1130西安限购房政策专题之大西安｜政策阻击之下，楼市能否降温回稳？

前言：

进入3月邵阳春后，传统房地产市长/市场旺季也如期到来，缓慢的商品房供应节奏和飞涨的市场住房需求之间的矛盾也在加剧。

比如位于航天城的山水·美树项目，仅推售了424套房源，登记家庭数却高达23791个，再比如最近状态火热的紫薇华发CID中央首府项目，该项目位于高新三期CID板块，区域规划起点高，未来升值潜力大，此次登记仅推售272套房源，却引来了高达12170个家庭登记。

西安楼市的火爆和供需矛盾，这两个项目足以说明西安楼市的基本现状。

楼市火爆，政策降温

2020年11月30日，西安市住房和城乡建设局联合多部门印发了关于《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，政策不断加码，楼市调控进入深水区。而此轮楼市调控堪称历史最严，主要体现在以下三个方面：

1、提高购房门槛，二套首付比例提高，从原来的40%提到起步40%，最高首付70%；

2、增加房企取证难度，从原来的工程主体出正负零到现在最低7层；

3、提高预售资金监管的强度，监管权由银行转交给辖区住建部门。

三管齐下，促使西安房地产市场降温回稳，回归正常轨迹。

“两会”再提“住房不炒”，中央抑制“楼市过热”

“房住不炒”才是房屋的基本属性，面对过热的房地产市场，从中央到地方各级政府对于促进房地产市场健康平稳发展，采取了“亮剑行动”。

“两会”闭幕后，由住房和城乡建设部副部长倪虹组织带队，远赴陕西西安和四川成都调研督导两市房地产工作。

随后两天，成都市便出台了《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，分别从“增加住宅用地供应、加强土地竞买主体资格审查、延长限售期限、严格执行住房限购和限售政策”四个维度进行楼市调控，降热回稳。

同样西安也不例外，3月23日西安市住建局联合西安住房公积金管理中心、中国人民银行西安分行营业管理部印发了关于《西安市商品房预售资金监督管理办法》的通知，并将于2021年4月1日起正式施行执行，政策有效期长达5年时间。

从政府行为不难看出对于楼市调控的决心。

政策阻击，楼市可否降温回稳？

严格管理商品房预售资金。商品房预售资金将直接存入专用监管账户，房地产开发企业在取得《商品房预售许可证》预售商品房时，购房人按照合同约定支付给开发企业的购房款,包括定金、首付款、购房贷款及其他形式的全部房款，将直接转入专用监管账户，而商品房预售资金将采取政府主导、多方参与、专款专用、封闭管理的原则。同时，预售资金实行专款专户存储，优先用于商品房开发项目所需的建设施工进度款、设备材料款、缴纳法定税费等与本工程相关的费用。

同时，办法明确规定开发企业不得直接收取或另设账户收存购房人的购房款。商品房预售资金实行全额、全程监管，对用于支付工程建设等费用的预售资金实施重点监管。

重点监管资金额度由项目辖区住房建设行政主管部门或开发区管委会根据工程建设成本等实际情况综合测算确定，但不得低于中国建设工程造价信息网公示的西安市住宅单方工程造价乘以申请预售许可楼幢的建筑面积（以房产测绘成果报告为准）的数额，全装修项目还应增加装修成本。

超出重点监管额度部分的资金，在保证项目按期竣工交付的前提下，开发企业可以申请提取自行使用。商品房预售资金监管期限，自核发《商品房预售许可证》始，至开发项目监管楼幢办理不动产首次登记后止。

监管账户一旦设立，原则上不允许变更。管理办法明确规定，开发商申请《商品房预售许可证》前，应当选择一家商业银行作为资金监管银行，设立商品房预售资金监管专用账户，且一次预售许可只能对应一个监管账户，并按照申请预售许可批次及开发项目楼幢范围，与项目辖区住房建设行政主管部门或开发区管委会、监管银行签订三方《商品房预售资金监管协议书》。此协议书应在申请商品房预售许可时应作为《商品房预售方案》的内容一并提交。

而资金监管专用账户，一旦设立后，原则上不允许变更。如确需变更，应由项目辖区住房建设行政主管部门或开发区管委会、开发企业、监管银行三方协商同意后解除原监管协议，同时按要求重新签订监管协议，将原资金账户中的预售资金全部转入变更后的资金账户，并报西安市住房建设行政主管部门备案后方可生效。

