2012春节套专题之从历年第一拍，看无锡调控和热度的博弈

2002年5月9日国土资源部令第11号发布后，以“公开、公平、公正”为特征的国有土地使用权拍卖成为政府供应地的重要形式。

而随着房地产市场的热度不断提高，处于一级市场的土地出让，也逐渐成为人们关注的重点，尤其是农历新年后楼市的“新年第一拍”往往成为一年楼市的重要风向标，被人们反复提及和分析。

对于无锡来说，也同样如此。再过几天，无锡2021年的“新年第一拍”即将拉开帷幕，一方面是多幅重磅地块推出，楼面价高位起跳，无锡被牢牢控制4年有余的18000元/㎡限价红线将被正式打破，预示着无锡楼市距离4万+时代更近一步。

3月17日无锡待出让地块而另外一方面，则是无锡近期密集的楼市调控政策，限制装修价格区间、严控二手房市场乱象、禁止开发商马甲拿地……配合上去年的830政策，让无锡楼市未来的走向变得扑朔迷离。

对于房地产大势，有人认为无锡后期房价上涨压力巨大，“越调越涨、越涨越调”，而反方则感觉市场大跌为期不远，空军终于可以扳回一局。无论什么时候，分歧永远存在。

古语有云：“以史为镜，可知兴替”站在市场的转折点上，不妨可以回顾那些曾经的无锡新年第一拍，说不定就可以窥见一丝未来市场的“兴替”。

时间回到2010年，对于无锡的房地产市场来说，2010年无锡绝对是一个转折之年，在经历2008年全球金融危机，2009年4万亿货币大放水后，无锡房地产市场逆势上扬。2010新年第一拍，无锡一口气出让地块14幅，其中10幅涉宅地块，总出让土地面积共计131.61万平米，出让起始金约51.20亿元，最终出让价70.26亿元，整体溢价率达到了39.18%。

当天，共计有39位竞买人参与竞拍，既有现在依然活跃于市场的红豆置业、保利江苏，也有现在已经退出市场的融科智地、无锡华夏等，此外，还有4人以个人名义拿地，其中，富新集团有限公司董事长楼志明以6.1亿元夺得，楼面价8001元/㎡的天价，拿下“红梅市场”地块，成为当年地王。

2010年新年第一拍此时，锡东商城高铁商务区区域规划的第一幅地块（XDG-2009-76地块）楼面价不过2559元/㎡。楼市已经发展整整6年的太湖新城，楼面价也仅仅徘徊在4500元/㎡左右。但对于当年的无锡来说，市场却已经有了“过热”的趋势。于是，2011年2月20日，无锡市限购令落实国八条最新实施细则正式落地。受此影响，当年“第一拍”，市场明显遇冷，叫价轮数均未超过30次，且多位竞买人同争一块地的壮观景象也没有出现，整体溢价率从2010年39.18%，下降到了14.24%，全部29幅地块，仅有15幅最终售出，但其中7幅涉宅地块，依然有6幅存在溢价。

2011年新年第一拍到2012年，新年第一拍，也是全年第一次土拍，直到4月24日才姗姗来迟，这次，无锡推出15幅地块，但都以“商服类”地块为主，涉宅地块仅有3幅，其中仅有一幅洛社地块有3.06%的微弱溢价。

2012年新年第一拍而纵观整个2012年的16次土拍中，仅有6幅地块溢价，占总地块数的9.2%，而在这之前的10年，这个比例均在30%以上。虽然“2012新年第一拍”热度颇低，但对于无锡土地市场来说，这却是一次里程碑式的土拍，因为这是无锡第一次，尝试在网上完成土地竞拍。也正是这一次尝试，才让现在那些与地产行业无关的普通人，得以近距离接触到土拍，无锡土拍，开始逐渐成为全民关注的焦点。2013年，无锡土地市场“起死回生”，虽然“新年第一拍”中，涉宅地块并非焦点，但在经历了2012年的土拍“冰点”后，2013年的土地成交金额和成交面积双双上升。

2013年新年第一拍据统计：2013年1—12月，无锡完成34次土拍，共成交65幅地块，总计成交面积433.11万平方米，同比增长29.53%，总计成交金额187.94亿元，同比增长38.6%。与此同时，据无锡克而瑞统计，2013年房价涨了近1000元，楼市“稳中有升”。此时，新一轮房地产调控正徐徐拉开序幕。3月，新“国五条”的出台、细化和补充，让楼市看到了中央对房地产市场调控的坚定决心，信贷政策加码、提高供给等措施，都将对楼市带来显著影响。而那一年进入无锡的品牌房企，大多数都陷入了长时间的拉锯战之中，直到2016年后，才因为市场热度，得以全身而退。到2014年，无锡土地市场骤然降温，自1月份8幅涉宅地块出让后，直到5月下旬才举行了第二次土拍，从某种意义上来说，2014年，是“新年第一拍”缺席的年份。

