【人防区停车位】人防车位是个坑吗？——分享三线城市购买车位的心路历程

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一、我们停车位的购买过程

(一)停车位情况

2017年9月关闭，开发商9月11日出售地下停车位，分为产权和无产权的人方舟汽车两种，地下车库两种停车位共344个，我们小区比较小，总住户数为544户。

车位配比1：0.63。有产权的车位10.8万-14.8万一个（视具体位置而定）。14.8万元是子母车位（即可以停放两台车子,但按照一个车位出售或核发一个权利证书的车位）。无产权的人防车位统一6.8万元一个。无论哪种车位每个月都要交30元的管理费。

（二）周边的情况

地点：珠三角三线城市；非中心城区，但靠近高速入口和城轨站。方圆5公里内有3、4个大型商场，两个菜市场，两个幼儿园，两个学校，多个大中型楼盘。位置还算比较繁华。经过15、16年楼价大涨之后周边的楼盘卖得差不多了，但入住率还不高。新盘估计只有3、4成吧，稍旧的盘有6成左右入住率（我看晚上的灯光估的 ）。

（三）物业情况

小区比较小，绿化一般，没有人车分流，两个出入口，地上摩托车位30元一个月，地上流动小车位月租约300元一个月，数量未有统计，估计不超过20个。

（四）车位市场价情况

虽然是三线城市，但靠近中心城区镇区附近的楼价已经到了1.3万一方左右了。市区更是到达了1.5-1.7万元一方。目前城区的地下车位带产权的售价从5万-40万不等。因为网上中介数据不可靠，所以这里具体数据来自于淘宝---司法拍卖。

司法拍卖上出价次数最多的车位

首先，我们看一下出价次数最多的车位。出价次数高代表热门，受欢迎，抢手。左边的成交日期是2018年3月9日，右边成交日期是2017年6月30日，都是在短期内，所以可信度高。可以看出，成交价比评估价高10万元左右。当地人都知道，左边是新建的高端小区（近交通要道），右边是市中心（可以说黄金地段了）老牌高端楼盘。所以我理解为车位的价格决定因素之一是楼盘是否高端。

但是我接着又发现了同一个楼盘，但不同期数车位成交价格相差近一倍。新期比老期的贵将近20万元，这只不过大半年时间而已（从2017年6月-2018年3月）。这就让人对车位价格有点摸不着头脑了。

看完高端楼盘的高端车位，再看下成交价低于评估价的车位。这两个都是靠近城区但经济欠发达的镇区的地上车位，近年来新建的楼盘基本上地下车库都是标配了，像这种地上车位基本都是至少15年楼龄的楼盘。这种车位入手价最多2-3万，即使算上通货膨胀以及十几年的停车便利，还是非常划算的。

经过观察，可以总结车位价格的因素，除了我们常规理解的房价地段等之外，我觉得跟楼盘的高端属性密切相关。非中心城区车位价格浮动较大，从几万到十几万不等，成交价格主要根据需求来定，有时候尽管评估价格高，但有价无市也没有用。非中心城区车位价格相对低廉，适合回归车位本质的停车属性。如果从投资的角度，城区车位更有投资的价值。

（四）我们自身的情况

为什么会不敢告诉家里人呢？因为我们这里的人大多都住农村的自建房，自己用锌铁就搭起了简易的车库，或者好一点的直接在别墅边预留车库房，在农村停车都是免费的！随便停！想停多久停多久！想停多少辆就停多少辆所以至今为止本地很多人都认为花大几万甚至十几万去在买停车位是件不可想象的事情。

因为目前新家离我老公上班的地方仅7分钟步行路程，所以一直没有把买车提上议事日程。平时买菜出行主要靠一部新大洲本田。

这部踏板车耗油量还蛮大的，按每天单程10多公里，基本上一周都要50元。

用发展的眼光看，以后总会买部车的，因为全款购买可以优惠2000元。在装修花光了大部分积蓄的情况下于是用了信用卡借了一部分，无抵押消费贷贷款了一部分（年利率5.9%，随借随还），入手了个人防车位最后6.6万元。因为去得比较迟，好的位置都被挑完了，最后挑了个离电梯口和小区出入口都比较近的位置。

二、购买车位需要注意的

（一）人防车位和产权车位

根据合同，我并没有买了个车位，而是租了个20年的车位。平均每年租金3300。当时剩下的产权车位都是11.8万元的。人防车位统一6.8万元。考虑了一下我们的需求以及目前的经济条件，主要还是以实际停车使用为主，镇区的小车地下车位投资要有回报还比较长远，所以入手了人防车位。这里贴个网图看下两种的区别。

链家的介绍

（二）开发商有权出租人防车位吗？

根据相关法律规定，人防车位的产权是属于国家的。那么开发商有权作为甲方向乙方出租车位吗？看下相关的法律法规是怎么解读的。

《人民防空法》第五条　国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。

《人民防空法》释义：有关规定是指防空设施建设涉及到的有关部门的规定，如国有资产管理部门、房产部门、城建部门、土地管理部门、税务部门、电力部门、物价部门等的有关税费规定。国家鼓励企业、事业、社会团体和个人投资人民防空工程建设，除战时外，谁投资谁使用管理，收益依法归投资者所有。在社会主义市场经济条件下，把人民防空工程建设、地下空间像房地产经营那样，大胆地推向市场，消除社会对人防建设的疑虑，调动社会各方面对人防建设投资的积极性，吸引各方面的资金投入到人防建设中，解决人防建设与城市建设资金不足的矛盾。

