分享：小区共有物业和共有资金使用与管理办法

阳光棕榈院表决稿。

Ygzlyywh深圳南山阳光棕榈园业主委员会

阳光棕榈公园社区共享财产和业主共享资金的使用和管理方法

(投票草案)

第一章总则

第一条【目的和依据】为了加强对本物业管理地区共有财产和业主共有资金的管理，规范共有财产和业主共有资金，保护业主的合法权益，《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》、《深圳经济特区物业管理条例》(

第二条 【共有物业的范围】本物业管理区域内的共有物业，是指在本物业管理区域内，除专有部分物业、市政公用设施设备以外所有部位和所有共用设施设备，共有物业归本小区全体业主所有。包括：

（一） 建筑区划内的道路（属于城市公共道路的除外）；

（二） 建筑区划内的绿地（属于城市公共绿地或者明示属于私人所有的除外）；

（三）业主委员会办公用房、物业服务办公用房、物业管理设施设备用房，建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、门厅、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施设备，避难层、架空层、设备层或者设备间等结构部分、小区单车停放区域；

（四）附属设施设备，包括电梯、天线、照明，消防设施、路灯、沟渠、池、井；

（五） 建筑区划内的从地下到楼顶的其他所有专有产权之外的场所；

第三条 【共有资金】本办法所称业主共有资金，包括：

（一） 共有物业收益，具体包括：

1、电梯、外墙、楼顶、户外等物业共用部位、共用设施设备发布的广告收益；

2、 利用公共配套设施，如活动场地、会所，游泳池等经营收益；

3、 占用小区共有物业进行停放车辆的收益；

4、商业或促销类型的活动进入小区的产生的收益，包括摊位租金、摊位费、入场费和场地费等；

5、 地下室等物业共用部位及属于全体业主共有的商业用房出租产生的租赁费；

6、物业共用部位和共用设施设备被损坏或违法使用得到的赔偿或收益；

7、因使用物业共用部位、共用设施设备而收取的违约金、滞纳金等；

8、其他利用物业共用部位、共用设施设备经营产生的收益；

（二）物业专项维修资金；

（三）物业管理费；

（四）业主依据管理规约或者业主大会决定分摊的费用；

（五）其他合法收入：

1、孳息及合法投资产生的收益；

2、物业服务企业（其他管理人）违反物业服务合同约定所支付的违约金和赔偿金；

3、小区业主或者物业使用人以及相关的第三方单位违反物业服务合同或者小区管理规约而产生的违约金、政府补贴、个人或者组织捐赠等。

4、业主委员会为维护全体业主公共权益而进行的诉讼胜诉后获得的败诉方支付或者赔偿的收入。

5、物业服务机构服务专有业主取得的有偿服务收入。

6、业主大会代收业主资金无法偿付的资金结余。

7、_________________________________________。

8、_________________________________________。

9、_________________________________________。

10、_________________________________________。

第四条【基本原则】共有物业和业主共有资金的使用与管理实行业主决策、利益共享、公开透明、全程监督的原则。

第五条【各方监督】小区共有物业和业主共有资金归全体业主所有，业主、业主大会、业主委员会依照法律法规对本小区的共有物业和业主共有资金使用与管理进行监督。

业主委员会聘请的中介服务机构（如会计师事务所、律师事务所）配合业主、业主委员会的监督工作。

第二章　共有物业的使用与管理

第六条 【共有物业权利归属及限制】本物业管理区域内共有物业归业主共有，禁止任何单位、个人进行侵占、处分。

业主对共有物业享有权利，承担义务，不得以放弃权利而不履行义务。

第七条 【共有物业的交接查验】业主大会在物业服务合同终止后与物业服务企业办理交接时，物业服务单位应当提供共有物业清单，业主委员会组织查验共有物业，对利用共有物业经营的相关资料、公共水电分摊费用缴纳记录和物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关完整资料进行妥善接收，并且签订交接协议，对查验的基本内容、各方权利义务、存在问题的解决方式及其时限、违约责任等事项作出明确约定。对于续聘成功的物业服务单位，同样需要梳理清楚小区的共有物业以及相关资料提交业主委员会备份，并根据变更情况实时更新。

