《2021年Q3西安理想安居指数报告》：高新区为最受购房者关注区域

最近，58东清安居客发布了《2021年Q3西安理想安居指数报告》，从房地产市长/市场政策、土地市场、新房市长/市场、房地产画像等不同角度深入分析了西安房地产市场的发展细节，为购房者提供了专业、详细的市长/市场信息。

报告显示，2021年三季度，西安颁布了二手房交易及土地相关等多项调控政策，进一步规范了房地产市场秩序；第二批集中土拍西安市及西咸新区土地市场降温明显，以商业用地成交为主；在多方面因素的影响下，购房者观望情绪渐浓。楼市健康稳定发展，未来楼市仍是“稳”字当先。

西安土地市场降温明显，供应市场房源增加

2021年第三季度，围绕着“房住不炒”，西安因城施策，陆续颁布了《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》、《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》等政策，要求涉及二手房交易各环节的有关机构要将二手住房成交参考价格作为参考依据，对限购区域、二套房政策进行升级，并要求要严格住宅用地出让，加强房地产金融管理，完善住房保障体系建设，规范房地产市场秩序等。

9月，西安市第二批集中供地信息公布，共45宗3157.78亩开发用地。地块范围涉及高新、浐灞及港务等区域。本次土地出让实行“限房价、定品质、竞地价”出让，同时设定最高限价，超过最高限价后转为公开摇号，溢价率不超过15%，部分地块自持面积5%-10%，自持年限为10年，同时规定同一企业及其控股的各个公司不得参与同一宗地的竞买。

58同城、安居客《2021年Q3西安理想安居指数报告》显示，2021年三季度在集中供地的影响下，西安市及西咸新区土地市场急剧降温。据统计共成交24宗土地，成交金额达89亿，成交面积达1435亩地，高新区、高陵区成为土地成交“主战场”。其中，上和置业以楼面价7276元/㎡拍得城北大明宫33亩商业用地，为本轮土拍最高单价；溢价率最高的是大悦城控股以总价2.9亿元、溢价率151%拍得高陵30亩住宅兼商业用地；此次拿地总价最高为万科，以总价8.8亿元拍得高陵235亩住宅兼商业用地。

供应市场方面，2021年三季度西安共有110盘29938套房源进行线上登记。其中，8月供应量最大，达15219套，占三季度供应总量的51%。高新区供应房源最多，其中新希望·锦麟天玺供应房源超千套，中海·寰宇天下、阳光城檀境等供应房源均超过500套。从户型上来看，高层产品供应较多，面积段集中在110-140㎡。从登记情况看，三季度诞生2个“万人摇”盘，38个“千人摇”盘。

总体来看由于二手房指导价的出台和830新政的影响，西安三季度市场降温明显。受全运会举办的影响，港务区供应在8月得到了集中释放，因此8月整体供应达到了2021年顶峰。而从供应量和需求量（登记情况）来看，对于购房者来说，平销楼盘开始增加，买房难度系数降低明显。

在房价表现上，截至9月底，西安新房在线均价约14735元/㎡，环比涨1.41%。整体来看，9月各区域房价均有不同程度的变化。20个区域中，5区环比上涨；7区环比下降；8个区域价格没有变化，和上月持平。从各区域来看，城东以30.39%的环比涨幅领跑全城，这和两个高端盘入市有很大关系，而城南受绿城高新诚园价格的影响，处于西安市房价较高水平。

高新为最受购房者关注区域，房价仍是置业者关注焦点

在多方面因素的影响下，进入2021下半年，购房者观望情绪渐浓，购房逻辑也发生了变化。通过用户找房关键词发现，2021年三季度，西安购房者对于“房价”的关注度持续保持高位。同时，在西安新区和地铁网络不断扩大的当下，对于购房者的置业决策仍影响较大。除房价之外，装修、户型、位置、地价、物业等也是购房者普遍考虑的因素。

同时，在找房工具偏好方面，下半年开启后，7月楼市就以万人摇的大华锦绣前城打头阵，由于多个高性价比盘入市，因此微聊数据随之走高，在7月达到了上半年的峰值；VR带看数据在7月份表现抢眼，不过8月受二手房指导价和新政的影响，购房者观望情绪加重，数据有所下降。9月开始，购房者在购房方面开始更加理性，VR带看数据也逐渐回升。据电话量数据显示，400电话量趋势在三季度逐渐走低，可见受市场政策的影响，购房者放缓购房节奏；订阅方面，7月订阅量成为三季度顶峰，随后8月份开始出现下降，和来电走势基本呈一致性。

在用户偏爱楼市板块方面，高新区仍为购房者关注度高位，浐灞及港务区、航天基地以其自有的优势位居第二及第三。

在三季度用户线上找房轨迹中，用户对于楼盘价格的关注度最高，价格依然是西安购房的首要考虑因素，户型则是次之的关注维度，体现了户型面积对置业行为有着较大影响。

2021年Q3楼盘用户指数TOP10中，华润、融创、中海、金地、中粮等品牌房企均有楼盘上榜。当下购房者愈加关注楼盘“安全性”问题，更愿意选择大品牌项目。另一方面，上榜楼盘的共性在于性价比较好，或接近周边地块楼面价，或与二手房价形成倒挂，或周边配套优势明显。其中山水美墅、大华锦绣前城为三季度“万人摇”盘。2021年Q3楼盘曝光指数TOP10中，西咸新区4盘上榜，3盘位于泾河新城，其中泾河云璟“拔得头筹”，中铁·卓越城、融创云潮府紧随其后。随着微聊客、VR带看等线上看房工具的普遍化，购房者已习惯线上“云看房”模式，而开发商也愈加看重线上服务，以服务品质促进成交。2021年Q3楼盘服务指数Top10中，品牌房企表现较好，万科、碧桂园、华润、绿城等品牌房企均有楼盘上榜。

购房者应多了解企业背景实力，未来楼市仍是“稳”字当先

总体来看，三季度西安购房者观望情绪较重，加上多家房企被爆资金紧张，引发购房者购房情绪紧张。避免“雷区”，选择靠谱房企、靠谱楼盘，成为当下安全、安稳购房共识。

58安居客房产研究院西部分院分析师珊瑚给出建议，买房不要只选“大”，更要选“强”。对于房地产行业来说“负债”是很正常的，因为任何一个企业的发展都离不开金融杠杆的助力。“大品牌”、“大企业”开发建设的楼盘基本不会错，可还是会有“踩坑”的时候，这说明“大不一定强”、“大不一定稳”。时时关注“三道红线”下的房企，多了解企业背景实力，大而不强风险高，又大又强才是好！关于如何鉴别房子的质量，珊瑚也给出了她的建议，她认为好房子可用“五度”作为参考指标，即交通便利度、商业生活配套完整度、教育资源丰富度、环境舒适度以及规划可实现度。

在政策、市场多重因素影响下，西安楼市明显降温，登记平台人气下降，流摇盘增多，但这也给了购房者更多上车机会。58安居客房产研究院西部分院分析师希曦表示，从三季度各项数据看，西安楼市降温明显，市场回归理性。部分去化压力较大的楼盘已推出了全民转介、开盘优惠、特价房等促销政策。四季度是各家房企冲刺全年业绩的最后机会，更多业绩压力大的开发商或将陆续加入打折促销的行列。对于刚需购房者来说，这无疑是上车的好机会。而在楼盘的选择上，建议把“安全性”放在第一位，选择品牌实力强、靠谱的开发商，以及更靠近城市核心的房子。