【13年买房房贷利率为什么7.5】专题央妈出手！LPR持续“按兵不动”，多地上调房贷利率，楼市煎熬？

熊猫贝贝的621篇原创文章：

列内容摘要：

央妈出手，金融收紧，利率提高，一线城市有大动作！

很多房贷利率提高，房贷限额加强，会释放出什么信号？

资深房地产人凭良心写作，说别人的话，结下良缘，有态度。

客观行文，理性看事。 还请各位读者朋友多多支持。

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我是@熊猫贝贝小可爱，地产行业策略研究者，房地产楼市观察者，宏观经济学研究爱好者，欢迎关注。

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导读：面对楼市的金融之门，越开越小

8月20日，全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率（LPR）报价：1年期品种报3.85%，5年期以上品种报4.65%，两项贷款市场报价利率均连续17个月持平。

进入2021年8月，多地的房贷利率并没有原地踏步，而是继续在上行通道中运行，很多城市的房贷额度更是出现了明显的收紧。

四个一线城市的涉房金融环境，甚是微妙：

广州：首套房和二套房的贷款利率已经分别提升到5.85%和6.05%，而这已是年内第5次贷款利率提升。

在广东惠州，贷款额度紧张的情况同样存在。

上海：不仅房贷的放款周期变长，从7月下旬开始，首套房和二套房的贷款执行利率还上调了35和45个基点。

北京：目前，北京的银行仍在正常接收房贷申请，但银行的放款速度明显放慢。

至于深圳，问题不在银行和金融这一端，而是因为“二手房指导价”的高压环境（全国首个，执行最严，打击炒房风口浪尖第一城），导致市场一夜入冬，直接冰冻，购房群体开始退缩观望，涉房贷款虽然正常审批流通，但是受到严格监管，风口浪尖毫不为过，所以审批从严，流程时间放缓也是正常情况。

事实上，进入2021年下半年才短短两个月不到的时间里面，整个中国的楼市都被淹没在调控升级，金融收紧，监管加强的信息大潮之中，没有丝毫的松懈的缓解的迹象。

愈演愈烈倒是真的，当然，这篇文章不谈调控，只是说个趋势，主要还是聚焦在金融层面的现实情况，进行深度分析。

当前的楼市，非常不确定，里里外外，各个维度释放出来的，就是势大力沉，把房地产往死里锤的节奏。

没有永恒的财富，只有相对的资产，房子在中国的未来，难道就注定不行了吗？

这是一个好问题，毕竟房子不是股票，周期和行情都是最少以“年”为单位计算的，当前是事实上的低谷和政策环境变化没错，但是看待事物，讲究一个理性客观和前瞻性，就像2020年楼市的狂欢，有多少人能够预见2021年的冷冻凄凉呢？

所以，看懂底层逻辑很重要，房地产和金融在中国是双生共助的关系，金融环境和货币政策，对房价和楼市的意义和影响，很大程度上能够说明很多本质的东西。

这也是对于所有关心房产价值趋势，对房子有价值回报需求和考量的群体，最应该去思考的问题。

要搞明白在当前政策环境下，如何行动，看清楚未来中国房子价值的轨迹线和可能方向，那么关键就在于，对于金融环境变化，需要有一些本质层面的理解和感受。

以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。

PS：

• 文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。
• 每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。

选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。

读者通过文字选择作者，作者也在通过文字选择受众。

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一、央行针对楼市的金融管制和货币政策，释放了什么重要的信号？

2021年，地方银行和金融机构的日子肯定是不好过的，不相信身边要是有银行业朋友的可以问问，货币额度是有的，问题拿着钱放不出去，“年初放款，全年收息”的主营业务出现了明显收缩，这日子能好过到哪里？