第八条 【共有物业的使用原则】业主、物业使用人、物业服务企业应当遵守管理规约及物业管理区域车辆停放、电梯使用、空调安装、垃圾投放等管理制度和约定，不得损害业主或任何第三方的合法权益，不得从事法律、法规、规章和规范性文件禁止的行为。

业主、物业使用人、物业服务企业使用建筑区划内的共有物业应当遵守法律、法规、规章和本物业管理区域的管理规约，按照有利于物业使用、安全以及公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、噪音、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面的关系。

第九条【物业共用部分的经营】利用物业共用部分经营的，应当符合法律、法规、小区管理规约及议事规则、本规定以及第三方合同的规定。利用小区共有物业用来停放车辆的，不收取停车费、管理费，不负责保管，仅提供共有物业使用场地，仅收取共有物业场地使用费，可提供经营性租赁性质发票，且遵循按时参加业主大会且按时缴纳物业费和共有物业使用费到业主大会基本户的业主优先，对于按月缴纳共有物业使用费的，一辆轿车大小的公共场地使用费地面每月__110__元，地下每月__250___元，临时使用的超过30分钟开始收取共有物业使用费，每小时收费5 元，不足1小时的按1小时计算（但非小区登记车辆每天17：00-次日7:00期间每小时5元，60元封顶）。

第十条 【共有物业的管理内容】本物业管理区域共有物业的管理包括：

（一）对共有物业及相关资料物品等进行承接查验；

（二）对共有物业进行维修养护；

（三）对共有物业进行改建或重建；

（四）改变共有物业的用途；

（五）利用共有物业从事经营活动；

第十一条 【共有物业的安全防范及维修】本物业管理区域内的共有物业由小区业主大会委托物业服务企业进行管理，物业服务企业就是共有物业管理人。

共有物业管理人、使用人对其所管理或使用的共有物业的窗户、阳台、搁置物、悬挂物等可能影响公共安全的物品和设施承担安全管理责任。

共有物业管理人应当加强对物业天面、外墙、楼梯间等物业共用部位的日常巡查。发现安全隐患的，应当及时处理；发现存在影响市政专营设施安全的情况的，应当及时报告市政专营单位；发现电梯、消防设施故障、外墙墙面存在脱落危险、屋顶或者外墙出现渗漏等危及物业安全的紧急情况的，应进行应急维修。

共有物业管理人对维护保养、改造物业及配置固定设施设备而形成的资料，应当妥善保管并建立档案，并实施同步到业主委员会进行备份。

共有物业管理人对共有物业的管理接受业主和业主委员会的监督。

第十二条【物业安全、房屋及公共设施维修保险】本物业管理区域对于是否为物业共用部位、共用设施设备购买物业安全、房屋及公共设施维修保险，由业主大会依程序进行表决确定。

第十三条 【共有物业的管理决策】业主大会会议作出有关共有物业管理和使用决定的，应当符合法律规定的参会业主人数比例和参会业主所持投票权数比例规定。

第十四条 【违法违约的处理方式】业主违反本办法第八条的规定，损害全体业主合法权益的，应当恢复原状，业主大会有权直接或者委托物业公司追究其侵权赔偿责任。

本物业管理区域的物业服务企业不履行共有物业管理责任的，业主、业主委员会应督促其改正，并按照以下方式处理：

（一）违反《特区条例》有关规定，经催告后仍未改正的，可向辖区街道办事处或者有关职能部门反映。

（二）违反物业服务合同约定，给业主、物业使用人或其他人造成损失的，业主大会可追究其违约、赔偿责任。

第三章 共有资金的使用与管理

第十五条 【共有资金的账户开设】本物业管理区域业主大会决定：开设业主大会为主体的业主共有资金基本账户，小区所有共有资金进入此账户，授权业主委员会按照法律、法规、规章和本办法的规定进行办理及管理。

第十六条 【共有资金账户的操作权限】本物业管理区域业主共有资金账户原则上由业主大会授权业主委员会、物业服务企业至少2人共同分别掌握操作权限，确保账户操作严谨、规范，确保账户资金安全，资金支出发起U盾和资金支出审批确认U盾，不得由同一人保管。

