写字楼物业 “写字楼+零售物业”组合受青睐

　　近日，戴德梁行发布《2016-2017中国商业地产大宗交易市场报告》，报告显示，从全球资本来看，2017年可用新资金预计将达到4350亿美元，虽较去年的最高纪录减少2%，但仍为有史以来第二高。面对又一波大量资金的涌入，中国预计成为继美国之后第二大投资目标国家。

　　据统计，中国商业地产投资于2016年创下历史新高，大宗交易金额达2094亿元，与2015年相比翻了一番。尽管2017年一季度的交易金额只有500亿元人民币，但由于不少大型资产交易正在进行中，因此戴德梁行报告预计，大宗交易金额会在第二、三季度显著上升，2017年全年交易金额有望突破纪录。

　　写字楼仍然最受欢迎

　　按照资产类别来看，写字楼仍然最受欢迎。数据显示，2016年全年总投资额中，写字楼占据一半，略高于2015年42%的占比。不过，增长最快的是零售物业投资。根据统计，2016年零售物业投资达到560亿元，占交易总额的27%，这也是2010年以来的最高占比。

　　由于租金增长放缓，同时资本价值增长超速，国内商业地产收益率受到压缩。2016年四大一线城市甲级写字楼价格平均上涨近10%，但租金仅平均增长1%，因此一线城市平均毛收益率下降至4.9%。报告认为，在庞大供应量的压力下，预计未来租金增长仍保持缓慢，收益率预计或将继续下滑。

　　在收益率不断压缩的情形下，一些投资者把目光转向零售物业。报告称，一部分投资者计划通过物业提升或租户调整，来取得更高的租金，而另一部分投资者，则打算将其收购的零售物业改造成写字楼或综合体，以实现更高的回报。

　　数据显示，综合体项目的收购中，写字楼和零售物业的组合占到了九成以上。有一定零售体量的写字楼通常可以达到较高的入住率或租金增长。同时，由于写字楼内的员工可在工作日为零售区域带来较为稳定的工作量，因此写字楼与零售物业的相辅相成也令该类物业受到投资者的青睐。

　　内资买家占比达九成

　　报告显示，去年商业地产大宗交易中内资买家占比为86%，这也是近10年来的最高占比，由于具有资金雄厚、审批较快等优势，内资企业大举涉足国内超一线城市。

　　报告用上海举例，称险资为主的内资机构资本在这里十分活跃，在内资投资总额的占比接近六成。在利率仍保持较低水平以及股市持续低迷的状态下，险资的资产配置压力不断加大，而商业地产尤其是位于一线城市的优质物业成为各大险资互相争夺的对象。