长三角是哪几个省 重磅！长三角哪些城市还能买？

这期间楼市最火的地方是长三角城市群。

尤其是上海，仿佛回到了2016年，人们带着钱冲进楼市，二手房业主坐在地上开价，核心地区尤其是学区房价格暴涨。

数据显示，2020年上海二手房交易量达到12028亿，是全国唯一万亿美元的市场，新房交易量突破5000亿，是上海周边几个重点城市的总和。

四大一线城市打了又打，最后销售皇冠还是上海，用一句话解释:

你大哥还是你大哥。

房价是有轮换效应的，上海市场的爆发会引起当地民众的购房焦虑。如果买得起上海，买不起就会考虑买周围。数据显示，2020年，上海周边新建住宅市场50%以上的需求将来自上海，上海与上海周边的上海互动度高。

最近通过研究数据发现，上海周边的嘉兴房价已经上涨了三个月，之后昆山、太仓也出现了房价上涨的迹象。

当然，我坚持楼市和过去不一样。在“三稳”的基调下，楼市上涨的原因剥离了投机因素，完全由城市购买力主导。

比如上海就有这个潮。整体来看，原因是资金释放，连续三年购房需求积压，房贷利率超低，新房限价，史上最大拆迁。

但最重要的是人口基数巨大，2400多万人口，可以让任何正面效应产生裂变效应。

影响房价的因素很多。今天，子木以人口流动性和城市化水平为主线，推测2021年长三角各城市的房价走势。

一个

人口是我2020年的主要研究课题，我发现随着近几年“抢人大战”的硝烟，人口这个影响楼市的长期因素变成了短期。

也就是说，以前人口流入一个城市，对购买力的需求每隔几年才显现出来，现在马上就会在楼市显现出来。最典型的例子是深圳、杭州和Xi的人才涌入。

让我们回头看看长江三角洲。

2019年城镇常住人口和常住人口城镇化率

这张图很重要。橙色代表人口净流出，蓝色代表人口净流入，泡沫大小代表总人口，纵坐标代表城市化率水平。城市化率水平越高，经济越发达。

根据总人口、流动性和城市化水平，我们可以总结为:

第一梯队:上海

第二梯队:杭州、苏州、南京

第三梯队:合肥、宁波、无锡、常州

第四梯队:温州、南通、金华、绍兴、嘉兴、台州、盐城、扬州、台州、镇江

第五梯队:马鞍山、芜湖、湖州、舟山、漳州、宣城、铜陵、池州、安庆

其中，南通、盐城、台州、扬州、芜湖、池州、铜陵、宣城、滁州、安庆2019年人口为净流出。2019年是抢人大战的关键一年，人口净流出证明城市整体人口吸引力较弱。

而且长三角人口净流出城市的城市化率都在70分及格线以下，证明人口吸引力与经济水平有直接关系。

滁州、宣城、铜陵、池州、安庆不仅人口净流出，城市化率也不到60%。楼市购买力弱，可以分为正规三四线城市。未来房价上涨无望。

南通、盐城、扬州、泰州、芜湖是质量好、人口净流出的城市。不过这两年楼市红火，透支了不少。几年之内，不可能慢下来。

其中南通离上海近，人口732万，经济好，是最有希望的。但前两年出现大幅上涨，2021年不会有市场。

2

再来看人口净流入城市。

2014-2018年，连续5年年均净流入人口超过100万城市，包括上海、南京、无锡、苏州、杭州、宁波、嘉兴，共7个城市。

这些人口净流入的城市都位于第三梯队以上。正如上海已经说过的，第二梯队的杭州和南京在2020年会做得很好，政治地位高，人口流入多，城市化率高。

2020年，南京售出20多万套房子，创下四年新高，但楼市并没有出现普遍上涨。建邺区二手房挂牌价格上涨近3000元。2021年，市场不会差，会随着大势继续缓慢上涨。

杭州“炒房之都”，2020年不如南京，也呈现分化趋势。西湖区和萧山区上涨趋势较好，其他区相对平缓，部分郊区房价也在下跌。

但杭州将紧跟2021年长三角大势，稳步崛起。具体原因有三。第一，杭州这几年人口积累非常快。数据显示，2015-2019年常住人口总量增加，杭州以15%的增幅领跑长三角。

其次，与上海的联动极强，资金在两个城市之间来回流动。基本上上海每一轮房价都涨了，其次是杭州。最后，杭州一个潜在的积极因素是2022年亚运会，规模巨大，将带来一轮城市红利。

苏州作为宇宙中最强的地级市，其房价将在2020年下跌。这是因为2019年苏州房价上涨过快，购买力消耗过大。后来受到调控严重打击后，开始加速回调。

有人说苏州经济很强，人口在加速流入，所以2021年会跟上海一样暴涨。这是谬论。这么多年，我从来没有见过哪个城市在被政策扼杀后一年内结束回调周期。

所以2021年苏州房价很可能会保持横盘或者下跌。但苏州整个城市目前仍属于长三角城市群的价值洼地，横盘回调的时间不会太长。相反，房价跌得越多，机会就越多，要想办法上车的人就越多。2021年，他们应该关注苏州的抄底机会。

三

我们来看看第三梯队。

宁波无锡常州都是经济强市，江浙仅次于新一线城市，人口吸引力强，未来房价潜力好。当然常州比宁波无锡低。

但这三位同学却因为2020年的过度上涨，和苏州一样的命运，遭受了严格的监管。2021年房价会继续回调，调整时间会比苏州长。

其中常州楼市回调最强，目前二手房库存较大，部分业主会降价10%出售房屋。

常州的缺点在于人口。474万的成交量只属于中小城市，人口流入量远小于苏州无锡，这将降低未来房价的上限。

总之，2020年出台严格规定的城市，2021年不可能有上涨的预期，这个我们要清楚。

合肥楼市是今年最神奇的，最早出现是在业主联手哄抬房价，在媒体上造势，加剧了炒作效应，引发群众焦虑，导致量价反弹。但合肥政府很暧昧，只是象征性的发出谴责通知。

通过投机实现房价反弹没有实际支撑，合肥现在房贷利率高，第一套5.88%，第二套6.13%，一定程度上抑制了购房需求。

不出意料，2021年合肥会出现部分分化的趋势。比如高新区、政府区、滨湖新区的房价在炒房团的带领下会继续上涨，但其他地区会因为支持力度不够而继续横盘。

四

虽然长三角城市群的目标是实现区域联动、共同繁荣，但目前仍存在弱肉强食的内部竞争，其中最重要的是人口竞争。

从外来租户比例来看，上海现在占外来租户的80%，虹吸安徽、江苏、浙江三省；

杭州外来租客占50%，虹吸长三角二三线城市人口，温州、绍兴、台州人口最多；

苏州外来人口占60%，虹吸了长三角城市群的三四线，其中盐城和南通最多。

合肥外来人口占80%，主要吸走安徽省的人口，尤其是六安、安庆、阜阳、巢湖等三四线城市。

未来这种虹吸趋势几乎不可逆转，所以人口净流出城市的购房者一定要对房地产进行保守投资。

最后，一定要注意人口对房价的影响。

改革开放以来，流动人口规模从1982年的不到700万增加到2011年的2.3亿，占全国人口的比例从0.7%上升到17.1%。接下来，随着各大城市户籍门槛的放开，人口流动趋势将会加剧。

2019年长三角GDP总量高达23.7万亿元，占全国近20%。这个中国最大的城市群自然会成为中国人口流入的主要港口，相当于中国楼市的茅台。

大家一定要看好核心前三梯队的房地产，等待时机，避峰，找底值，把握住为数不多的城市发展红利。

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