问题出在哪里？不是7月份刚刚央行才公布了超预期超额度一万亿的降准吗？

很简单，绝大多数地方银行“稳赚不赔，躺着收钱，安全可靠”的涉房贷款，别限制了：

2020年年底，央行、银保监会发布了银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，而根据各家银行的年报，截至去年底，在六家大型国有商业银行中，只有交通银行个人住房贷款余额占比较低，符合要求，农业银行房贷占比为32.5%，与集中度管理的上限一致，其他四家银行房贷余额占比均不同程度超标；中信、招商、浦发和兴业银行等四家股份制商业银行房贷余额占比同样全部超标；为了达到监管要求，这些银行都必须降低房贷增速。

额度被限制住了还不够，监管也升级了，地方银行原本很多“擦边球”的涉房贷款（以经营贷和消费贷的形式变相流入楼市），也迎来了前所未有的监管重锤：

8月20日，中国人民银行一口气公布11张罚单。按照公告，5家银行遭罚，罚款合计1541万元，违法行为主要涉及违反信用信息采集规定及违反账户管理相关规定等，处罚日期均为8月13日。

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事情要连起来看才有意义，央妈的罚单，不一定是这些地方银行敢去触碰涉房贷款红线和搞什么经营贷，而是体现了当前很多银行的盈利困难现状。

涉房贷款不给放，经营贷款风险把控不了，那只能挖掘消费贷款，用大数据了。

其中，上海银行领取了单张金额最高罚单。

处罚信息显示，上海银行因同业投资房地产企业合规审查严重违规、部分个人贷款违规用于购房、对部分个人住房贷款借款人偿债能力审查不审慎等6项事实，被上海银保监局责令改正，同时被处罚款460万元。

嗯，别说楼市调控势大力沉，金融行业同样是雷霆万钧。

很明显的一个政策环境，那就是央行的态度，是针对楼市的金融管制和货币政策。

所以才有了很多城市房贷上升，一线城市金融严管，审批流程时间加长，最关键的，还有LPR已经16个月横盘：

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长期贷款主要就是房贷，LPR横盘，是政策定力，哪怕7月份全国经济数据下行明显，中小企业和实体行业已经发出了需要纾困的信号，但是长期LPR，说不动，就不动，这本身就是一种信号：面向楼市的金融的大门，逐渐在关闭。

中国楼市和房价最重要的输血管道，受到全面严控。这不是小范围，个别典型城市的举措，说明这一轮的房产调控，思路是不一样的。

动真格和假打的区别，金融市场的风向变化，起到了关键的作用。客观来看，火热的深圳楼市能够一夜入冬，各地调控能够势大力沉，金融的配合，至关重要。

没有金融的支持，什么二手房指导价，什么限购限售，什么房票……效果肯定没有现在这么好，没有能够撬动房价的金融杠杆，楼市房价也只能熄火：保障流动性的血液都被管控了，这市场怎么可能有活力？

所以，基于以上的分析，这一次调控，是动真格的了，没有什么侥幸心理可言。

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二、从金融机构的表现，看懂未来中国楼市房价的底层逻辑：

有位网红经济学家任先生，提出了一个房地产经济的分析框架：“长期看人口、中期看土地、短期看金融。”，有一定的合理性和说服力，但是有一个最关键的因素被忽略了。

那就是“政策环境，顶层设计，还有高层意志”，其实这三个东西可以简化成一个，那就是中国经济发展的当下现实需求。

所有的金融行业本质其实都是不事生产，不产生真实价值的，而是“传递肉，满手油”的生意，但是和资本主义国家不一样的是，中国的金融机构，是国有属性的。这个基础很重要。

事实上，从生意的本质上来看，金融机构的收入其实最后也成了国家收入，而房地产是国家土地财政的重要变现载体，两相结合，相辅相成，共同发展，这也是中国过去20年商品房市场化运作的模式。

那为什么2021年这个模式就发生变化了呢？

不用想得太复杂，就是风险问题。什么事情只要从生意本质出发，不要扯太多大环境因素，其实底层逻辑都不复杂：

一方面，是人口流入，供需挤压的城市，特别是一线城市和核心城市，房价和购买力脱节的趋势是越来越明显，比如深圳这样的城市，刚需门槛300万起步，上不封顶，这就离谱，深圳的赚钱机会和就业岗位是多没错，但是300万的门槛还真的不是烂大街随便都能买的上的，而且还是刚需门槛……

