三角二手房 实地考察：寻找珠三角房价洼地

2016年底，米宅在后台梳理粉丝咨询消息的大数据。我们发现了几个粉丝对房地产投资感兴趣的主要流向点，比如北京周边地区、上海周边地区和珠江三角洲地区。作为中国房地产的起点和去年全国房地产市场的主要城市群，珠江三角洲地区被选为预期投资地区的第一名并不奇怪。

说到珠三角，网上的信息更是火上浇油——“深华通道的建设将中山带进深圳，中山未来房价将上涨5倍”，“港珠澳大桥将带动珠三角西部城市房价全线翻番”，“深圳不行，行业亏损，华为逃离深圳，东莞房价即将翻番”...

本着“用脚丈量土地，用眼睛观察市场，用专业分析价值”的原则，米寨在新的一年开始了珠江三角洲的调查。

一个

珠三角是城市群，珠三角的房地产投资一定要站在珠三角5.6万平方公里的土地上！

在我们的后台粉丝咨询中，粉丝们大多问的是单个热点城市的房价格局。

然而，经过15天的调查，我们发现了一个问题-

目前，珠江三角洲是中国最具活力的城市群之一，城市联系最紧密，经济合作最密切，人口流动性最大。长三角和京津冀都比不上！

关于中国的三大城市群——京津冀、长三角和珠三角，有一个非常有根据的比喻——

珠三角是近亲，长三角是上海和他的朋友，京津冀是北京和他的仆人。

珠江三角洲作为中国最具活力的城市群，已经开始脱离“附庸经济”的束缚，形成紧密合作的经济。跨市公司越来越多，跨市公司之间的交流与合作也越来越密切。

2001-2014年珠三角地区跨市公司交易的演变▼

在我们的调查过程中，我们可以深刻体会到跨城市公司之间的紧密合作。在我们的调查过程中，我们主要依靠城市之间的自驾，我们有三个最大的感受:

第一，城市之间的交通极其便利。除了很多高速和城市快速外，城市间也开通了城市轻轨和城际地铁。比如广州、佛山的广佛地铁线已经投入运营，深圳、东莞、惠州也在建设地铁一体化。

二是城市之间的断裂带越来越小，越来越多的城市开始融合，包括广佛融合、中山珠海融合、深圳东莞融合、深圳惠州融合，甚至珠澳融合、深港融合、港珠澳融合。随着这些城市的融合，诞生了10多个新城区，而这些新城区大部分都是去年急剧上升的区域。

第三，珠三角城际高速上跑得最多的不是私家车，而是大型货柜车。这些大型集装箱卡车的背后是城市之间生产材料的密集分配。

在此基础上，深圳、广州等重点城市的大型企业也将部分部门拆分为人力资源较低、生态环境较好、配套政策较有吸引力的三线城市。比如万科把建筑研究中心搬到了生态环境更好的东莞松山湖，华为也把生产部门搬到了松山湖。

好了，长谈之后，重点来了。

房价变化的背后是经济、企业、人、钱的流动。

当一个地区的经济成为一个合作的整体，当一个地区的企业成长为巨大的跨城市企业，当一个地区的人随着企业的迁移而流动，当一个地区的钱可以随着企业和人快速流动，那么这个地区的房地产就不再是单个城市的房地产了。

所以珠三角的房地产投资和价值凹陷挖掘，一定不能只站在一个城市，而要站在珠三角的5.6万平方公里统一考虑。

2

既然不做单个新区单个项目的调查，那就玩大的吧！

米宅15天检查路线图▼

我们选择了珠江三角洲的三个核心城市，广州、深圳和珠海。同时，围绕这三个核心城市，我们选择了这三个核心辐射城市。比如离广州最近的佛山，离深圳最近的东莞和惠州惠阳。还有深圳辐射的受深华通道影响的热点城市，广州中山、南沙。

我们组4个人，历时15天，走过8个城市。我们从北到南，从西到东，跑遍了珠三角，跨过了10个新城区，在珠三角城市一体化过程中诞生的每一个新城区都印上了我们的足迹。我们在每个热点探索了近100个项目，以便从更专业、更科学、更大格局的角度找到真正的价值洼地。

三

珠三角三大核心城市中，广州房价最高，珠海泡沫最大，深圳辐射力最强。

先来看看广州。

广州。亦称CＡＮＴＯＮ

广州作为广东省的省会，近年来一直在疯狂扩张城市版图，先是由县撤至区，再由县撤至区，周边两大县级市从化市和增城市，合并为广州从化区和增城区。之后在南沙区进行填海造地，在南沙区的基础上进行领土扩张，形成两个大填岛——龙穴岛和万顷沙。目前，广州仍在积极推进广佛融合，不仅开通了城际地铁广佛线，还规划了一个省级新区——广佛交界处的千灯湖新区。

