无锡新房 无锡新房契税

■契税个税具体征收方式（自2010年10月1日起实施）：

1、个人购买90平米及以下普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，契税按1%收取；

2、个人购买普通住房(90～144平米)，且该住房属于家庭唯一住房的，契税按1.5%收取；

3、个人购买144平米以上住房的，或购买家庭内二套及以上普通住房的，契税按3%收取。

■关于个人所得税：对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。

商品住宅中有关契税与个人所得税优惠政策的调整从2010年10月1日起在无锡正式实施。其最大的变化在于无锡取消了自2008年以来普通住房统一按1%税率征收的标准，对二套以上住房全面实施3%的税率。此外，对在2010年10月1日后出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人取消减免个人所得税的优惠政策。

变化一:90-144平米的首套房税率上调0.5%

胡先生于一年前在无锡购买的首套房是一小型商铺，国庆期间又买了套120多平米的普通住房，昨天一大早他便到市房产交易大厅办理过户。按照9月30日之前的规定，只需缴纳总房价1%的契税，但他被告知；“10月1日以后购房的，二套以上住房不管面积多大，全部统一按总房价3%征收契税。”

“原先的地方性优惠取消了，现在实施的税率是对国家文件的落实与延伸。”市地税部门工作人员解释说，依照文件精神，对个人购买90平方米以上、144平方米以下的普通住房，且该住房属于家庭(成员包括购房人、配偶及未成年子女)唯一住房的，减半征收契税。“原先江苏省对普通住房的税率标准为3%，因此90-144平米的首套普通住房现行税率减半后即为1.5%，这比9月30日之前无锡执行的标准提高了0.5%。”工作人员补充说，此前契税征收对象分普通住宅与非普通住宅（以144平米为界），现在首套房契税征收当中多出了90-144平米这一区间。根据文件要求，对于个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。“原先无锡的征收标准就是1%，因此‘按兵不动’。”而市民购买的首套房如果是144平方米以上的非普通住房，10月1日后的契税税率执行标准将继续沿用7月1日调整过后的3%。

变化二:二套及以上普通住房契税全面上调2%

“原先无锡的政策是，只要是家庭购买普通住房，不论面积和套数，均按总房款1%的税率征收。调整后的新规首次有了二套及以上住房的说法，这也是此次契税调整中最大的变化。”据了解，按照规定，不管是新房还是二手房，也不管有没有办证或过户，更不分面积大小，只要曾在产监处备过案的，均被认定为已有一套或以上住房。因此，这类购房人群如果是在10月1日之后购房并在产监处备案的，不分所购房源的面积大小，将统一按照总房款的3%税率征收，这在原先政策的基础上上调了2%。依据规定，契税税率可在3%-5%之间浮动，各地可根据自身情况自行选取，因此无锡选择了3%的下限。

变化三:1%的个人所得税优惠被取消

文件还对出售自有住房，并在1年内重新购房的纳税人作出了不再减免个人所得税的新规。对此，市有关部门称，从10月1日开始，将严格执行。

据了解，此前在无锡个人所得税的税率有两种形式，一种是房屋买卖差价的20%征收，或者是核定不低于房屋售价的1%。实际操作中以后者居多，即个人出售100万元的房子需缴纳1万元的个人所得税。如果在出售自有住房后并在1年内重新购房的，为鼓励购房消费行为，这1万元的个人所得税将以保证金的形式返还给购房人；如果一年之内未重新购房的，这笔税款才会正式征收。

相关人士解释说，新规实施后，于10月1日之前结束售房行为并完成网签、此后的一年内又重新购置新房的市民依然可享受原先的退税保证金。但在10月1日之后网签的，此后不管是否再次购房均不得再享该优惠。

杀伤力不容小觑

“基本上国家还是支持普通性住房的，此次房屋交易税收调整，一是增加了购买二套以上住房的成本，二是遏制了依靠房屋升值获利的隐性炒房，尤其对那些在短期内‘快进快出’的炒房者。”昨天，无锡市壹家不动产的蒯经理表示，即使90-144平米的首套房税率上调了0.5%，但对靠刚性需求支持的无锡房地产市场影响有限。相反，非首套房按3%的标准执行，其杀伤力则不可小觑。

“关键是购普通商品房用以改善的这部分人群，以前实际只要承担1%的契税，现在是以前的3倍。一套100万的房子，购买成本一下子增加2万元。”据介绍，依照以往的二手房成交惯例，房主一般要求“净得价”，各类交易的成本都是买方埋单，税率提高后，购房的成本较此前增加了，加之地方银行二套、三套的执行口子收紧。“在供大于求的二手房市场格局中，观望将有可能再度加深，更为严重的问题是毁约量可能会有所增加。”

对于此番税收政策的调整，太湖锦园的营销负责人杭卫也表示，这将主要影响到二套以上的普通商品房，尽管信贷政策也一并在收紧，但由于144平米以上的非普通住房不论购买多少套依旧按3%的税率征收，因而没多大影响。

地方调控细则“第一枪”？

“契税调整有可能是无锡出台地方版楼市调控细则的‘前奏’或是‘序曲’。”在采访中，有资深房产人士表示。无独有偶，2008年的地方版楼市调控细则出台前也是契税调整先行。据这位人士回忆，当时是地税、银行、房管各个部门开始执行之后，由市政府最后统一以“集体打包”的方式正式加以发布。