另一方面，是在过去的20年里面，在金融无底线的支持和推动下，很多城市已经出现了事实上的过度建设，大量债务都积压在长期空置无人居住，人口还持续流出的城市和地区。

而为什么是2021年金融风险变化？很现实，那就是经济环境不容乐观。

如果经济环境是增长繁荣的时候，其实很多风险和问题都是被掩盖的，但是经济一旦下行或者有困难，就像当前中国经济环境缺乏具有确定性的增长方向的时候，风险就成了大问题。

从金融系统的管理和风向变化，其实可以得出结论，那就是短期中国的楼市和房价，不管是数量还是价值表现，保持高速增长的根基和核心动力，其实已经没有了。

房地产和金融的周期是重合的，金融机构不放松，货币信用被限制，那么房价和楼市，就没有增长的可能。

这是一个方面。

另外一个方面，是有很多人借着当前调控和金融环境，大力唱衰楼市，恨不得房价崩盘，楼市腰斩这样的极端情况出现，这是一种非蠢既坏的态度。

回到上面任先生说的那个房地产分析框架来看，举国体制背景下的管理高层的态度，比什么因素都管用，真要收拾房地产，无视一切市场因素，只需要考虑成本和影响就可以了。

教培行业，万亿规模，几百万从业者，一纸文件，说打掉就打掉，还不带商量的。

真要对付房地产，别说什么经济规模，别说什么关联行业，真要打，弹指之间，灰飞烟灭。

但是不管是调控也好，金融配合也好，可以说是收紧，可以说是控制，但是总是留出活路，留出空间的，这是和教培行业整顿本质上的不同。

直接调控为什么长期以来饱受诟病？治标不治本，永远是和在和人性欲望和炒作情绪在进行规则博弈，永远滞后和死板的规则，面对斗智斗勇的投机群体和资金，效果也不好到哪里去。当然还有央地博弈的情况存在，房地产关联经济，肯定有小算盘。

所以，类似于当前全国范围，一线城市做标杆这样的做法，其实也是深化调控的一种尝试。

不是要弄死房地产，而是要控制房地产市场的无序膨胀和野蛮成长，最重要的，是要对已经产生的金融风险进行消化和转移，这才是本质。

对应有一个强力的“二手房指导价”，其实可以发现很有意思的一个现象，那就是二手房指导价的定价，往往都是7折以上，对应的是什么？是政策调控和金融调控的协调性，7折，正好就是银行贷款的额度，打击是谁？是炒房客，要么是资金成本高于正常房贷的短线玩家，要么就是中长期偿还能力不足，超越自身能力去撬动房产的群体。

深圳打击“深房理”，罪名定义很有看头，那就是“违规骗取经营贷”。

让金融和房地产的关系，趋于理性和规范，是一个必然趋势：

自2020年以来，国家财政金融政策都在防止资金的脱实向虚，引导更多资源流向实体经济薄弱环节与重点新兴领域。

这就意味着，房贷利率高于其他利率，会持续相当长一段时间。

结合起来，用客观理性的眼光和思考去分析，其实并不复杂，现在的调控，就是时间换空间，目的是通过对金融的管控，去消化房价和楼市的风险和泡沫。

最简单的，如果房价暴跌，房贷大量断供，银行就必然损失惨重，中国的银行都是国家，开什么玩笑？国家要是亏损严重，拿什么抗疫救灾，搞科技研发，对抗外围经济冲击？

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三、中国房地产经济中的这几类人，必然备受煎熬：

当然，现实情况就是这样了，正常刚需，包括能力允许的房产投资，按着规则来，规规矩矩的买房，问题不大，无非是短期成本增加，过程时间加长，但是这不是关键阻碍，时间够长，这些阶段损失都不是什么大事。