如物业服务企业不同意按业委会要求指派工作人员与业委会共同分别掌握业主共有资金账户的操作权限，则业委会也应该确保由两个工作人员分开操作。

第十七条 【共有资金财务制度】业主大会应当建立业主共有资金财务档案，包括由业主委员会聘请具有相应从业资格的财务管理人员或委托专业机构依法进行账务处理、妥善保管财务原始凭证及相关会计资料，并指定专人保管。管理人员变更的，应当及时移交保管的财务档案。如保管人不进行移交，给业主造成损失的，应当承担相应的法律责任。本物业管理区域不得再录用有违法记录的机构或财务人员。

任何个人和单位不得转移、隐匿、篡改、毁弃会计凭证、会计账簿、财务会计报告以及其他与财务收支有关的资料。

第十八条 【日常收取的物业专项维修资金管理】本物业管理区域日常收取的物业专项维修资金，经业主大会决定按月存入物业专项维修资金专户，由市物业专项维修资金管理机构统一管理；

第十九条 【共有资金的增值保值】本物业管理区域业主共有资金除银行储蓄或依法购买国债外，不得用于其他投资，不得借贷给他人或者为他人提供担保。

第二十条 【共有资金的使用范围】业主共有资金（除物业专项维修资金外）应当用于：

（一）补充相应的物业专项维修资金，由业主委员会会议决议是否对小区盈余用于补充物业专项维修资金，具体方案由业委会议定并依法公示后执行（公示时间不少于10天）；

（二）支付业主委员会委员津贴、业主大会聘用机构或人员（如执行秘书、财务人员、法律顾问、义工等）的费用；

（三）支付物业服务费用；

（四）业主委员会委托物业服务企业制定的年度预算支出（经业主大会决议或者业主委员会依法审定后的物业服务企业制定的年度预算支出）；

（五）财务、审计、承接查验、物业服务评估、聘请专业第三方机构等产生的费用；

（六）业主委员会或者业主大会参与诉讼时聘请的律师费，以及败诉后法院判决需要支付或者赔偿的费用；

（七）有结余时可用于小区物业共用部位和共用设施设备的安全检测鉴定、维修、更新和改造及此过程中所产生的设计、监理、验收及结算等费用，包括但不限于电梯、水泵、监控维修等费用；

（八）业主大会会议决定或者依法应当支出的其他合法费用。

第二十一条 【预算内共有资金的使用程序和使用授权】本物业管理区域由业主委员会委托物业服务企业制定的年度预算，经业主委员会审议并由业主大会表决通过后，按流程和权限办理支付程序。具体为：

（一）制定预算

1、在物业公司通过业主大会续聘或者物业公司依法通过招标参与业主大会公开选聘物业服务企业活动前，业主委员会直接制定或者委托物业服务企业提交年度财务预算，业主委员会进行审议后并提交业主大会表决。

2、从物业公司续聘成功或者新的物业公司选聘成功后的第1财务年度开始，业主委员会委托物业服务企业提交年度财务预算（如物业服务企业怠于履行编制预算义务，业委会有权自行制作），业主委员会进行审议,每年10月15日前提交下一年度预算，以便在元旦前能完成物业公司与业委会充分讨论修改、业委会审批以及业主大会表决等流程，确保新年计划和预算在元旦后能正常实施。

3、年度预算含支出项目名称、来源依据、项目金额、测算标准、支出进度等。

4、年度预算包括的项目有：

（二）年度预算表决

物业续聘（或者招标新物业）时签署物业合同的年度财务预算，需经业主大会会议表决通过。业主委员会应当在提交业主大会表决前依程序将年度预算依法进行公示，并在业主大会表决时对有关费用做必要的解释、说明，接受全体业主监督。

（三）业主大会授权业主委员会在单笔金额不超过50万元，每月支出总金额不超过200万元（占小区2022年预算总收入约12%）的范围内，以事前审核方式，依法依规、依照年度工作计划和年度预算拨付使用。

