

“如果说有什么事情比开盘更忙、更难，那一定是交房。”3月3日，蠡湖新城的一高端项目的负责人严先生正在小区内亲自查看高层和别墅项目的园林造景。在他看来，房子交付的时候，一个项目面对几百双挑剔的眼睛。一些问题在交付前处理不到位，后面还是要花很多时间精力“返工”，一旦业主大规模投诉，对楼盘本身的口碑也有影响。

一些楼盘在交付之前，就请验房师将问题先找出来。先整改，然后开发商才交房。而有的楼盘则要经过多轮检查。先是建筑工程部自己内部验收，再请专门的验房公司来验，验完之后工程部再次自验，把问题整改好之后移交给物业公司验收，物业公司验收完之后，由营销部以客户的角度进行验收，然后再次组织物业和营销部验收。陶晓忠表示，“通过验房师的全面验收，让开发商在交付前就知晓房屋的质量问题，经过整改提升，最终由开发商交给业主的是真正的放心房。”

专家建议：买毛坯房的业主装修前最好再验下

买房的时候看到的样板房金碧辉煌，收房时也不能让业主觉得有大的落差。“现在无锡一线品牌开发商很多，高品质楼盘云集的时候，交付就成了衡量楼盘品质与服务的关键一环。”无锡市房地产协会副会长沈洵表示，交房是开发周期的最后一环，也是形成口碑继而转化为第二轮销售力的重要一环。

陶晓忠表示，虽然现在不少品牌开发商有了交付意识，但对于一些建筑质量中的“通病”，即便是后期整改，也不能保证100%到位。如果说一个项目交付前有30%出现渗水、漏水的情况，那么有责任的开发商经过整改可能到了业主拿房的时候，只剩下百分之几的比率。

“房屋施工很大程度上就是个手工活，这与施工方的责任意识，以及工人的素质也有关系。有的问题明明被查了出来，但具体负责操作的工人却做了表面文章。这些隐患的问题只有在业主拿房后才会被发现。”所以建议购买毛坯房的业主，在装修前最好还是请专业人员再查验下，因为一旦装修之后再整改就比较的麻烦。

市民拿房请核对13个条件

小区建到什么程度才算达到交付使用条件？记者了解到，早在1997年1月6日，无锡就发布施行了《无锡市住宅小区竣工综合验收办法》，为当时住宅小区交付使用的规范管理发挥了重要的作用。不过随着城市的发展，旧的标准显得有些滞后了，为此2012年10月1日无锡实施新的《无锡市商品房交付使用管理办法》，对于商品房交付的单项验收更加细化，共设置了13条商品房交付标准。

根据《无锡市商品房交付使用管理办法》，商品房项目交付使用要达到的13个条件：1、用水纳入城市自来水管网并分户装表供水；2、用电纳入城市供电网络并分户装表供电；3、燃气管道纳入城市燃气管网，并通气到户；4、雨水、污水排放实行分流，分别纳入城市雨水、污水排放系统；5、道路符合建设要求和通行条件；6、路灯安装完毕，符合城市照明专业设计要求；7、通信、有线电视等端口敷设到户；8、绿化工程按照经审查通过的绿化设计方案建设完毕；9、消防设施符合设计要求，并达到消防技术标准；10、安全防范工程符合设计标准和专业技术要求；11、电梯安全检验合格，符合安全运行要求；12、环境保护符合标准要求；13、前期物业服务单位确定，符合前期物业管理要求。

商品住宅要交付使用，还需在此基础上多完成三个条件：一是按照公建配套立项、规划设计条件等要求完成配套公共服务设施的建设，配套公共服务设施不在本期项目内的，应当提交过渡使用方案，满足基本使用条件；二是住宅信报箱按照规定设置，符合通邮条件；三是与外围有效隔离，内部场清地平，并与外围道路相连通。

根据规定，对于房地产开发企业未通过交付使用竣工验收交付商品房的，由建设行政主管部门责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款。对于不符合交付使用条件的商品房交付使用的，由建设行政主管部门责令限期改正，并处以2万元以上3万元以下罚款； 情节严重造成恶劣影响的，应当向社会公示，并报请原发证机关降低资质等级或者暂扣、吊销资质证书。

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