这些扩张导致了广州异常庞大的城市地图，从广州核心区到最北端的从化区约80公里，从最南端的南沙区近70公里。这样，从广州最南端到最北端的路程大约是150公里。

广州城市格局和房价格局图▼

城市扩张导致广州地区价格差异非常大。我们在几乎所有的房地产年报中都可以看到，广州的均价只有1.6万元/㎡，但广州的实际均价已经超过4万元/㎡，达到5万元，尤其是位于核心区的珠江新城。作为广州发展水平最高的板块，房价已经突破7万大关。

核心区外围的第一环，黄埔和番禺在距核心区30公里的辐射范围内，因为靠近城市核心区，所以起步较早。城市地铁和商业相对成熟，几乎与主城无缝连接。区域均价也突破了2.5大关，达到3万。

核心区之外的二环地区，花都和南沙的平均房价超过2万马克，差不多2.5万。

位于核心区最外围的三环从化、增城，刚刚并入离核心区最远的广州。市内配套仍为县级设施，广州相关配套未及时引进。所以增城和从化的平均房价刚刚超过1万，达到1.5万。

广州房价格局关系呈现明显的循环递减趋势，影响房价的最关键因素仍然是区域成熟度和支撑跟进度。整个城市的房价都比较合理，比较扎实，没有明显的热点区域。

然而珠海似乎没有那么理性。

广东省

珠海其实很小，珠海建成的城市核心区目前只不到珠海总领土的1/6。然而，近年来，珠海一直在扩大城市版图。

珠海城市格局和房价格局图▼

珠海前期借助唐家湾板块的海景资源，优先开发距离主城15公里的唐家湾板块，规划游艇码头、海岸公园等度假配套设施。珠海早期的海景豪宅也聚集在唐家湾板块。

但近年来，特别是随着港珠澳大桥的建设，珠海不断加强与珠三角东部城市的联系，特别是与澳门和香港的联系，因为唐家湾板块距离港珠澳大桥入口相对较远，珠海还规划了横琴自由贸易区，这是广东第二个国家级自由贸易区。目前，珠海城市建设的重心已经完全转移到横琴保税区。

此外，珠海市也从县撤到区，先后将距离珠海主城30公里的斗门县、金湾县并入珠海。

由于珠海城市建设重心的不断转移，除主城核心区域外，珠海周边所有区域的配套设施极其落后。唐家湾板块只有游艇、酒店等度假型设施，几乎没有生活设施。横琴保税区的配套设施都在建设中，但是还没有配套设施。斗门、金湾配套建设尚未启动，仍依赖大量县级乃至镇级配套设施。

我们认为，珠海周边所有新区的城市界面都非常混乱，城市配套设施也很差。甚至可以说，三大核心城市中，新区界面最混乱，新区配套设施最差。

但珠海的房价已经追平了珠三角最好的配套城市广州。核心区房价几乎已经超过4万，而生活设施极其落后的唐家湾板块均价也已经超过3万，接近4万，接近广州最好的配套主城均价。

最近火热的横琴自贸区突破5万大关，接近6万，赶上深圳房价。

通过对珠海市场变化的分析，我们可以大致梳理出珠海房价飙升的几个原因-

有一个故事要讲。珠海长期以来一直是珠三角最具文化、最绿色的旅游城市，直接催生了唐家湾的沿海板块；

其次，给人足够的期待，比如横琴自由贸易区的建立，港珠澳大桥主体的完成，给人一种立即连接港澳的想象空；

然后，过去房价低迷。2015年，珠三角三大核心城市珠海房价依然低迷。因此，2015-2016年，珠海的萧条地区吸引了很多投资者。此外，城市足够小，房地产也很少。当大量热钱被纳入，房价自然暴涨。

目前珠海房价增速已经远远超过城市配套建设速度。当珠海房价已经和广州房价持平的时候，正在追赶深圳，但是城市产业和配套设施远远落后于上述两个城市。所以珠海的预期已经严重透支。

所以我们判断珠海是三个核心城市中房价泡沫最大的。

最后，我们来看看深圳。

深圳

关于深圳，我觉得一张图就足以说明一切——

深圳城市格局和房价格局图▼

深圳主城房价已经超过8到9万，深圳湾板块已经超过15万。最近深圳上海自贸区基本达到8万。而且深圳主城区核心区的一手房很少，主要市场是二手房市场。

在城市高度成熟的溢出效应和高房价的相互影响下，深圳的产业和人口也在向周边地区转移。受此带动，距离市中心约20公里，但仍属于深圳的外围板块——龙岗和龙华的房价去年暴涨30%以上，进入5万元时代。

