物业费催收通知单专题之小区业主能直接要求以公共收益折抵物业费吗？

物业公司利用物业公共部分、公共设施设备开展经营所获得的收益，在扣除合理成本后，应当属于业主共有。

于是，实践中便存在部分不交物业费的业主要求以小区内的公共收益抵充物业费。

需要说明的是，业主共有并不意味着单个业主能够直接使用，而是需要经过业主大会表决通过后才能依照决议进行分配。

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案例引入

2016年4月9日，某物业公司（乙方）与伍某（甲方）签订《前期物业服务合同》，约定本合同期限至本物业业主委员会成立以后，业主委员会选聘物业服务企业并与其签订物业管理服务合同生效时止。

第四条物业管理服务内容约定：

1、房屋公共部位的维修和管理；

2、房屋共用设备及其运行的维护和管理；

3、物业公用部位的清洁卫生、生活垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；

4、公共绿化的养护与管理；

5、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务；

6、交通秩序与车辆停放管理服务；

7、物业档案资料管理；

8、装饰装修管理服务。

第五条物业管理服务质量约定：

1、房屋及设施、设备完好率达到98%；

2、房屋及设施设备的养护、维修及时率达到98%；

3、清洁、保洁率达到90%；

4、绿化完好率达到95%；

5、治安案件年发生率2‰；

6、业主综合服务满意率两年内达95%以上。

伍某收房后已入住该小区。伍某自2017年5月1日起未再交纳物业服务费，该物业公司于2019年7月18日向伍某邮寄了《物业费催款通知单》，但伍某至今未交纳所欠的物业服务费。伍某提出要求物业公司公布利用物业公共部分、公共设施设备开展经营的明细账单，所有收入折抵物业费。

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伍某的主张能否得到支持？

法院认为，该物业公司与伍某签订的《前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，并无法定无效情形，合法有效。物业公司依约对涉案小区提供了物业服务，伍某应当向物业公司支付相应的物业费。伍某要求以小区公共收益抵其物业费的主张，因本案中并无证据证明公共收益的具体金额，且公共收益使用应由全体业主共同决定，故对伍某的上述主张，本院不予支持。

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案例总结

我国《民法典》第282条明确规定：“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”该条明确了物业公司公布利用物业公共部分、公共设施设备开展经营的收益，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

《物业管理条例》第五十四条规定：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

因此，单个业主未经业主大会决议是不能要求以利用物业公共部分、公共设施设备开展经营的收益折抵其应当交纳的物业费的。

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律师建议

对于小区内的公共收益该如何分配，我国相关法律规定已经明确了应该由业主大会表决决议。因此，为了充分保护全体业主的利益，建议各小区应当及时召开业主大会，就这一问题进行表决，明确小区内利用物业公共部分、公共设施设备开展经营的经营方式和分配方案，并将表决结果向小区业主通报。

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