2020包头市购房政策看这里!专家解读：防范楼市风险，预售资金监管政策更细！更严！更强

最近，恒大债务问题敲响了全国房地产开发商资金问题的警报，房企违约浪潮掀起，面临着前所未有的资金压力。

而无论是烂尾楼的出现，还是拖欠供应商、农民工工资，极大部分原因都是因为预售资金被提前挪用所致。近两年，关于收紧预售资金监管的措施不绝于耳，58安居客研究院就此类政策进行排摸研究，来分析一下当前的预售资金监管政策情况。

一、预售资金监管政策的现状

1、覆盖78个城市，近两年为密集发布期

实际上，早在1995年起实施的《城市商品房预售管理办法》中就提到商品房的预售款监管事宜，只是将此职能的制订放权给了地方房地产管理部门。而国内各省市中最早把这项监管举措落到规章中是上海，在1997年4月30日发布的《上海市房地产转让办法》（市政府42号令）第三十八条中已明确，“房地产开发企业收取的商品房预售款，应当委托监管机构监管，专项用于所预售的商品房的建设。监管机构对预售款监管不当，给预购人造成损失的，应当承担连带责任”。

房地产市场经过了20多年的沉浮，相关的制度法规从摸索、实践、发展再到日益完善，与经济增长、城市化进程、行业发展阶段密切相关。直至今日，全国已有江西省、福建省、广东省等11个省级政府出台关于预售资金监管的针对性政策。

从城市角度看，经过58安居客房产研究院不完全统计，截止2021年11月15日，全国有75个城市出台针对性举措，这些城市覆盖24个省及北京、天津、重庆3个直辖市。还有12个城市虽无针对性举措出台，但在相关的文件中都有提到对预售资金加强监管、重点整治，或对购房者进行了风险提示。

从75个城市出台针对性政策的时间看，2019年以来呈现直线上扬趋势，随着企业违规失信问题的日益突出，各地政府针对企业的资金问题愈发重视。包括北京、广州、天津等出台了预售资金管理办法的新版本，而西安、惠州、无锡等城市则在省级政策的基础上，根据自身城市发展特定首次发布了商品房预售监管的针对性政策。

2、一城一策，各城市监管尺度不一

从各地规范预售资金举措的具体内来看，多以建立多方参与、专款专用、封闭管理为原则，监管账户设立遵循以预售证为单位或以幢或多幢为单位设立一个监管账户，有的城市则设定了预售面积范围，如珠海指出，预售建筑面积25万平方米以下的，可设立不超过3个预售资金专用账户；泉州的项目则指出，建筑面积6万平方米以上、12万平方米及以下的预售项目允许开设不超过3个监管账户，建筑面积12万平方米以上的预售项目允许开设不超过4个监管账户。

从监管范围来看，大部分城市将全市都纳入，少数三四五线城市的监管范围较小，只要求中心城区加入，如昆明、泰州、荆州、银川、衡阳等。还有个别城市，如包头的政策则并没有强行要求各预售项目参与资金监管，而是对凡申请商品房预售资金监管的项目，即可申请预售许可证，不对建设工程形象进度另行要求。而对未申请商品房预售资金监管的，建设工程形象进度达到主体封顶后方可申请办理商品房预售许可证。而企业往往想早点预售早点回款，这样的差异化管理，反而促进了房企参与到预售监管中来。

同时，大部分城市的监管资金分重点监管资金和一般监管资金。重点监管额度的确定方式有几类，一是按照工程总造价的1.1-1.3倍执行，二是按照项目的预售总金额的15%-50%执行。重点监管资金，专项用于本楼栋工程建设，各城市对其设定的比例也不一，一般监管资金是指超出重点监管资金额度的预售监管资金，优先用于本项目工程建设及其他合理支出。重点监管资金一般按工程进度实行动态监管。部分城市根据企业的信用等级，是否是装配式建筑、绿色建筑等附加条件，对其预售资实行差异化监管，体现了政府对于企业信用度及建筑节能降耗方面的重视和关注。

预售资金实行专款专户存储，提取标准主要是按工程进度支取，各城市普遍将工程进度按主体½、主体封顶、节能验收备案、竣工验收、竣工验收备案等设定为3-5个节点，并设定有每个工程节点提取后留存的最低比例，对于高层项目会按楼层增加相应节点。而部分城市对于并没有限定各工程节点的留存比例，只需开发商提前编制《商品房用款计划书》即可。近几年各地月出现了企业可凭银行出具的无条件的“见索即付”现金保函免除同等额度的商品房预售款监管资金的规定。即银行开出保函，申请地方政府提前解冻监管资金，如果企业真的无法如期偿还钱款了，便由银行兜底。这也能为当前“日子较为难过”房企盘活沉淀的预售资金，缓解房企的资金压力，保持房企拿地积极性，同时维护楼市稳定。

二、近两年的政策变化

1、近两年37城对预售资金加强监管，已发布针对性预售资金监管的城市中有28个城市都对该政策进行调整，绝大多数都在收紧

58安居客房产研究院数据显示，2020-2021年共有35个城市密集出台预售资金监管的针对性政策，其中多达24个城市为这两年首次出台该项政策。同时，还有37个城市发布涉及预售资金的加强监管或者整治专项等通知。