1997年住房和城乡建设部颁布的《城市地下空间开发利用管理规定》 第二十五条也有类似表述和规定　地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或依法进行转让、租赁。 接着第二十九条规定，平战结合的地下工程，平时由建设或者使用单位进行管理，并应保证战时能迅速提供有关部门和单位使用。

根据以上的法律法规，尽管对于人防车位的的使用和租赁依然有种暧昧不清的感觉，但现行的惯例是开发商作为投资建设者享有人防建设的收益权。

（三）战时被征用怎么处理？

20年内会不会发生战争？这个谁也说不准是吧，那么战时被征用了怎么办呢？我们来看合同条款。是不是有点霸王条款的感觉！第八条第3小点：若因小区业主公共利益或战时国家或政府征用超过30天等原因导致乙方无法继续使用标的车位，乙方应将标的车位交给甲方……

战时征用，这个好理解，但这里有个坑——怎么界定小区业主的公共利益？？希望法律专业人士能给个解答吧。

由于我们购买车位抱着——就当租吧的心态入手的车位，所以对一些条款也没有继续刨根究底，姑且听信开发商的说法——租给你20年，合同到期后的免费续租至2083年。

（四）未来会怎么样？

我们来看回合同，虽然名义上的使用期限与土地期限一致直到2083年，但合同的甲方是开发商，开发商有可能会因为经营不善而倒闭跑路，当原甲方解散不存在的时候，合同还是否继续执行呢？答案是：无法得知。

鉴于国家法律对于这一方面的规定还是一片空白，人防车位还是存在一定的风险。但不少城市都出台了地方性的政策进行规范管理，人防车位在某些城市还能进行产权登记及转让买卖。比如说重庆早在2009年就有相关详细的规定。手机上看图可能会比较模糊。我这里复制重庆市民防办的一段内容吧

您好！您向市政府系统公开电子信箱咨询的问题收悉，现将您咨询的问题回复如下： 一、金科世界项目人防车位是否办理预售许可、目前是否有权出售不属于我办的职权管辖范围，建议您可以咨询一下项目所在区的国土规划部门。 二、购买人防车位是可以办理产权证的，该证和非人防车位的产权证有一点区别，但不影响您二次转让。根据《重庆市国土房管局关于人防工程权属登记有关问题的通知》（渝国土房管发〔2009〕51号）规定：当结建式人防工程所有权转移、变更时，在转移、变更合同中，必须注明：“1、用途属于人防工程，应当遵守国家有关人民防空工程维护和平时使用管理规定，平时由所有人使用、维护和管理；2、当省级或省级以上人民政府发布紧急状态命令，由人民防空主管部门统一集中管理，无偿使用；3、不得擅自改变人防工程主体结构，拆除、损毁人防工程、损坏人防工程使用效能。”人防车位在您再次进行买卖时，与非人防车位一样不受限制。 三、目前，人防车位办理产权的政策不会发生变化。

感谢您对人防工作的关心和支持！

除了重庆之外，广州的《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定》类似人防车们产权的表述，西安也在《西安市人民政府关于化解房地产库存促进房地产市场健康发展的若干意见》（市政发〔2016〕32号）明确提出投资人可以取得人防工程的产权并进行登记。

我认为无论是产权车位还是人防车位，都是既得利益者的蛋糕，买了产权车位的享受房价物价带来的升值投资收益，人防车位的享受了低廉的停车便利，这个现状和70年的土地使用年限的历史遗留问题一样，将会继续暧昧不清存在，并且会存在相当一段长时间。

三、车位值不值得买？

这个话题太广了，涉及到投资金融、当地经济水平发展、个人家庭情况等。但我认为可以简单遵循以下原则。

1、买得起产权车位的当然买产权车位，更加有保障，尤其是当产权车位和人防车位价钱相差不大的情况下！人防车位日后转让都不能更改名字，只能带合同转让，得不到法律的保护。但这个是因地而论，不同地方政策有很大差别，就好像刚刚提到的西安和重庆。

2、产权车位和人防车位就可以类比为商品房和小产权房，小产权房最大的弊端不是没有产权登记，最大的弊端是享受不到房价地价上涨带来的红利。

3、车位配比低于1：1也建议入手，毕竟现在家家户户都至少一台车了。谁也不想下班后还得来一场“抢车位大战”。

4、既然觉得买车位了就要尽早去买，不要像我们这样信息迟滞，最后好位置被人挑完了。

5、目前金融市场上有多款消费贷，车位贷，像我们就用了无抵押的消费贷款购买了车位，一方面保证了装修和日常的资金流，一次性付款还优惠了2000元。年利率5.9%，随借随还，还挺很方便。

6、车位的溢价情况比房子要明显很多，三四线城市要靠车位投资收益风险较大，而一二线城市则已是高位，投资空间也相对窄。

谢谢大家阅读！