即便如此，城市的溢出并未停止，仍在向距离主城区50公里以外的更外围地区转移，尤其是东莞的松山湖已经成为深圳产业转移的主要承接地，如华为、万科等。相应的，靠近深城的松山湖、东莞凤岗、惠州惠阳，去年也大涨，均价超过2万，差不多3万。

深圳的城市扩张不仅停留在东线，还开始向深华通道带动的西线转移。作为深华通道(大桥)的第一站，中山翠亨新区的房价从去年的9字头涨到了1.5万多。

另一方面，在整个珠江三角洲，无论是广州还是珠海，城市扩张和人口流动带来的房价变化，仍然是在这个城市的范围之内。深圳是唯一一个可以跳出自身地域限制，溢出到周边城市的核心城市。

所以我们判断，在三个核心城市中，深圳的价值辐射和带动能力最强，远远超过广州和珠海。

通过对上述三个核心城市的城市格局和房价格局的横向对比分析，我们可以看到三个重点-

广州作为省会城市，基础配套条件最好，但房价在珠三角中游。房价的变化主要看配套设施的完善程度，基本没有过热的热点，所以房价基础是最扎实的。广州和广州的辐射区是目前相对安全的区域。

珠海作为珠三角新的网络名人，在大量投资热钱涌入后，房价涨幅已经远远超过配套设施和经济承受能力的增长，城市有大量断层带，预计将严重透支。珠海和珠海的辐射区目前都是气泡较大的区域，未来横盘移动的可能性较高，应该避免。

深圳是整个珠三角地区，城市价值辐射能力最强，城市房价带动能力最强。城市边缘区和城市核心区的价格差距很大。从现状来看，林深板块的增值潜力和溢价能力也是最大的。

四

投资珠三角，看清这六个区域关系就够了！

说了这么多，下面干货来了——

从珠三角10多个热点新区中，我们选择了6个我们认为存在较大价差关系且未来有一定潜力的价值洼地。

一个

佛山千灯湖新区

千灯湖新区位于佛山市东北部，距离广州荔湾区广港新城一路，距离15公里，开车时间不到30分钟。千灯湖新区和广州钢铁新城由一条城际地铁广佛线连接，只有5个站。两区之间几乎没有城市断裂带，交通通达条件极佳。

目前，广州广钢新城是广州最火的板块之一，也是去年广州增速最高的地区之一，增速高达40%。同时，广钢新城也是去年广州出现地王最频繁的地区之一。目前，广州钢铁新城商品房均价在4-5万元/㎡，新出让地王底价在3-4万元/㎡。

千灯湖新区是广东省省级新区。目前，区域城市道路系统已经建成，区域配套设施逐步完善。医疗、教育和商业配套设施能够满足生活需求，宜家已经入驻该地区。目前区域均价2万元/㎡左右。

千灯湖和广钢的差价是3万元/㎡。千灯湖新区是珠三角所有边缘新区中配套进度最快、城际交通最便捷、投资风险最低的区域。

备注:佛山限购，非本地户口可购一套。

2

秦恒自由贸易区

珠海横琴自由贸易区位于珠海市西南部，距珠海市30分钟车程，与澳门隔江相望。从横琴可以清楚的看到澳门路垦区的各大赌场。

珠海横琴保税区只有30%的可开发土地，不到7%的可开发住宅用地，其余可开发土地多为写字楼和公寓物业。横琴自贸区是广东第二个自贸区，也是广东除原海外第二个离岸金融结算的自贸区。

目前珠海户口可以搬到横琴新区，横琴新区户口可以无限期去澳门。目前澳门均价在9万元/㎡左右，横琴保税区房屋均价在5-6万元/㎡。前期主要承接澳门的溢出客户。

横琴保税区与澳门的差价为3万元/㎡。横琴保税区是珠海唯一相对安全的新城区。

备注:珠海限购，非本地户口可购一套。

三

中山翠亨新区

中山市翠亨新区位于中山市东侧，是深华通道中山端的第一站。深华通道建成后，从翠亨新区开车到深圳前海自贸区不到30分钟，南边靠近珠海唐家湾，只需30分钟左右。目前该地区主要是孙中山家乡周边的乡镇和低端旅游配套设施，多为土山。有了土地复垦，该地区相对有足够的可开发土地。

前海保税区目前没有待售房屋，均价6-7万/㎡公寓，珠海唐家湾3-4万元/㎡，中山翠亨新区不到2万元/㎡，均价1.7万元/㎡。

中山翠亨新区和深圳前海的差价近5万元/㎡，珠海翠亨新区和唐家湾的差价超过1万元/㎡。该地区是珠三角地区差价关系最大的地区，也是升值潜力最大的地区。但这个地区也是价值培育期最长的地区。深华通道刚刚开工建设，2023年竣工通车，等待期5年。在通车前，该地区更像是一个孤岛地区，租金收入暂时无法考虑。

