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房贷等了几个月还没放?很正常!

作者:夏心愉

01

大概因为我是银行记者出身的关系,朋友同学远亲近邻,一到要办房贷了,总是要打电话给我。今年以来我接到的最多的诉求,就是问我能不能去银行那里问问、探探、催催,这房贷怎么这么久还没放下来啊,能不能快点儿放啊?

催办者的苦水,那是各种各样。

要遇到二手房交易,那房贷下不来急死人。这还过户不过户?不过户是一天一个价了,过户了,房贷生死未卜上家要愁坏了,尤其是遇到上家急等着钱用,尤其是上家等着这钱当他的首付去,他再要买一套改善型住房的,那一拖拖人家半年,真是要死要活的,这头自己的房子出手了,那头想入手的房子房价都涨上天了没办法买。我就见过上家因此,干脆找点茬把下家都给起诉了的案例。

即便是遇到买一手房的,不少买家也担心银行拖了这么久会不会有什么变化,有的还就因为这房贷问题,在违约责任有无的认定之间劳神劳心。

前两天我正好跟着一群银行的人到外地采访,半路接了个电话:“天啊我的房贷都等了3个月了!3个月了!这贷款还放不放了啊?打电话问过去也不解释为什么,就说叫我继续等。你帮我想想办法吧。”

我旁边正好有一个做个金的银行人士在。大概是因为讲电话的朋友嗓门太大的关系,我一挂掉电话,旁边这位就冷冷嘟囔了一句:“才3个月急什么,现在等半年都是大有可能。”

02

为了忠人之托,我好歹还是替我这个朋友,去他办贷款的那家股份制银行那里问了问情况。结果发现,他的房贷,的确是还有得好等,在他前面还有两批的贷款要放。

银行那里,是按照房产抵押的他项权证办理的时间先后,给贷款排了批次顺序。我问,那放完所谓的“一批”要多久,对方答,说不准,一般一个月,但如果放着到一半额度又吃紧了,那就要再往后拖延,前面一批的最后几名,也许就被拖到下一批次里。

说来说去,无非就是“额度紧”。

从去年底就开始紧,去年额度没了就拖到今年头。所谓“贷款放年头、存款冲年尾”,好歹一年年头额度还是松那么点儿的。可惜去年底堆积过来的等贷户一消化,有占了一大块额度,后面的,就又开始逐批次往后挤压了。

那是什么决定着额度呢?大的框架是,各支行上有分行,各分行上有总行政策;更重要的是国家政策导向,是托楼市还是抑泡沫,在这个导向背后,是央行和银监对各家行信贷投向虎视眈眈的眼睛。

03

粗的讲完讲细的了。本期“愉见财经”带你知己知彼,从银行的“计财”(计划财务)逻辑出发,了解房贷的松紧都是为哪般?

我们以为简简单单一个房贷,在银行的逻辑里,头顶三顶帽子——

在贷种上,房贷是个金业务,属于“零售贷款”;在头寸期限上,房贷是“(中)长期贷款”;在投向分类上,个人房贷亦归于“房地产类贷款”。

帽子一:

首先,个人房贷作为“房地产类贷款”,银行是要讲究“风控逻辑”的。

在这里的第一条风控逻辑,恐怕就是政策面。国家政策的支持与否,既影响了未来楼市升温降温的预期(楼市升降温也影响着银行房贷“抵押物”的价格),也一定程度影响了银行的信贷投放方向决策。毕竟谁都不想当因放贷过猛而枪打的出头鸟。(不信各位可以关注一下各地银监局定期在官网挂出的行政处罚令,自从房地产去杠杆挤泡沫的指挥棒一落,各地监管对房地产类贷款的违规处罚明显增多。)

因此,一家银行,在总行层面,每年划给房地产类贷款的额度是多少,是有一个总量控制的。然后这个总量再切割给各个分行。因此这些贷款可不是我们想象的:银行有钱,想放多少就放多少。

剔除政策面不考虑,银行还有出于资深经营要考虑的一套风控逻辑:就是要看资产质量。这一点恰恰也是我在采访中遇到的最显分歧的问题。

如果从已有数据出发,那个人房贷因为有足值的抵押品而被长期归类于银行的低风险品种。从去年年报来看,绝大多数上市银行的个人房贷不良率都是0.5%以下的,房贷基数大的大行们不良率都不到0.3%。比起全行业(银监会2016年4季度数据)1.74%的不良率,低好多。

这也是为什么,在去年所谓“资产荒”、银行找不到好的贷款企业的时候,把大量额度都挪去了房贷上头。具体分析请见“愉见财经”去年的年度力作《谁是“房贷王”?》

可是,风险毕竟不能只是静态地看。风险是具有滞后性的。

假设某日房价上涨速度被拖缓或是停止上涨,又或是某地房价开始下跌的话,那么在银行的话语体系里,房价的下跌就直接意味着“抵押物贬值”,也意味着高杠杆的炒房者或将开始违约。类似于温州地区曾经出现过的“弃房”现象就是警钟。

因此,银行是讲求信贷结构的。信贷投向是不能过于集中的。否则就会隐匿某种系统性风险。

除了抵押物价值有变化的风险,有资产处置经验的银行人士向“愉见财经”解释过后续抵押物拍卖过程中的严重损耗。从目前经验来看,房贷坏账后房产进入拍卖程序,往往第一次拍卖、甚至第二次拍卖都会流标。“流标后,第二次拍就要打8折卖,第三次再打8折。”

