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谁将搬进北京"二环"?

未来五年,随着北京“第十四个五年计划”期间“匕首岛功能”的熟化越来越大,更多的“央企总部”、“银行总部”等将从北京老城区迁走。

如果再叠加“平房退租”,“简易楼腾退”等城市更新。

那么在北京的老城区和东西城,会有大量的“建筑空间”被腾空出来。

所以有很多人会“胡乱猜想”,是不是北京东西城会被“搬空”?是不是要把“没钱人腾走,变成富人的聚集区”?

从北京近期的多个规划文件来看,以上想法确实是“胡思乱想”,“搬空”是不可能的,北京东西城更不可能变成“富人区”。

根据2020年8月份出台的《首都功能核心区控制性详细规划》,里面明确提到北京东西城的“战略定位”:

首都功能核心区是全国政治中心、文化中心和国际交往中心的核心承载地,是历史文化保护的重点地区。

意思已经说的非常明确了。

未来的东西城就是要重点发展三大功能:政治中心功能+文化中心功能+国际交往中心功能,而且是“文化保护重点”,不能拆迁。

但是北京的东西城,目前的“人口密度”和“建筑密度”已经非常高了,比如常住人口密度已经超过2万人/平方公里,是美国华盛顿特区7-8倍。

北京东西城传统的平房区,居住人口密度居然高达2.2万/平方公里。

不管如何,东西城的“人口密度”和“建筑密度”都无法增长了。

所以如果还想在东西城核心区,重点发展“政治功能”,“文化功能”和“国际交往功能”,已经完全没有空间。

怎么办?

唯一的办法就是“把非首都功能腾出来,再把首都功能放进去”。

所以东西城核心区发展的第一步就是要大力疏解“非首都功能”,比如代表经济功能的“央企总部”,教育功能的“高校”等等,都要为以上三大“首都”功能让路,加速疏解出去,把空间预留出来。

同时还要把平房区加快“退租”,把空间也预留出来。

通过疏解“非首都功能”和“城市更新”,就可以在“不拆迁”的前提下,为东西城建设“三大首都功能”预留出大量的建筑空间。

同时不用增加人口密度和建筑密度,甚至“非首都功能”离开后,还能带走大量的人口,降低人口密度。

这就是“一举两得”,空间有了,人口也降低了。

接下来的第二步,就是要把“首都功能”放进去,主要就是“中央政务功能”、“文化功能”和“国际交往功能”,要装进来。

以上三大“首都”功能装进来以后,东西城又“满了”。

所以压根就不存在“搬空东西城”的可能,未来将有一大堆功能可能会装进北京东西城。

我们判断主要是四类功能将会“搬进北京东西城”:

第一类,部分还在二环外办公的国家部委及国家级行政单位,未来可能将会大批量搬进北京东西城。

很多人都以为只要是国家部委就已经在北京东西城里办公了,其实事实并非如此,这是一种“错觉”。

我们初步统计一下,还是有很多国家“部级单位”目前还在海淀区、朝阳区办公,未来这些单位是有可能会成批搬进北京东西城的。

尤其是在长安街沿线,未来将是中央政务最重要的布局区域,所以长安街沿线及附近的“央企总部”搬迁后,可能填补进来的就是“国家部委单位”。

也就是所谓的“央企总部”走,“国家部委”走进来,北京东西城服务于中央政务功能得到提升。

第二类,大量的“文化旅游设施”将会搬进北京东西城。

2020年4月9日,北京市公布了《北京市推进全国文化中心建设中长期规划(2019年-2035年)》,在这个规划中,北京提出要“利用中轴线文物腾退空间,优先用于补充公共功能”。

什么是“公共功能”?

其实就是博物馆、纪念馆、文化馆、艺术馆、图书馆等文化设施,还非常明确提出:

打造京报馆、京华印书局、湖广会馆、临汾会馆等一批富有老城文化内涵的主题博物馆、纪念馆、展览馆等,布局更多“小而美”的特色博物馆。

由此可见,未来北京中轴路实施“腾退”后,预留出来的空间将会布局各种各种的“博物馆、纪念馆、文化馆、艺术馆、图书馆”。

这就是“人口出去了”,但是“文化进来了”,大量的平房空间将会被打造成为中国最庞大的“文化集群”。

通俗一点讲,以后的东西城中轴线,就是中国的“文化之路”和“旅游之路”,就是来参观旅游的,让全国人民来体验中华文化复兴的。

第三类,国家外事外交场合要大量在北京东西城落地。

2021年9月22日,北京市公布了《北京市“十四五”时期加强国际交往中心功能建设规划》,在这个规划中,明确提出:

依托中轴线等历史文化遗迹,特色胡同街巷、传统四合院等历史文化街区,打造更多“小而美”“雅而秀”的外交外事活动场地。

其实就是说,北京东西城的四合院实施“退租”或者“腾退”后,要利用部分文化街区的房子,来打造成为“外交外事活动场合”。

这种外交外事活动场合,我们的理解应该是两三大功能:第一是国家领导人接见“外宾”的地方;第二是“重要外宾”参观体验中国文化的地方;第三是举办重要国际文化展览交流的地方。

所以大量的房子可能会被预留出来,打造成为国家级的“外交外事活动中心”,而不是成为富人聚集区。

第四,大量的养老服务设施要在北京东西城落地。

除了政治、文化和外交,北京东西城未来还需要增加大量的养老服务设施,来为东西城的老年人提供服务。

根据《北京市养老服务专项规划(2021年—2035年)》的说明,“疏解腾退后的闲置设施和建筑”,将会改造成为“养老服务设置”。

同时对于腾退的平房院落,也要经过适老化改造,更新成为老年人的家庭单元,为老城区的老年人提供更好的养老服务。

综上所述,通过我们分析可以发现,北京东西城其实正在进行一个重大的功能定位调整:从原来的“复合功能型”城市核心区正在快速向“首都功能核心区”转变。

以前的北京东西城,是什么功能都有,复合型发展的城市绝对核心,产业经济、教育文化、政治外交等全部混杂,结果导致人口高度密集,建筑密度居高不下,房价水平“全市第一”。

应该说,东西城以前的功能规划,还是比较乱比较杂的,什么都有一点,而且什么都比较强。

而未来的北京东西城,可能将会变得更加“纯粹”,定位就是“首都功能核心区”,而不是“城市功能核心区”。

所以必然会逐渐剥离“非首都功能”,而增加更多的“首都功能”:比如像什么央企总部、银行总部、学校医院等会逐渐离开,而包括部委行政单位、外交外事场合、博物馆、养老等功能会逐渐增加。

有些功能会离开,有些功能会进来,从而实现了功能上的“腾笼换鸟”。

未来的北京东西城,就是最纯粹的“中央政务”+“文化展示展览”+“国事外交交流”+“养老中心区”。

那么这种功能上的“腾笼换鸟”会对北京东西城的房价有什么影响呢?

从短期上看,是影响不大的。

从长期看可能会更加凸显东西城“房住不炒”的原则,尤其是政策风险会更高,对于北京东西城来说,自住是没有任何问题的。

但如果是投资升值,要更加谨慎,毕竟过于敏感,政策风险高。

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