多地房贷利率放松，意味着什么？

文/子木

最近，楼市有一则新闻，牵扯着买房人的心。

据澎湃新闻，局部地区，银行和市场博弈的反转信号出现，利率下调，放款速度提升，广州、佛山等地的部分国有大行和股份行已经在下调房贷利率。

大家都知道，房贷利率背后是金融信贷，金融信贷又是楼市命脉，现在大量下调房贷利率，无疑利好楼市。

有一个朋友就很紧张，连夜跑来问我：

我家这边的房价还没开始下跌，这就扛不住要提房价了？涨的时候为什么不说慢一点？

下面子木继续解析，让你看懂今天发生的这一切。对于接下来买房决策非常关键。

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欲哭无泪

想理解这则消息，还要从前段时间的一篇文章说起。

9月22日，经济日报发表了一篇文章，题目很直接，叫做《楼市调控应注意满足刚需》，其中重点提到：

今年，密集的调控举措，对于抑制投机炒房、稳定楼市预期起到了重要作用。下一步，调控政策应更加优化，不断满足刚需群体的购房需求。对于刚需群体的真实买房需求，调控政策还要更加“友好”，渠道应进一步拓宽。

这些话我个人认为很中肯。近一年的政策对刚需来说，杀伤力太大了。

上半年全国楼市调控高达400多次，刚开始倡导“因城施策”，“定向打击炒房客”，但后来却发现，很多城市都被“一刀切“了，误伤刚需成了正常现象。

有句话说得好，房价涨，伤刚需，房价跌，刚需伤。刚需永远是最难受的一批人。

第一种情况是痛失房票。

比如前段时间，杭州出台政策限购，落户未满5年的，在限购范围内必须连续缴纳2年社保才能购房。

一夜之间，全市几十万张房票全部失效，这里面很多都是刚需买房人，一纸政策打碎了购房计划，只能蹲在厕所哭。

其次就是控制信贷。很多城市为了控制房价，好交差，只要房价不涨，啥事都可以做出来，比如冻结交易。

有一个读者跟我反映，6月买的二手房，现在的款都没下来，排队等了很久，眼看着年底要结婚，他不明白，为什么刚需买套房这么难，真是欲哭无泪。

当然银行延迟房贷只是少数，更多的还是拿房贷利率说事儿。

2

裂变效应

今年年后，我国房贷利率就开始大涨了。

按照9月份的行情，中国内地平均首套房贷利率高达5.46%，比去年上涨23个基点，二套房的房贷利率高达5.83%，比去年涨29个基点。

平均看很温和，但夸张的个例却很多。

广东省、河南省、江浙一带是高利率地区，比如佛山，今年上半年拦截炒房风暴的主要手段就是上调房贷利率，直接把首套房贷利率调至6.5%左右，还有惠州，房贷利率跑到了7%左右。

目前按照最实际的划分，5.5%以下是低档利率，5.5%-6.5%属于中档利率，6.5%-7%属于高档利率，7%以上属于“劝退利率”。一般高档以上的利率，基本就不建议买了。

看看国外的房贷利率，再对比我们的利率，就觉得买套房有多么费劲了。

其实，上调房贷利率防止炒房客入场是很科学的，但炒房客基本不可能是一套房，然而很多城市恰恰对“首套”刚需住房利率，拼了老命的上调，也不知道这是什么道理。

可能就是不想让人买房吧。

楼市对于房贷利率的反应，非常灵敏，基本上，只要房贷利率上调，买房的人一下子就少了很多。

原因很简单，房贷利率高，就是真金白银给银行送钱，是那种把肉送进狼嘴的感觉，有去无回。

今年很多城市的房贷利率上调都在1%以上，如果从银行商贷100万，30年等额本息，5%的利率，利息总额是93.26万；6%的利率，利息总额就涨到了115.84万，两者相差22.58万。

对于普通家庭来说，给银行白白多支付20多万的利息，血压肯定控制不住，想想还是再等等吧。

尤其是楼市下行的时候，高利率遏制买房的效应，会裂变式传播。

3

硬着陆风险

近期把“保护刚需”的大旗举起来，背后的原因，似曾相识。

国家统计局数据显示，70大中城市，8月份二手房价下跌城市达到34个，持平城市达到9个，总计43个，这是近几年来，首次二手房下跌数量超过上涨城市。

而对于新房来说，从单月新房成交数据来看，8月商品房销售面积为12545万平方米，与2018年同期水平相近，按年则是下滑16%。

炒房第一城深圳，领跌全国。

中国证券报最新报道，今年9月，深圳成交1765套二手住宅，同比暴跌近八成。不仅连续下跌6个月，更是12年第一次跌回“1”字头。

在人口超2000万的深圳，月度二手住宅成交竟然不足2000套，相当于一天仅成交58.8套。放眼2010年至今的12年同期数据，成交量之低，绝无仅有。

可以说，今年的调控力度和频次，“前所未有”，有一种破釜沉舟的感觉，不同程度引发了业内的一种担心。

这种担心并不是房价下跌，而是“预期”破碎。

现在，随便在我身边抓一个人问他，你对楼市怎么看？他肯定头也不回地说，“降”！连某某房企都完犊子了……

这是楼市长期多重负面情绪的发酵，导致大众对“买房”这件事避而远之。

一旦观念牢固，楼市就会遇到“硬着陆”的风险，你看看现在开发商的状态就知道了，这才是第一环。

我们想到了，调控方也想到了。

9月24日，央行货币政策委员会2021年第三季度例会召开，会上明确提出：

要维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。

要知道，从2003年开始，货币政策委员会连续18年都没有提到房地产问题，这是极为罕见的。

这句话很委婉，但含量金足够，换句话说，就是对开发商有保有压，并不一味收紧，尽量保障不出现烂尾楼工程，保障买房人的合法权益。

那么调节房贷利率，则是从买方市场下手，运用货币力量，稳住基础购买力，不至于楼市硬着陆。

4

等风来

可以看到，降低房贷利率，将会成为接下来楼市调控的大趋势，首先会从利率相对较高的城市开始，主要目的还是为了“维稳”，尤其房价下行压力较大的城市。

比如佛山、洛阳、开封、成都、郑州、武汉、合肥、南昌、南宁、九江、北海等等城市。

这些城市刚需饱受高利率之痛，接下来会被重点照顾。

当然利率下调也是有节奏的，要考虑到银行的“额度问题”。

按照当前局势，进入11月份后，楼市会进一步入冬，全国各地会拿起除颤器对楼市进行电击复苏，“额度足够”的三四线城市肯定是第一批。

而一二线城市，大多数会选择在年后，银行“开门红”后，有充足的额度才能下调房贷利率。

所以对于刚需买房人来说，最好的策略是“等风来”。

不过需要注意一点，房贷利率下调并不意味着楼市会回暖。

现在，整个楼市跟股市一样，还是被情绪操控着，有一条铁律，雷打不动：

“买涨不买跌”。

涨的时候，无论刚需还是炒房客，都呼啦啦跑出来了，只要房价下跌，首先撤退的就是刚需大军。

没房子也不着急，刚需们都在门外扎堆观望，等房价再跌一跌。

但我不希望你这样，刚需之所以大多数都是韭菜，是因为跌的时候跑得最快，涨的时候，一个都踩不准节奏。

他们没有逆市操作的认知和勇气。

真正的做法是，等你所在的城市出现房贷利率下调的政策，这时候有事没事多去售楼处和二手房门店看看“人流量”，花不了你多长时间，但这是最真实的市场标记。

房贷利率下降，是本轮市场调节的转折点，一切又向上发展了，大家一定要做好准备。