太拘泥于眼前3-5年的成本增加，都是短线投机，炒作套利，不值得讨论。

但是这样的现实，毫无疑问，对于房地产经济环境中的一些玩家，会造成必然的冲击，甚至是致命打击：

第一种，是所有房企：

不仅仅是“三道红线”的金融约束，更重要的要考虑到楼市受到金融环境的抑制，会对市场信心产生阶段影响，导致商品房销售效率下降，直接影响房企现金流运转。

2021年，毫无疑问，是所有房企生存大考之年。

第二种，是炒房群体：

这个就不用多说了，如果说调控和监管是环境不利，那么金融层面的收紧和管制就是要了这个群体的命了。

“房子是用来住的，不是用来炒的”这个理念正在深入人心，而固化成果，最重要的就是消灭投机预期，相比于直接对房地产进行调控，调控金融政策无疑是一个更好的手段，因为这种间接政策所带来的传导效果，往往既能够保证房地产调控的政策有效性，也能够避免出现市场的激烈波动，从而在根本上进行市场的调节。

金融层面的管制，是直接掐住了炒房套利群体的脖子。

第三种，是改善和投资群体：

当然，对于刚需群体也有一定的误伤，购房成本加大，周期延长，在所难免。

但是换一个角度来看，这也是国家维护房地产经济的主线思路，未来时间和金融政策的调整会熨平一些成本支出，短期的压力长期去分摊，结合打击炒房的需求来看，很行情。

但是对于改善换房和正常投资保值的群体来说，就不友好了，这样的环境，只能少动多看，紧跟风向。

国家很明显的态度，就是需要的买，按照规则买，其他的需求，先等等。

金融层面的劝退，应该表达的已经很清晰了。

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写在最后：观点和建议分享

文章的最后，谈几点个人的观点和建议：

1、接下来，要看全国性的金融政策如何走，要理解，当前的金融政策其实就是一个压力测试，刚需该买，当前的环境竞争是最小的，成本换空间嘛，但是对于后续房价，不管什么城市，都要看金融环境，卡的越紧，说明房价上涨的动力越足。

2、金融周期和房价周期是重合的，结合当前中国经济环境中的种种需求来看，这一次开启的调整周期，不能用以前的眼光和思路去看待，要做好跨越周期，延长时间的心态准备。

3、最后，要从现象看本质，国家“共同富裕”的大主线大基调定调以后，依赖房产一夜暴富，赚大钱赚快钱的好日子，就没有任何的想象空间和发生可能了。

但是客观来说，对于绝大多数普通老百姓和基础群体而言，除非是正好能赶上下一个时代的风口（事实上很难，比例极低），那么在一个好城市的房产，依然是最好的财富载体和身家资产配置选择，短期的调控和金融管制其实并不重要，不要用急功近利赚快钱的思维去看待房子这个东西，中国居民70%以上的财富都在房子上面，增长预期降低，只要不是太过于贪婪的价值预期，至少基础价值保障，国家是有稳定的需求的。

房子未来不一定会有很好的赚钱效应，但是时间拉长，总是比劳动价值回报和具有波动风险性的行业收益，有优势的。

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文章郑重声明：

本文仅作为认知交流和思考分析所用，至于是否正确合理，还需要等待时间的验证。

并且熊猫也乐于在财富之路上的一些认知思考和理解和各位分享交流

文章没有任何投资建议和投资引导，投资有风险，都是成年人，风险自担是最基本的价值认知。

以上。

2021年，经济波动和暗流涌动正在恢复平静，但是影响视野的大雾依然没有散去。

预祝看到这篇文章的各位朋友，能够心志坚定，做好准备，在2021年实现迷雾冲破，快意逐浪！

文章就写到这里。希望各位读者朋友能够喜欢。

或赞或骂，还请留个声音，求同存异，共同成长。

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思考，是对世界的尊重。探索，是对未来的准备。

每个人，都没有选择时代的权力，但是时代绝对可以选择人。

这是一个长期主义的时代，是一个眼界和思维决定的未来。

希望能与有伟大格局和理念的群体同行。

做时间的朋友，做时代的弄潮儿，做命运的主宰，做财富的主人！

仅以此文，与各位读者朋友，分享。

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