考虑在威海高区买房，为什么难以选择？

作者：威海新楼市 原创首发于公号：威海新楼市

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上个月我的一个老朋友又问我，最近高区有没有合适的项目。他的需求是改善，一家四口120~140平，品质高端一些，控制在200W左右，然而挑选来挑选去最终一直等了半年到现在。10000+的看不中，龙湖这样的高端项目又超出了预算一些，最后逼得他几乎都要跑来经区选万科了。

这是威海中介这两天热传的一张图片：

他们发这张图的意思是告诉客户：房价就这样了，也没跌，基本都快一万打底了，你还犹豫啥，赶紧买吧！事实也的确如此，没什么太大水份，毕竟都是市区范围内的正常住宅。但是通过图中，我们还是能看出来，客户至少还有许多比较的机会，因为楼盘比较多。

在过去两年以及当前的市场下，经区成为刚需置业的首选，在16~18年的市场行情中虽然都价格大涨，但总算还算有的选择：不管是中高端的万科恒大，还是像龙翔国际，阳光海上城九龙明珠，保利财信，中南华夏，天一仁和等等，还是包括次新小区华发、万象城、泰和府等等的二手房，都有比较多的选择余地。而很多住在高区、工作在高区，或者想在高区置业的朋友当前都有一个困惑难题：就是以13000~15000左右的价格买个刚需或者改善的住房非常难，几乎无房可选，或者连“老一点”的房子都不多，更多的是“老一些”的房子，即10年以前的房子非常多，对于刚需首套的年轻人或者对于改善品质的群体来说都差强人意，这，是为什么呢。

首先，我们将高区（主城区）的楼盘大体可分为两条主线：文化路和世昌大道

文化路上有哈工大、山大、海水浴场、火炬大厦等板块，线路上拥有丰富的科教文卫设施和一线优质的海岸线资源，价位梯度大多在第一个梯队。

世昌大道有幸福广场、田村等板块，大多为刚需中端盘为主。

通过图片不难看出，偌大一个高区，可以对比选择的楼盘寥寥，大部分在售的都围绕海水浴场一圈，不是尾盘就是公寓产品。

让我们细数一下其中目前在售的新房有哪些：

汇峰山海郡·石榴园

目前在售7栋（1235678#）11层小高层，分为两个单元一梯两户，117，127，130，138，143，127平米以上是两个卫生间，10900起价，均价11600。

以三环思路来理解汇峰山海郡的位置，即环山路不变，世昌大道可相当于青岛路的位置，文化路靠海，可以相当于海滨路的位置，这样用三条路来将威海粗略的分为四个板块。那么汇峰山海郡的位置就大体相当于青岛路至环山路部分的位置。其实在这一柳区域中，整体以中端为主，山海郡石榴园也是这样的，小区整体的定位和规划不能称之为高端，在一些年轻人的群体中不占优势，但总体因为靠近后峰西小学和高区一中学区的缘故，在当前市场仍有不错的关注度。

金猴龙湖天璞

很尴尬的是龙湖虽然主打高端&改善，但最大平目前也不过不超过120，连90+的小三室都成为了这期的主力户型之一。开发商这样定价定面积，究其原因，很可能是因为不超过200W+的总价共更容易在威海市场上被大众接受吧。

不得不说的是天璞系列是龙湖顶级高端产品之一，不管是现在售楼处的外观还是将来建成的小区绿化，都是极高的品质。但是小区周围的环境并不是和内部特别衬托，显得有些乱。整体而言，由于定位特别高端，受众群体相对较小。

海御19

海御19是高区较早的楼盘，很多人可能不知道，海御19在2007年就拿到了预售许可证，知道2010年才开盘，目前均价18000左右，门前就是威海目前最大最好的，知名度最高的国际海水浴场。

（Tips：很多海景项目在销售时会说要打出打造一个什么样的海水浴场，但事实是威海目前知名度最高，设施最完备，人流量最多的还是高区国际海水浴场）

项目毗邻文化西路，鞍山路周边商超配套等有利群广场、海悦购物中心、威海国际帆船基地、金海湾国际酒店、林海公园、金海湾医院、山东大学校区。7路、19路公交车可到，乘7路车直接到国际海景城下车，19路到高区财税局下车。整体而言项目虽然非常高大上，占据着无敌的海岸线资源，但是单价太高了，仍然不适合中高端改善和自住的需求，然而项目还是吸引了不少旅居或者定居的外地客群，冬天的时候北风会比较大。

盛德海湾国际

同样是属于一线沿海的公园海景楼盘，定位高端16000-18000，盛德顶尖代表作，相对来说位置更舒服一些，以大面积为主，门槛较高，同样不适合中高端的改善需求。

那么对于中高端的需求到底有没有合适的楼盘，有，比如正弘山语（洋房、叠拼），东发现代城垛山一品雅苑（高层住宅，均价14000左右）威高春风里，剩余的还有金海滩一号，帝景湾，旅游开发大厦，西海名居等，以旅居投资为主的公寓产品，但是大多不适合一家人定居和改善的需求。

通过以上市场信息，我们会发现这样一个规律，在文化路上，除了个别楼盘外，文化路至海边的地块，由于距海比较近，大都是区域内价格最高的；大部分的本地人或者刚需年轻人集中在文化路至世昌大道一线，以及世昌大道至环山路区域。在早期的金猴圣海名居项目开盘的时候，项目的销售进度就比较快，在此之后，高区没有新房的时候，转入短期存量二手交易市场，稍微次新一些的昌鸿生活小区成为了不少人的关注对象。

不同于经区海滨路至青岛路的平坦地形，文化路至世昌大道有大量的小山丘区域以及早期的棚改区和工业区，因此在这个地块上的开发就显得非常不足，这也导致了中高端需求在高区的项目比较少，从而大家选择起来就棘手一些。高区目前市场上缺乏中高端定位的楼盘，在这个间隙缺口中，我们对比了几块区域，相信在不久的将来一定会有对应的地块有新的开发迹象。

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