第二十二条 【预算外共有资金的使用程序和使用授权】

（一）物业专项维修资金，依法进入住建局基金科指定的小区专有账户进行管理。业主大会授权业主委员会依据《深圳市物业专项维修资金管理规定》流程使用。其中，业主委员会关于物业专项维修资金备用金的审批权限为单笔金额不超过27万元，备用金使用完毕，经依法核销后业委会可再次申请，每年申请次数不超过3次，备用金年度总金额不超过81万（根据《深圳市物业专项维修资金管理规定》第22条规定，业主大会可以决定设立用于共有物业日常小额维修的备用金及其额度备用金。···备用金的额度不得超过物业管理区域日常维修金年度应收总额的百分之三十，备用金使用完毕，经核销后可再次申请，年度累计总额不得超过当年收取的日常维修金总额。）阳光棕榈园小区每年日常应收维修资金总额约为91万，91万的30%为约27.3万）。

（二）本物业管理区域内发生《特区条例》第八十二条规定的应急维修情形，涉及全体业主的，可以使用业主共有资金（含物业专项维修资金）；涉及部分业主的，原则上使用物业专项维修资金，物业专项维修资金不足的，可由该部分业主自行筹集；

（三）当共有资金（不含物业专项维修资金）有结余时，业主大会授权业主委员会可以使用共有资金（不含物业专项维修资金）用于物业维修资金范围内的支出项目。业主委员会的审批权限为单笔金额不超过12万元，年度总金额不超过30万元。

（四）政府专项补贴、个人或组织专项捐赠，由业主委员会审议后根据补贴和捐赠项目及金额实行专款专用。

（五）其他预算外共有资金使用程序，业主委员会经业主大会授权后进行使用。

第二十三条 【共有资金的审批和拨付】

已列入年度预算或者经业主大会授权由业主委员会审议通过的项目支出，业主委员会应当依据本办法、议事规则、物业合同或第三方合同办理支付程序。

业主大会授权业主委员会指定专人每月负责款项的审批及拨付工作。对于业主大会授权通过的固定支出，由业主委员指定人员审核和拨付，对于变动的费用或大额费用，由业主委员会会议来审核，审核通过后，由业主委员会指定拨付人员进行拨付。业主委员会审核款项时，可采取线上系统或者线下纸质的业主委员会会议的方式进行，须有至少过半委员同意。

详细审批和拨付的具体流程，由业主委员会制定和优化，并公示。

会计年度终结时，业主共有资金结余部分，自动结转到下一年度。

第二十四条 【物业专项维修资金的管理决策】本物业管理区域物业共同共有部分的维修、更新、改造需要使用物业专项维修资金的，应当由业主大会符合法律规定的比例表决通过，支出的资金由本小区全体业主按照各自拥有的物业专有部分建筑面积比例分摊。

本物业管理区域物业部分共有部分的维修、更新、改造需要使用除备用金以外的物业专项维修资金的，应当经部分共有部分业主大会通过，但不得与全体业主大会对物业共同共有部分作出的决定相抵触，支出的资金由该共有部分业主按照各自拥有的物业专有部分建筑面积比例分摊。

第二十五条 【共有资金账户的收支公示】业主委员会应当定期与银行核对业主共有资金账目，并按季度公示下列情况：

（一）业主共有资金交存、使用、增值收益和结余情况；

（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；

（三）业主拖欠物业管理费、物业专项维修资金和其他分摊费用的情况；

（四）其他有关业主共有资金使用和管理的情况。

第二十六条 【业主对共有资金使用的监督】业主大会或授权的物业服务企业与数据共享银行签署业主共有资金监管协议。单笔支出超过10万元 的资金转账必须由业主委员会将支出项目的支付对方、支付原因、是否经过业主大会表决通过等情况在物业管理信息平台上公示，数据共享银行在支出时未查询到公示信息不可继续转账。业主发现物业服务企业对业主共有资金使用不当或存在共有资金管理缺失等情形的，应及时向业主委员会提出书面异议，业主委员会在收到异议之日起十五日内须将异议核查情况向业主答复。

第二十七条 【审计】

（一）业主大会可以委托专业机构对业主共有资金收支情况进行核查并公示核查情况。可以按每财务年度进行。审计费用从业主共有资金中列支。

（二） 业主对业主共有资金收支情况有异议的，经物业管理区域占业主总人数百分之二十以上的业主或者占全体业主所持投票权数百分之二十以上的业主联名，可以提议业主大会进行审计。提议经业主大会会议表决通过后，由业主大会委托会计师事务所进行审计并公示审计报告，审计费用从业主共有资金中列支。