2014年新年第一拍无锡房地产市场进入深度调整期，开发商开启楼市抢跑模式：特价房、价格调整、秒杀……的花式营销之下，依然是购房者“买涨不买跌”心理之下的冷淡市场。2015年同样也不容乐观，整个上半年共计出让地块10幅，其中涉宅地块仅有4幅，除了大连万达集团2月拿下滨湖区南泉板块5幅地块外，难觅品牌房企的身影，而新年第一拍，也只有3月一幅“商服类”地块，到4月，才有两幅涉宅地块出让，存在感低到了悄无声息的地步。

2015年新年第一拍但此时，经历5年调控，去库存已经成为无锡当下亟需解决的问题。随着轰轰烈烈的去库存，2015年，无锡先后经历了“330政策”，受到了5次降息、6次降准的洗礼，并迎来了“限购令”的松绑，以及公积金政策13年来的首次修改。这一年，在众多利好政策的加持下，无锡楼市也终于迎来久违的热度，据统计，2015年，无锡全市商品房共计成交720.07万方，成交套数61961套，成交均价8362元/㎡，创下近三年新高。这一切，也预示着2016年，注定将是无锡楼市的转折年。2016年3月以苏州炒房客“血洗”无锡为导火索，无锡楼市进入到了价格快速上涨的通道之中，不过2016年的“新年第一拍”依然保持平和状态，仅有洛社一幅地块底价成交。

2016年新年第一拍真正的热度出现在4月份，融创以150.77%的溢价率，拿下惠山新城白屈巷东侧、华惠路南侧地块。同年8月，无锡连续进行两次土拍，挂出6幅涉宅地块引爆“金九银十，并在这两次土拍中，诞生了无锡第一幅楼面价破万的地块，也就是后来的中锐琅石名筑项目，另外，同一时期，红豆竞得老柏庄地块（红豆天一华府），楼面价达到了10547.91元/㎡，成为了锡山区第一幅楼面价破万的地块。而到9月，在市场的持续高温下，无锡土地市场，更显“疯狂”，9月8日，中锐在太湖新城再拍出万元以上楼面地价，楼面地价达18050.3元/㎡，接近两万元，成为无锡有史以来最高楼面地价地块（中锐星公元）。

同一天，融侨在梁溪区丁村管巷也拍出一幅万元以上楼面地价地块（融侨悦府），楼面地价为13581.57元/㎡，该幅地块溢价率达269.23%，创下当年溢价记录。9月12日，金茂以总价499500万元在滨湖区蠡湖斩获一幅地块，溢价率168.55%，楼面地价16069.28元/㎡，也就是无锡首个高层产品单价突破3万元的项目，蠡湖金茂府。楼市烈火烹油的同时，也引发政策的又一轮调控，2016年10月“锡十四条”出台，暂停对已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售商品住房。但2017年，无锡土地市场依然延续了2016年的火热，虽然“新年第一拍”以三幅乡镇地块为起始，但总溢价也达到了54.63%，并相继诞生了无锡第一幅和第二幅摇号地块，预示着无锡土拍市场，未来将会面临更多的限制条件。

2017年新年第一拍同时，高烧不退的楼市，又引发了另外一次调控。2017年5月20日，锡发布了《市政府办公室关于进一步加强市区房地产市场调控工作的通知》暂停对已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售二手住房。购买住房（含二手住房）在取得不动产权证2年内不可转让；法人单位购买住房（含二手住房），在取得不动产权证3年内不可转让。史称“520”政策。但诡异的是2018年无锡土地市场的热度不降反升，有意思的是，与往年“金九银十”不同，从2018年起，无锡土地市场的热度，比以往时候来的要早一些。

2018年新年第一拍4月26日，2018新年第一拍，一口气诞生了3幅万元地，河埒口雅居乐旭辉藏珑府和康桥府地块双双破万，一举奠定了如今河埒口超然的地位。要知道，整个2018年，无锡总共只有诞生8幅万元地，可见这次“新年第一拍”的热度。同样，2019年，土地市场的热度也从年后开始，4月3日，融创连续创下三个区域最高价，并以楼面价18022元/㎡四院北侧地块，登顶当年土拍之最。

2019年新年第一拍而到了2020年，新年第一拍更是直接挂出了8幅涉宅地块，其中4宗地起始楼面价破万，最高起始楼面价14176元/㎡，经过12小时的鏖战，最终揽金93.3452亿元，刷新了多区域楼面价，为后期6月，河埒口楼面价突破18000元/㎡埋下了伏笔。

2020年新年第一拍而此后，无锡20个板块天花板被相继捅破，曾经的洼地被填平，多幅地块，起拍便是板块最高楼面价。当然，过高的热度后面依然紧随调控。8月30日，无锡再次出台新政，在原先的限购政策之上，将个人转让增值税免征年限由两年调整为五年，规定有一套房且未还完贷款，再购房首付不低于60%，并且直接堵死了假离婚买房的通路。纵观的无锡土地市场，不难发现，土地市场与新房市场互为表里，早期，往往是先有楼市成交火爆，再有土地市场升温。而随着关注土拍的普通人越来越多，土地市场对楼市的反向刺激开始明显增强。随之而来的，是从2018年起，土拍热度的提前到来，这让此后每年的“新年第一拍”成为了一年楼市中的重要看点。但不应该忽视的是，每当土拍市场高烧不退之时，总会有政策随之而来。