上海业主大会管理规约专题之新版《上海市住宅物业管理规定》今起施行

业委会委员应当符合什么法定条件？业主与物业服务企业如何商定物业服务费收费标准？小区的公共收益应当如何使用？专项维修资金余额达到法定筹集标准时如何续筹？遇到紧急维修事项如何处理？这些与市民生活密切相关的问题。修正后的《上海市住宅物业管理规定》今起正式实施，其中针对这些住宅小区“急、难、愁”问题给出了解决方案。

据了解，原《规定》自2011年实施以来，在加强政府指导监督、完善业主自治管理、提升物业服务水平、保障住宅使用安全等方面发挥了积极作用，本市住宅物业管理工作取得了阶段性成效。但随着上海经济社会的快速发展，出现了很多新情况，例如，近年来一些行之有效的实践经验和做法需要加以立法规范，国务院取消了物业管理人员职业资格认定和物业服务企业资质审批事项，本市原区房管局所属的房管办全部下沉至街镇等。同时，住宅小区内一些一直未得到根本解决的老问题和新的“急、难、愁”问题互相交织，业主委员会运作不规范、物业服务收费和停车收费价格放开后缺乏议价机制、专项维修资金续筹和使用难、公共收益使用账目不透明及停车难等问题日益凸显。

而在修正后的新《规定》中，吸收了本市近年来在创新社会治理、加强基层建设及住宅小区综合治理方面的实践经验，结合国家审批制度和本市房屋管理体制改革的实际情况，对住宅物业管理中存在的突出矛盾和市民群众关心的热点问题提出了解决方案。

例如，进一步理顺物业管理条块关系，理顺居(村)委会、业委会、物业服务企业三者关系，并对社区党建引领作了原则性规定；规范业委会组建和日常运作，通过更详细、更有针对性的规定，确保业委会能够正常运转；新增物业服务合同备案制度，便于及时了解和掌握为住宅小区提供物业服务的企业主体、服务价格、服务标准等相关情况，加强对物业服务企业和项目经理的日常监督检查；明确开发商在业主大会成立前不得擅自调整前期物业合同中约定的产权车位租赁价格，设立了业主大会成立后开发商产权车位调整租赁价格的备案制度，解决实行市场调节价情况下开发商产权车位乱涨价问题；明确市房管部门定期发布住宅小区物业服务标准，物业协会定期发布物业服务价格监测信息，实行包干制收费方式的小区物业服务费调整前必须经过审计或者评估，促进形成“质价相符”的物业服务收费议价机制；进一步规范公共收益的用途和使用程序，优化专项维修资金续筹机制和紧急维修的相关程序，加强住宅小区资金监管，强化政府托底义务。

新版《规定》于今天起正式施行。

附新版《上海市住宅物业管理规定》Q&A

问：业主在住宅物业管理活动中，享有哪些权利？

答：业主在住宅物业管理活动中，享有如下10项权利：

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

（二）提议召开业主大会会议、业主小组会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

（三）提出制定和修改管理规约、专项维修资金管理规约、业主大会议事规则的建议；

（四）参加业主大会会议、业主小组会议，行使投票权；

（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；

（六）监督业主委员会的工作；

（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；

（八）对物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

（九）监督专项维修资金的管理和使用；

（十）法律、法规规定的其他权利。

问：业主在物业管理活动中，应当履行什么义务？

答：业主在住宅物业管理活动中，应当依法履行如下8项义务：

（一）遵守临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则和专项维修资金管理规约；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备和相关场地的使用，公共秩序、公共安全和环境卫生维护等方面的规章制度；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（四）按照有关规定交纳专项维修资金；