而这还没有算进另两个“猫腻”。第一个“猫腻”是在一些监管不严的地方,房产在申请贷款时,会出现一些买通评估方使估值虚高的情况,在此基础上算出的抵押率必然是不合适的;第二个“猫腻”是一旦楼市向好,就会有一些非房贷名义的贷款,比如消费贷等,实际资金用途也是购房。这两样,都一定程度扩大了房贷风险。

虽然我也知道,在现在这种楼市高温天里说风险,很多人是听不进的。但银行有银行的脑袋,他们虽然也会为了顶起资产规模和利润而一窝蜂放房贷,但同时也该懂得未雨绸缪。

帽子二:

其次,个人房贷作为“零售贷款”,银行是要讲究“资金定价逻辑”的。

说人话,银行也是要赚钱的。

你去一个支行申请个人房贷,获贷的先决条件是他“有米下炊”,即这个支行和其分行本身要有相应的零售贷款额度给到你。为什么有些银行会“压贷”?问题就出在了额度上。

他的额度哪里来?说白了就像“拍卖”一样,总行每年放出零售条线的额度大盘子,各个分行进行出价,出价高的得到更多额度。其中“价格决定论”显而易见。

顺着这一资金定价逻辑,有3个银行不愿告诉你的秘密,你在贷款时必须心里有数。

第一个秘密,是羊毛出在羊身上。下级行向上级行要额度时“拍卖”式的定价,会被转嫁给客户。当你的客户经理告诉你“排队等一等”时,你或许不知道,在你前头“插队”的情况时有发生——

比你原本该排在哪里更重要的是,第一,你是不是这家银行本身的高净值、理财VIP,换句话说,你这个客户本身给银行创造了多少利润;第二,如果是一手房,那么这个楼盘的开发商是不是这家银行的贷款客户,也得看;第三,就是你愿意接受上浮多少的房贷利率。

稀缺的额度资源,往往被出价(或隐性创利)高者得。

第二个秘密,是“递延效应”。刚刚前头我们已经降到了“年尾贷款难、年头贷款易”的逻辑了,因为从收益角度考量,银行会把稍多的贷款资源放去年头,而市场需求旺盛的年份,不少银行在年尾都会面临贷款额度短缺,零售额度亦不例外。

第三个秘密,是有些朋友在抱怨的,银行房贷已经悄然开始涨价了。比如在上海,虽然银行会口头上告诉你首套房9折利率还是在,但实际上能拿到的人已经变少了,很多银行最低其实已经是95折或是基准了。比如在北京,有些银行实际批出的二套房贷利率,已经悄然从基准到了上浮20%。

对于这个秘密,我想告诉你银行的算盘,他们有他们想维系利差的无奈。从行业来看,在负债端,利率市场化的逐步深化、加上互联网金融强大吸存能力的“搅局”,银行获得储蓄/存款的成本已经越来越高。坦白说,要不是去年其它部类的贷款越来越难放,银行们才不至于做那么多房贷,因为做房贷赚头是很少的。

我们知道去年银行的那些高成本负债(比如吸收金融同业的协议存款),价格是不低的,有的超过3.5%、有的超过4%吧?而这还不是银行的放贷成本,因为还要计入我们算大数20%的不产生收益的存款准备金,由此,如果我们武断地盯着那些高成本负债来算(当然银行的综合负债成本没那么高),那实际的成本:4%÷0.8也就是5%,3.5%÷0.8也就是4.375%。拿着这一类的实际负债成本,在去看看放房贷中长期贷款基准利率也就4.9%,如果还打个9折变成4.441%,那银行简直在做义务劳动了。

这个秘密之下,银行也有了“贷款种类间再平衡”的诉求,你看以前对公贷款好放的时候,显然银行对于对公贷款、尤其是其中的中小企业贷款更具议价能力,更多的头寸就可能被调整过去。

当然如果企业不景气,那个人房贷对银行而言,就变成了微利也是利、蚊子腿也是肉了。好歹,不良率低嘛!

帽子三:

最后,个人房贷作为“中长期贷款”,银行是要讲究“流动性管理逻”的。

银行经营需要通盘考虑,除了资金定价和贷种平衡的逻辑,计财还需要把控“流动性”问题,因此在贷款期限上,每个银行都有长期、中长期、短期贷款间的额度分配及平衡。

说人话。你可以把这想象成你自己理财,比如你有100块钱,可以用30元投长期国债、20元投5年期信托、剩下的一半投资股票一半存个活期,需要备足容易变现的资产来应对生活急需。银行也是这样控制期限平衡的,房贷属于不能短期变现调整头寸的资产。

而零售贷款中长期资产的盘子,在去年银行放了那么多房贷之后,如果要从流动性角度掰掰手指头,那部分份额已经趋于饱和。

和期限一并考量的另一个计财逻辑是“集中度”管理,资产要分散在几个篮子里,就像你不会把所有钱都拿去投一个公司的股票、或都拿去投黄金一样。而另一个尴尬的现实是,长期资产中流向房地产的集中度也过高了。

总结上面种种的:推力与拉力综合形成的张力,要银行现在还像去年那样敢敢放房贷,是不可能的了。

三个月房贷还没放下来?等吧。

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