14年房贷为什么比现在高专题之LPR连续14个月不变，为何热点城市房贷利率持续走高？

近日，多地持续的房贷利率上浮引发了市场的普遍关注。 从今年第二季度开始，各地加大了调控涉房贷款的力度，通过上调房贷利率来抑制楼市热度。 达到当天最大量API KEY 超过次数限制一些城市甚至出现了暂停二手房按揭业务的情况。不过，LPR贷款基准利率仍保持稳定，已经连续14个月维持不变。

怎样看待房贷利率的“变化”与LPR的“不变”？在LPR“不变”的情况下，住房贷款利率的上涨体现了抑制资金过快流入房地产市场的调控思路，从而防范居民住房金融风险。

LPR利率连续14个月维持稳定，房贷利率不断走高

六月份监测的72个城市主流首套房贷利率为5.52％，第二套利率为5.77％，分别较5月上浮5、4个基点。其中，有24个城市首套房贷利率上浮，22个城市的二套利率上浮。

从地区来看，上半年粤港澳大湾区第一、二套主流住房贷款利率累计提高了55个基点，其中惠州、中山、东莞、佛山利率均居全国前列；长三角地区典型城市房贷利率上调幅度较大。热门城市方面，广州首套、二套主流利率在半年内分别上涨50、35个基点，深圳则分别上浮15、35个基点。

除了加息之外，一些城市延长放款周期也成了常态。六月72城房贷平均放款周期为50天，比上个月延长2天。据媒体报道，合肥、南京等地由于贷款额度限制，5月起部分银行已停止办理二手房按揭贷款。

且与各地贷款利率变化相对应，则是5年期以上贷款市场报价利率稳定。

6月21日，中国人民银行公布最新的贷款市场报价利率，超过5年的LPR为4.65％，和之前一样，包括1年期LPR在内的两个贷款市场报价利率都连续14个月保持不变。

为什么放贷利率一直居高不下？

怎样看待房贷利率的“变化”与LPR的“不变”？一些专家表示，LPR作为贷款市场报价利率，利率不变是立足于宏观经济总体平稳发展的角度，是货币政策保持稳健的表现。同时，贷款利率的上升，反映了调控政策对房地产市场的定向调控，反映了未来楼市调控趋势，降低居民购房杠杆，防范居民住房金融风险。

房地产业作为资金密集型行业，资金流入是推动房地产市场过热的重要因素。长久以来，从资金面控制、降低房地产行业整体杠杆水平是抑制房地产行业过热的重要手段。

LPR的“恒定”反映了市场预期基本平稳，表明目前的利率水平基本符合当前经济复苏的趋势。住房贷款利率上扬，则主要是监管部门收紧房地产市场调控，抑制了房地产业的资金流入，给房地产市场降温。

事实上，各地房贷利率的调整与贷款额度有关。

11月31日，中央银行与银监会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度的通知》，明确金融机构房地产贷款比例上限和房地产贷款比例上限。按照规定，在工农中建交、国开行、邮储等大型银行，房地产贷款所占贷款的最高限额是40％，个人住房贷款占32.5％，城市商业银行等小型银行的贷款上限分别为22.5％、17.5％。

这就是说，银行对房地产和个人住房贷款都设定了上限，需要通过提高利率、延长贷款周期、甚至停止贷款等措施来调整上限。较高的贷款利率还可以直接提高资金成本，从而减少贷款数量，减轻贷款压力。

对银行而言，认为，银行受“两道红线”的约束，贷款压力主要是消化存量贷款，过去滞留的未批贷款需要加速发放，这也使得新增贷款业务相对放缓。此外，相关部门通过对房贷的集中控制，也可以对“过桥贷”等二手房贷款乱像进行规范，打击部分炒房投机行为。

各市二手房价格涨幅均有所回落。

就城市分布而言，此次加息贷款并非普遍现象，而是上半年楼市过热的城市和热点城市。这其中，长三角、珠三角地区的热点城市房贷利率大幅上调，贷款周期延长。此外，在70个城市，包括广州、深圳、湛江、上海、杭州、宁波、温州等地的二手房价格也比上月下降。

一季度居民部门新增中长期贷款规模创历史新高，部分城市受限购、限贷、限贷等调控措施收紧后的市场热度。在这一背景下，热点城市银行通过提高贷款利率、加强资格审查、延长贷款期限等措施来提高购房成本；一些银行甚至暂停房贷业务，旨在通过减慢市场交易速度，抑制市场热度，压降房贷规模。

除房贷集中控制外，今年金融监管继续加大对各地经营贷和消费贷违规流入房地产市场的治理力度，有力打击各地投机炒房行为。在房地产金融杠杆叠加“五道红线”要求下，从供需两端有效地抑制了房地产金融杠杆的上升趋势，抑制了房价的非理性上涨。

统计数据显示，今年5月份全国70个大中城市商品住宅销售价格上涨趋势基本平稳。在70个城市中，有17个城市的二手房价出现了环比下降。一线城市新建商品住宅销售价格涨幅略有上升，二手住宅涨幅有所回落。

据分析，5月各大城市二手房的价格涨幅回落，说明房价上涨动能有所减弱。如果趋势继续，则5年期LPR报价上升的可能性将降低；反之，不排除年内通过小幅度上调5年期LPR报价来抑制房地产泡沫风险的可能性。