（五）按时交纳物业服务费；

（六）履行其承担的房屋使用安全责任；

（七）向业主委员会提供联系地址、通讯方式；

（八）法律、法规规定的其他义务。

问：业主委员会委员应当符合什么法定条件？

答：业主委员会委员应当是热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力，且本人、配偶及其直系亲属未在本物业管理区域服务的物业服务企业任职的业主。业主在本物业管理区域内有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、欠交物业服务费或者专项维修资金、违法出租房屋等情形之一且未改正的，不得担任业主委员会委员。

问：发生哪些情形，业主委员会委员资格会被终止？

答：已不再是本物业管理区域内业主或者以书面形式向业主委员会提出辞职的业主委员会委员，其委员资格自情形发生之日起自然终止；因健康等原因无法履行职责且未提出辞职的业主委员会委员，经业主大会会议讨论通过，其委员资格终止；拒不召集业主委员会会议、一年内累计缺席业主委员会会议总次数一半以上或者违反书面承诺的业主委员会委员，业主大会可以罢免其委员资格。

问：业主与物业服务企业如何商定物业服务费收费标准？

答：物业服务收费标准由业主和物业服务企业遵循合理、公开、质价相符的原则进行协商，并在物业服务合同中予以约定。实行物业服务包干制收费方式的，在调整物业服务收费标准前，应当对物业服务费用收支情况进行审计或者委托第三方机构评估对收费标准进行评估。

市房屋行政管理部门将发布住宅小区物业服务标准，指导物业管理行业协会定期发布物业服务价格监测信息，供业主和物业服务企业在协商物业服务费用时参考。

问：小区的公共收益应当用于哪些方面？

答：公共收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。公共收益主要用于补充专项维修资金的，应当按季度补充且补充比例应当高于公共收益金额的百分之五十。公共收益补充专项维修资金后的剩余部分，应当按照业主大会或者共同拥有该收益业主的决定，用于业主大会和业主委员会工作经费、物业管理活动的审计费用、拥有该收益业主的物业维护费用或者物业管理方面的其他需要。

问：当专项维修资金余额达到法定筹集标准时，如何续筹维修资金？

答：专项维修资金余额不足首期筹集金额30%的，业主应当及时启动再次筹集程序，再次筹集的具体方式及筹集金额、期限、程序、资金入账等事项由业主大会作出决定。

专项维修资金管理规约未就再次筹集专项维修资金进行约定，且业主大会在90日内未作出决定的，业主委员会应当书面通知专项维修资金开户银行向需要交纳专项维修资金的业主发出交款通知，通知其应交金额和交纳时间。业主应当自收到交款通知之日起90日内，一次性将专项维修资金账户余额补至首期筹集金额的50%。

问：哪些情形可以启动紧急维修程序使用专项维修资金？

答：发生下列情形，不属于工程质量保证范围且需要使用专项维修资金的，可以启动紧急维修程序：

（一）水泵、水箱（池）故障，影响正常使用的；

（二）电梯故障，电梯专业检测机构出具整改通知书要求停运的；

（三）火灾自动报警系统、自动喷淋系统、消火栓系统损坏，消防部门出具整改通知书的；

（四）外墙墙面、建筑附属构件有脱落危险，经有资质的鉴定机构出具证明的；

（五）屋顶或外墙渗漏等情况，严重影响房屋使用，经有资质的鉴定机构出具证明的。

问：遇到紧急维修事项，业主委员会确不同意使用专项维修资金，该怎么处理？

答：业主大会成立后，遇到紧急维修事项，物业服务企业或者自行管理执行机构应当持有关材料向业主委员会和物业所在地房管机构报告，并向业主委员会提出列支专项维修资金的申请，经业主委员会审核同意后组织实施。业主委员会对维修、更新方案未在七日内审核同意，且已出现影响房屋正常使用或者居民人身财产安全情形的，区房屋行政管理部门可以组织代为维修。维修费用经具有相应资质的中介机构审价后，凭审价报告和区房屋行政管理部门出具的支取通知，在专项维修资金中列支。

（看看新闻Knews记者：朱正炎 编辑：范燕菲）