银行严格监控，确保资金入账。商品房预售资金需由购房人按照商品房认购协议及商品房买卖合同约定，凭商品房预售资金交存指引平台打印的预售资金交存单，通过监管银行售楼部临时网点、营业网点柜面等方式直接交存至监管账户。购房人贷款购买商品房的，开发企业应将监管账户提供给贷款银行，贷款银行核实后，应将贷款资金直接划转至监管账户，严禁私自留存或划转至其他账户。

开发企业与购房人通过商品房网上备案系统签订商品房买卖合同时，由购房人将商品房预售资金（不含待发放的按揭贷款及分期付款首期款以外的购房款）交存至监管账户。

监管银行要根据贷款发放的一般周期，密切监控购房贷款入账情况。

依据施工进度，从严核拨资金。商品房预售资金使用计划应根据工程施工计划及施工合同所约定的付款时点制定，原则上应按照主体结构验收、竣工验收、竣工验收备案、完成不动产首次登记等环节设置资金使用节点。应严格按照商品房开发项目建设进度核拨，完成竣工验收备案前，累计申请使用资金额度不得超过重点监管资金总额的99%，完成不动产首次登记后，可以申请提取剩余1%的重点监管资金。

7层以上（不含7层）的建筑，增加建设层数达三分之一节点、建设层数达三分之二节点，累计申请使用资金额度分别不得超过重点监管资金总额的20%和35%。

项目辖区相关部门需确认开发项目建设进度，应结合工程进度资料现场核查，在2个工作日内，审查是否具备资金拨付条件，方可出具同意或不予拨付通知书。

同时监管银行在收到项目辖区相关部门出具的同意拨付意见后，应在一个工作日内将资金拨付给与开发企业签订合同的相关当事人或相关单位。

开发企业与购房人解除商品房买卖合同，需退还已交纳预售资金的，若监管账户累计进账金额未达到重点监管资金额度，由开发企业申请从监管账户中退还相应款项至购房人；若监管账户累计进账金额超过重点监管资金额度，由开发企业自行结算退款，不在监管账户中另行列支。

商品房开发项目监管楼幢完成不动产首次登记后，开发企业可向项目辖区相关部门申请解除商品房预售资金监管，项目辖区相关部门核实后，应当通知监管银行解除对开发项目监管楼幢的预售资金监管。

依法依规管理，严查虚假骗资。办法中明确规定，开发企业未按规定收取、支出、使用商品房预售资金，要求贷款银行将购房贷款划转至监管账户以外的账户，用监管账户归集其他性质的资金，提供虚假资料以获取商品房预售资金，或存在其他违规行为的，由项目辖区相关部门依法依规从严查处。

监管银行违反规定或未按照商品房预售资金监管协议约定，擅自收存、维护以开发企业名义转入的资金，未按规定监控、反馈购房贷款入账情况，擅自拨付资金，或存在其他违规行为的，依法承担相应法律责任。

购房贷款发放银行未按规定将发放的贷款资金直接划转至监管账户的，依法承担相应法律责任。

对存在违规行为的监管银行、贷款发放银行，住房相关部门和住房公积金管理部门可按相关协议约定暂停与其合作关系，并通报金融主管部门依法查处。

各区县住房建设行政主管部门、开发区管委会工作人员在资金监管工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法进行处理。工程监理机构提供虚假工程施工进度资料的，除由住房建设行政主管部门依法依规处理外，还应依法承担其他法律责任。

规避风险，防止烂尾

此次《西安市商品房预售资金监督管理办法》的印发，可以理解为是“1130政策”的延续和补充，更是对西安过热的房地产市场的一种风控。井喷的房地产市场需求与过快的工程开发速度，工程烂尾风险始终是房地产市场的隐患和定时炸弹。

据不完全统计，西安市现有烂尾楼盘高达2000余个，惊人的数字后面究竟隐藏着什么样的景象？又有多少无辜家庭受害？那么本次政策的出台，则是规避烂尾事件的有力保证。

总结：

商品房预售资金的全额全程监管，于开发商而言，是对开发商资金要求的一种考验；于购房者而言，是对购房者基本权益的一种保障。

唯有合理规范利用建设资金，加快工程施工进度，才是实现房地产开发企业资金快速回笼，购房者权益得到保障的唯一正确途径。