而实际上，上述已提到了早在二十年前就有城市发布相关内容，经历了二十年，我们发现已有28个城市都对该政策进行调整优化。对比两次或多次政策之间的关系，有61%的城市对改政策进行了收紧，有21%的城市提出了加强监管等措施，有7%的城市仅对购房者进行风险提示，有11%的城市对预售资金政策的调整优化。

2、政策趋严城市主要特征：提高预售证发放标准、提高监管额度、与房企信用挂钩

经过对预售监管政策趋严城市的研究发现，政府主要从提高预售证发放标准、提高监管额度、与房企信用挂钩三个角度入手。如武汉在今年4月27日出台了《关于进一步加强新建商品房全过程监管通知》中就提高了预售许可证的申请标准，预售形象进度由原先的1/4提高到1/3；石家庄在今年11月则官宣“准现房”销售，把传统建筑预售许可形象进度由涉及总层数的三分之一提高至主体封顶。

而提高监管额度也是收紧预售资金监管运用最为广泛的一个手段。通过我们的研究显示，北京、长春、成都、济南、佛山、常州、贵阳都有相关举措。以北京为例，其在今年11月4日发布的预售资金监管新办法中大幅提高了预售资金监管额度，新办法提出，预售资金重点监管额度可由各区根据企业信用水平、经营状况、交付条件等因素综合确定，每平方米不低于5000元，这一金额较此前大幅提高了43%。除此之外，北京还对监管程序进行了调整，将原来的预售资金收存的先网签后入账程序，调整为先监管保护后网签，确保预售资金及时足额直接入账，进一步保障购房人权利。

今年以来，房地产融资环境本就不太乐观，信用等级较高的房企，对于在建工程项目来说，自然可以享受更好的信贷支持，当然这一块在预售资金监管上也得以充分运用，辽宁锦州自2021年开始，建立企业资金监管不良信用记录信息库，实行企业资金监管信用等级评定制度，实现了从无到有的跨越。而大多数城市都将资金留存比例或者重点监管的额度与企业信用挂钩，实现差别化管理，据58安居客房产研究院统计， 在75个出台针对性政策的城市中有21个城市政策与企业信用等级挂钩，有的城市除了和信用挂钩，还对绿色建筑、装配式建筑、绿色企业称号等有挂钩。如济南对符合高星级绿色建筑、高星级健康建筑、被动式超低能耗建筑、装配式建筑设计标准要求的建设项目，各拨付节点预售资金监管留存比例可降低10个百分点。

3、政策调整优化的主要特征：实行“放宽”与“严管”相结合

在28个出台多次政策的城市中，成都、包头、中山3个城市未出现明显收紧趋势，总体基调为调整和优化。如成都主要表现为对支取条件的优化，11月3日成都发布的《关于进一步明确商品房预售款监管有关事项的通知》指出，需优化预售款支取条件，预售商品房项目的监管分户账内资金达到监管额度后，开发企业可申请支取多余部分资金，申请支取的多余部分资金可用于农民工工资支付，而原先对于非工程建设款的用途是不予支持的。同时，也对预售项目出现重大经营风险等情况，可对预售款按照规定流程进行例外支取。而此次调整仅对支取资金可用于农民工工资进行了优化，这对工程建设、防止烂尾和民生保障来说肯定是有利的，但实际上对开发商资金使用仍然是进行了严格的限制。

包头在2019年创新商品房预售资金监管新模式，实行“放宽”与“严管”相结合，有序推进监管制度落实：一方面，放宽新建商品房预售条件，在符合预售许可办理条件基础上，即可办理商品房预售许可证，不对建设工程形象进度另行要求。这样既可以缩短开发企业资金回笼周期，也可以引导开发企业积极落实预售资金监管制度；另一方面，严管预售资金使用拨付，不能随意支取和使用。

而广东省中山市则在2019年印发了资金监管新办法，废止了2015年的老办法，对各项条款进行了细化和明确，尤其增加了房企信用差别化管理，和银行保函免除同等额度监管资金。

三、动态监管，加大惩治力度、压实监管主体责任，是防范烂尾楼的重中之重

58安居客房产研究院研究显示，虽然全国各城市对于预售资金监管政策普及度较高，但监管力度不一，部分城市仅提出要监管，但对于如何支取都没有明确的比例，有的即使有明确比例，但部分房企钻政策漏洞擅自将资金转入其他账户。

因此，加大对违规房企、银行的惩治力度，实行动态化监管系统，进行全民监督开通手机点对点功能，也是近期政府在推行预售监管资金政策时的亮点所在。正如北京在新预售资金监管办法的背景说明中，有这样一句话：坚持“管好不管死”的原则，在政策设计上压实银行监管资金的主体职责，在管理手段上充分利用信息共享提高政府监督能力。也相信，各地在不断完善和细化的政策背景下，房地产市场能够健康稳定地发展。