“拆改结合”+“适当调整容积率”将带来什么？杭州市中心老小区内，也许有机会买到“新房”

城市快报在《关于构建共建共享公共服务体系的专项计划（征求意见稿）》加快旧小区“拆迁改造结合”试点，与众多“老杭州”密切相关。

征求意见稿提到，探索共建共享的城市更新模式，适时制订出台老旧小区“拆改结合”试点指导意见，坚持发挥居民主体作用，按照自愿有偿、成熟一个实施一个的原则，在符合城市总规和相关规范的前提下，允许改造区块适当调整容积率、建筑控制高度、日照间距和绿地率及公建配比等技术标准。

最引人注意的一点，是提到了“拆改结合”增加的住宅面积可以出售，在基本建设流程中开辟老旧小区“拆改结合”的绿色通道。

为什么要对老旧小区进行改造？

目的就是优化城市人口居住的空间格局，让大家有房居住，还住得舒服。

其实，涉及杭州老旧小区“拆改结合”的相关文件，已经有不少。

去年年底，浙江省出台的《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》，其中提到，城镇老旧小区改造分为综合整治和拆改结合两种类型，对于房屋结构存在较大安全隐患、使用功能不齐全、适修性较差的城镇老旧小区，可适用拆改结合方式。

今年3月，省发改委、省建设厅发布《关于开展2021年度未来社区创建的通知》，里面也提到了：拆改结合类主要针对存在质量安全隐患的老旧小区与建筑环境品质较好的住宅小区混杂的社区，统筹协调保留与拆建区域，宜拆则拆、宜留则留，以保留为主，实现城镇老旧小区改造与片区联动城市更新相结合。

今年5月，杭州市有关部门还提出：今年杭州老旧小区改造将会着重探索连片改造和拆改结合两种模式。其中拆改结合这一改造类型是新增的，并将寻找合适的项目开展试点。

不过，这些文件，都没有出台最终落地的细则，感觉还是属于“指导性”“大方向”的，而这次“征求意见稿”中，关于老旧小区“拆改结合”，提出了不少细节性的方向。

其中提到：要坚持发挥居民主体作用，按照自愿有偿、成熟一个实施一个的原则，制定老旧小区“拆改结合”的指导意见。实施过程中，还将开辟“绿色通道”。

这也意味着，如果小区满足一定数量的业主同意小区拆建，原则上，便可以启动原地重建。

不过，杭州的老旧小区内，动不动就是几千户的业主；而且，就算是在同一个小区内，许多单元楼的产权也非常复杂，业主们是否能统一意见？将会是最大的困难。

此外，对于业主同意的具体比例，也有待确认。

就像杭州加装电梯的相关要求，就是从100%同意陆续调整为一个单元楼的2/3业主同意，再到目前的2/3业主中的3/4同意即可。

目前的相关规定，或许也会因为试点推进后再次更改。

对于众多老旧小区业主来说，此次的征求意见稿还带来了一个利好：允许改造区块适当调整容积率、建筑控制高度、日照间距和绿地率及公建配比等技术标准。

这是什么意思？

杭州的老旧小区普遍是二三十年前建的房改房，面积小、户型差，即便重建，每户面积也难有较大增加。

假如允许调整容积率，那么，理论上，原业主可通过购买补差价的方式，扩大居住面积。

这也意味着，一旦本次征求意见稿通过并正式试点推行，在杭州二手房市场中，拥有地段优势的老小区内，也有机会买到“新房”！