【上海人防车位产权】专题小区人防车位使用、收益权归谁？成都业主赢了开发商

地区人防标志

小区人防地下空间是业主共有的，还是开发商或其他人的专有权利？人防地下停车位的“主人”是谁？11月29日，黄牛区人民法院起诉小区开发商3354成都三九投资管理有限公司(以下简称“三九公司”)起诉黄牛区三九绿色城东实业委员会，要求对小区人防工程使用收益权进行一审判决。

法院认为，三九公司的诉求于法无据，遂驳回了其诉讼请求。小区业委会因此代表小区业主赢得了这场官司。对此判决结果，开发商表示很意外，但是否上诉，要向上汇报后再做决定。

官司

交房多年

开发商来要人防工程收益权

三九·绿城小区位于成都市金牛区王贾路18号，于2008年9月竣工验收。交房后，一直由开发商三九公司旗下物业公司进行管理。2014年，小区第一届业委会成立，并选聘了新物业（金房物业公司）入驻。今年4月，第一届业委会进行了换届选举，组成了新的小区业委会。

然而就在新的小区业委会上任后不久，10月便收到来自法院的传票。现任业委会主任何兴宝告诉记者，他们成了被告，而原告则是三九公司，三九公司主张其享有人防工程的使用和收益权，并要求业委会返还小区地下人防车位。除此之外，三九公司还让业委会归还自2014年12月1日至2019年8月31日小区业委会侵占地下人防车位的收益——200余万元。

据了解，人防车位是指开发项目根据《中华人民共和国人民防空法》的要求，建设的人民防空地下室，在战时或重大灾难时用于躲避居民，而在平时可用作地下停车位。

何兴宝说，小区确有近两百个人防车位，每月出租有38250元的收益，但所有费用都用于小区公共设施的维修、维护等。

焦点

开发商是否为案涉人防车位投资者？

开发商为何在交房多年后，来主张取得小区人防工程的收益？对此，三九公司有自己的说法。在该公司的诉状中，记者看到，小区“人防工程”的修建面积未计入公摊，且在与业主所签订的商品房买卖合同中明确约定：“未计入公摊面积的建筑物、构筑物等的所有权、使用权均归出卖人所有”，同时，根据《中华人民共和国人民防空法》第五条规定“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”，因此，三九公司对小区人防工程拥有使用权和收益权。

对此，何兴宝并不认同。他告诉记者，房屋买卖合同都是格式合同，“你不签就买不了房，就算发现合同条款有问题，你能不签吗？”

金牛区人民法院认为，根据规定，人防车位属于人民防空工程，应当由投资者进行使用管理和收益，故本案的争议焦点为三九公司是否为案涉人防车位的投资者。

三九公司认为，其对小区进行投资开发建设，且《商品房买卖合同》中明确约定，未计入公摊面积的建筑物、构筑物等所有权、使用权均归出卖人。而小区业委会则认为，三九公司已通过出售商品房取得了收益，享有过收益权，所以无权再重复享受二次收益权，因此《人民防空法》中所指的投资者，应为成本的最终承担者，即全体业主。

判决

开发商举证不能

法院驳回诉讼请求

法院表示，“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”三九公司认为，其为人防车位的投资者，就应对人防车位系独立投资、在销售项目时未将人防车位成本计入商品房销售价格承担举证责任。虽然三九公司提交了《商品房买卖合同》，拟证明合同中约定的地下车库不随所售商品房一并转让，但该约定系开发商提供的格式条款，在三九公司未举证其对人防车位系独立投资、成本独立计算的情况下，开发商在向小区业主出售商品房时，对人防车位出资者的身份及权益也随之让渡于小区业主，对此，三九公司应承担举证不能的法律后果。最终，法院驳回了开发商的诉讼请求。

对此判决，三九公司代理人——四川中一律师事务所姚波律师表示现在还不方便发表任何意见。对此判决结果，三九公司感到非常意外，“有的东西超出了我们的理解。”而对于是否上诉，其表示要向上汇报后再做决定。

在该案件中，《商品房买卖合同》中明确约定未计入公摊面积的建筑物、构筑物等的所有权、使用权均归出卖人所有。该约定是否有效？对此，小区业委会代理人——上海喜睦律师事务所唐震东律师认为，首先，小区中，凡是不能依法办得专有权属证书的小区车位（包括人防车位），都毫无疑问是业主的共有部分。其次，共有面积本就分为“应列入公摊的共有面积”和“不应列入公摊的共有面积”两种。计入公摊的，当然是共有部分，但共有部分并不都应当公摊，如承重基础、承重结构等。法律并没有规定“只有计入公摊的才是共有部分，没有进入公摊的就不是共有部分，共有部分均必须公摊”。唐律师还认为，本案诉争的人防地下车位，既然也未能办得专有权属证书，就不是开发商或其他任何人的专有部分，它毫无疑问就是业主的共有部分。小区业主在共有停车场停放车辆的行为，是对自己共有物的合法利用，不属于侵权行为。

律师说法

1 若格式合同难修改

靠补充协议来约定

四川澳南律师事务所曾林刚律师认为，本案系人防车位使用及收益产生的争议，实质是所有权归属的纠纷。现实生活中，此类案例也不少，而且各地判决不一。人防工程面积不计入公摊面积，其归属不易界定；当前法律法规对人防工程的所有权规定比较笼统，没有专门明确的规定。

为了避免类似问题，业主在购房时，应与开发商将相关问题在购房合同中进行明确，尤其是人防工程建设成本是否分摊到商品房基准销售价格之中；最好是对人防工程的相关权属进行明确。当然，因购房合同往往是格式条款，很多内容难以修改，业主也可以通过补充协议的形式，与开发商进行约定。若出现纠纷，曾律师建议，业主先咨询律师，并依据现有资料及证据进行案件风险评估，然后再确定维权的方式。

2 人防工程投资人

应界定为本楼盘全体业主

四川恒和信律师事务所邱文锋律师认为，人防工程是法律要求建设的备战防灾功能构筑物，投资巨大，且终极利益和业主居民直接关联，常理可知，商业开发逐利，不将人防工程成本综合计算在销售价格的可能性极小，不能苛求于格式合同的约定，人防工程的投资人和收益人应界定为本楼盘全体业主。

成都商报-红星新闻记者 胡挺 章玲 摄影报道