翠亨新区是整个珠三角最大的洼地，但也是只适合长期投资的区域。

备注:中山不限购买。

四

广州南沙

广州南沙区位于广州最南端，是目前广东省第三个国家级自由贸易区。与此同时，南沙将建设深华通道的一条支线，这条支线将有一条连接南沙的连接线。

南沙区前期主要依托广州的发展，依托广州的溢出客户。深华通道开通后，还会吸纳深圳的溢出客户。目前区域配套已经在城市，教育、商业、交通配套完全可以满足生活需要。万达已经落户南沙。同时有一条地铁线连接广州，地铁已经运营，开车40分钟左右。深华通道建成后，乘车约30分钟可直达深圳前海自贸区。

目前广州南沙均价2.5-2.5万元/㎡，广州番禺区2.5-3万元/㎡，深圳前海公寓6-7万元/㎡。

广州南沙的价格和广州番禺区差不多，和深圳前海的价格相差4万元/㎡。广州南沙区是目前深华通道沿线最成熟的配套区，也是唯一能满足生活需求的区域。从配套成熟度来看，超过中山市翠亨新区；从升值空来看，比翠亨新区低；从交通便利的角度来看，也略低于翠亨新区。

总体来说，由于区域和配套原因，广州南沙短期收益高于翠亨，但长期来看低于翠亨。

备注:广州限购，非本地户口需3年完税证明。

五

东莞凤岗

东莞凤岗位于东莞最南端，斜插深圳腹地，是目前林深地区距离深圳最近的地区，不到30公里。由于该地区的一般路况，高速公路开车大约需要40分钟。

目前该地区配套设施相对落后，以产业集群为主，工厂大量运转，区域城市界面混乱，人员构成相对复杂，整体印象相对较差。

目前深圳龙华均价5-6万，龙岗4-5万。从城市距离来说，凤岗和以上两个地区的城市是一样的。由于地处东莞，配套较差，区域均价在2-3万元/㎡。

东莞凤岗地区差价2-3万元/㎡。这个区域最大的价值是距离深圳最短，差价较高，但区域环境和生活氛围可能是这个区域物价上涨的最大制约因素。

备注:东莞限购，非本地户口可购一套。

六

深圳附近的其他地区

就房价关系而言，深圳附近的其他地区也可以称之为价格的洼地。但是因为城市之间的距离已经超过50公里，开车时间往往需要1h左右，而且是高速。周边生活设施严重不足，难以满足基本生活需求。

但2016年，在深圳房价暴涨的帮助下，这些地区也暴涨了30%甚至50%。现在房价已经超过2万，甚至接近3万。但由于交通距离远，生活设施差，区域供给过剩，从长远来看，这些地区几乎没有房地产转让的可能。

从投资角度来说，当初的价格优势，因为过去一年的暴涨，现在已经没有价值进入了。

比如惠州惠阳板块。

最后，要做全套工作，不妨对这些价值洼地↓↓ⅵ做一个横向比较

通过综合比较，我们发现在这些大的萧条中，可以重点关注以下两个方面-

佛山千灯湖新区成熟度高，城际距离近，交通便利，配套设施基本成熟，价差关系比较大，有一定溢价空，属于珠三角所有洼地中最安全的区域。

中山翠亨新区，珠三角最充足的5万元/㎡ 空保费。但该地区主要靠深华通道开通，价值到期时间长，可以考虑长期投资。

五

以上是我们在珠江三角洲15天调查的综合结论。

此行最大的感受是，珠三角是中国最具活力的城市群，城市一体化进程高度发达，城市间的融合交流极其频繁。城市与城市之间的经济、人才、资本的交流，会在城市与城市之间的新边界地带催生出许多所谓的洼地。

有些萧条只是价格的萧条，背后是配套设施的缺乏和政策扶持的遗忘。远远看去是洼地，其实是更深的坑；

一些萧条与前一波飙升联系在一起。现在进入市场，很有可能面临长期横盘。

所以珠三角的房地产投资和价值凹陷挖掘，一定不能只站在一个城市，而要站在珠三角的5.6万平方公里统一考虑。亲眼所见，就要仔细分析，用横向比较的思路逐一对比，找出最适合的资产配置方向。

欢迎关注以下微信号:

房地产市场参考

楼市很混乱，实话告诉你吧。欢迎关注中国十大房地产微信号之一的“楼市参考”

微信号:house0929

看二维码。

深圳观影团

我们是一家勤奋专业的“建筑代理”，帮你在深圳买房租房

微信号:ihouse0755

看二维码。

财务战略

带你从独立和个人的角度体验不同寻常的金融观点。欢迎关注《理财策略》！

微信号:tttmoney8

看二维码。

城市竞争力

关注城市趋势，发现投资价值

微信号:指南0755

看二维码。