（三）业主对前款审计报告有异议的，经与前款相同比例的业主联名有权提请物业所在地街道办事处另行组织复审，复审所产生的费用由前款联名业主先行共同承担；复审后异议成立的，复审费用从业主共有资金中列支，前款联名业主先行承担的费用应当退回。复审后异议不成立的，复审费用由前款联名业主共同自行承担。

第二十八条 【离任审计的规定】本物业管理区域实行业主委员会主任任期和离任经济责任审计，审计事项（即财务审计）由业主大会决定，审计费用从业主共有资金中列支。审计的执行时间自小区基于新条例的物业合同签署之后开始。

第二十九条 【业主拖欠共有资金的通知催缴和公示】业主拖欠物业服务费和其他业主大会决定分摊的费用的，物业服务企业应当向欠费业主发出欠费缴纳通知单。欠费缴纳通知单一般包含欠费金额、缴费期限、滞纳金计算方法、缴费账户、缴费方法、相关后果等内容。

业主大会委托的物业服务企业应当按照管理规约、议事规则或者物业合同约定公示门牌号、欠费金额、欠费月数、滞纳金、欠费总金额。

业主逾期6个月仍不缴纳的，由物业服务企业或者业主委员会委托律师采取诉讼方式予以追缴，所产生的诉讼费用、律师费用由欠费业主或物业使用人承担。

第三十一条 【简化监督方式】同意业主委员会引进第三方物业管理（收费或者财务）相关系统，第三方系统使用费用每年不超过6万元。（相关第三方合同及具体内容由业主大会另行表决）

第三十二条 【财务人员】授权业主委员会招聘专业的财务人员或者委托第三方财务机构负责小区的财务管理，以确保小区财务公开、透明、规范。财务人员每人平均月薪酬不超过7000元/月，出纳、会计人员不超过4人。（第四届业主委员会聘请的财务人员期限与第四届业主委员会任期一致。之后第五届聘请财务人员相关事项由业主大会另外表决）

第三十三条 【法律顾问】授权业主委员会招聘专业的熟悉《深圳市物业管理条例》、《民法典》等法规且有物业管理领域实战经验的律师，作为常年法律顾问，指导小区重大事件如业主大会召开等的流程合法性，以及小区运作的合法性咨询工作，以确保小区整体运作合法、合规，最大限度保障全体业主的合法权益，法律顾问费不超过4000元/月。法律顾问服务包括给业主大会提供起草法律文件、发表法律意见、参与小区公共事项沟通等日常性事务（不包括诉讼业务）。

第四章 过渡阶段的共有资金管理

第三十四条【过渡阶段】本办法所称过渡阶段，是指：从本办法施行之日起到新物业合同完成签署并实施之日止的时间段。过渡阶段的共有资金管理规定如下：

按《特区条例》和本办法的约定，小区所有共有资金的收支必须通过以业主大会为主体的银行账户进行财务核算。物业服务企业须无条件配合业主委员会完成小区共有资金从物业服务企业账户到业主大会账户基本户（即业主共有资金基本账户）的变更，包含但不限于三方收支合同的变更、提供和协助导入小区基础收费资料到业主委员会选择的收款系统和业主缴费托收绑定等的变更，物业服务企业须在收到业主委员会关于配合变更的函件内1个月内完成变更。物业服务企业须在每月的25日前将因客观原因导致的尚未完成收款主体变更的收入统一划转至小区业主大会账户，客观原因导致的问题最迟要在3个月内处理完成。

业主委员会可以对共有资金的收支进行全程监督。

物业服务企业对财务收支明细的真实性、合法性、完整性负责。过渡阶段的审计可以和过渡之前的未审计阶段一起进行审计，具体由业委会根据审计公司要求进行处理，物业服务企业需积极配合。

物业服务企业完成小区共有资金从物业服务企业账户到业主大会账户基本户的变更手续后，有关业委会任期届满未选出业委会期间共有资金账号使用问题，由业主委员会与物业公司协商确定方案，并且提交业主大会表决。

五章 附则

第三十五条 【施行时间】本办法于 2021年 月 日经业主大会表决通过后即可实施，对全体业主、物业使用人、物业服务企业具有约束力。

本办法未规定的，按法律法规、规章相关规定执行。

深圳市南山区阳光棕榈园小区第四届业主委员会

2021年9 月28日