关于关于对物业费进行调整的建议我想说加强和改进物业管理工作的建议

房地产矛盾在全国普遍存在，原因复杂。以《物业管理条例》为中心的法令很完善，但实际实施效果不好。根本原因是小区管理完全市场化的商品化，政府监督不足。

一是国家取消了物业公司的资质要求，从业门槛太低，物业公司专业能力下降导致这个行业口碑严重下降。二是前期物业招投标起不到应有的作用，多是开发商或行业协会控制，无法发挥市场决定作用。三是业主委员会成立程序繁琐成立困难，成立太少，成立后缺乏政府监督指导处于无序状态，有的业委会起不到好的作用。四是缺乏业主行使监督权的有效途径，业主意愿不能集中，无法更换物业公司，物业公司能进不能出，导致一些物业公司只收费不服务。五是政府性摊派增加了物业公司负担，同时也给了物业公司行政管理权力，导致物业公司可以凭借强势地位捆绑收费。这些原因都导致业主与物业公司矛盾越来越大。

目前最大的矛盾是业主以不交费抵抗物业公司，小区管理进入了恶性循环。十年以上的小区，由于公共设备损坏较多，维修频繁，到了矛盾爆发期，出现了物业公司主动退出的现象，极少数不良物业会卷款逃跑。全国各地都在探索解决小区物业问题，方法有三种：一是成立国有物业公司接管，二是政府指导业主直管，三是监管物业费实行酬金制。

解决业主不交费是核心问题。在现有物业服务包干制的模式下，政府无法要求业主交物业费，应该通过司法诉讼解决，但是实践证明，法院无法解决物业矛盾。只有改变包干制的模式，在政府介入监管物业费专款专用的情况下，实行酬金制，才能解决业主不交物业费的问题。

可以由社区、房管、业委会（业主代表）成立物业管理委员会，负责收物业费，选择物业服务者，根据服务质量向物业服务者支付费用。业主大会全权授权物业管理委员会决定小区管理事务，物管会征求业主意见后制定小区物业管理方案，可以聘用物业公司，也可以直接聘用各种专业服务公司或专业人员，还可以聘用一个物业经理管理。每季度组织业主对物业服务者评价，投诉较多或评价差的，物管会直接有权更换服务者并打折支付费用。形成物业管理委员会对业主负责，物业服务者对物管会负责的业主--物管会--物业服务者模式。

在这种模式下，可以采取以上三种方式：一是支持业主自管，老旧小区和简单小区可以自管，推选楼长，由物管会按实际开支拨付物业服务人员的工资。二是聘用物业公司，公开招标物业服务企业，选聘方案合理且酬金要求低的物业企业，按照实际开支拨付物业企业；每季度组织业主评议，连续满意度低或投诉多的，更换物业公司，并相应打折支付物业费。三是政府统一管理，成立国有物业公司，在原有小区物业费的标准上，提高小区服务质量，加大投入，公示小区明细，让业主满意。

政府成立公益性国有物业公司统一管理是最理想的方式。小区管理应该具有公益性，不应该成为暴利工具。国有公司统一管理，可以从老旧小区和矛盾多的小区入手，合并小区经营，产生规模效益降低成本，让利于民。国有物业统一管理还是解决消防安全的有效途径，大多数小区的物业公司不聘用消防维保专业公司，以业主安全赚取利润，严重侵害了业主利益，政府介入可以合并几个小区共同建立消防监控室和微型消防站，这些是私人物业公司管理小区不容易实现的。