丽泽“三兄弟”的好消息和坏消息，都在这里了 | 北京楼市小报002期

“丽泽将成为第二金融街”

在最近的计划中，丽泽商务区希望以后不要再等11号线、14号线、16号线、大兴国际机场线、丽锦线、5号线交汇等10年。

丽泽“三兄弟”，【北京瑞府】【端礼著】的主力户型和客源比较接近，【煜泽台】户型一言难尽。

丰台的楼盘，只要谈到区位优势，总是要蹭丽泽的热度。商务区五公里以内的就叫丽泽，五公里以外的叫“大丽泽”。作为二环与三环之间最后待完整开发的土地、北京南城绝无仅有的金融商务区，多年以来丽泽区域一直被质疑的声音包围，发展的口号喊了十年，写字楼一栋一栋拔地而起，企业入驻却始终寥寥。

2021年末，地铁14号线途经丽泽区域的5站地铁：东管头、丽泽商务区、菜户营、西铁营、景风门时隔7年终于开站，丽泽区域开始真正被激活。周五晚高峰，人群从写字楼涌向地铁，三三两两谈论着周末安排，丽泽金融商务区终于开始呈现商务区该有的样子。

贯通的14号线，同时也将丽泽与望京两个在多年前便被规划牵动命运的区域相连，未来也将为朝阳人民出行提供新的可能。根据最新规划，丽泽商务区站未来或将实现五条地铁线路的交会。这交通短板，补得有点猛。但真正全部落地，可别再拖十年。

目前，距离丽泽金融商务区5公里以内，真正能够依托丽泽区域利好的楼盘共有三个，分别为【北京瑞府】【端礼著】【煜泽台】。除【煜泽台】外，另外两个楼盘户型差别不大，主力户型也都在1000到2500万之间，且三个楼盘无论面积如何，都设置了三个卫生间，明显是要住一大家子人的。

“三兄弟”在售列表中，既有99平的刚需户型，也有230平的高端改善户型，总价千万起跳，却总给人高不成低不就的感觉。

售卖情况

【北京瑞府】政府持有6%，实际售价10.246万元/平方米，2022年5月份取证，6月底开盘，共计550套左右，现在还剩下不到200套。132平方米户型几乎只剩下顶层和一层。且项目方对客户的付款周期有要求：3到7天内签约，交30%的首付，即便按照132平方米的最小户型计算，算下来也需要400万以上，不适合手里没有现金，需要卖房置换的人。

【端礼著】楼盘均价11.2万元/平方米，门口摆着2022年7月丰台区销售套数和金额Top 1的立牌（但是不许拍照）。2022年6月取证开盘，共406套，还剩下1/4左右。

【煜泽台】楼盘均价10.6万元/平方米，2022年7月初取证，共计324套。户型相当多，从99平方米到230平方米都有，据销售介绍，甚至还有两套130平方米的“小户型”。仅有两套，未开盘。

区位分析

丰台最新铁路规划

丰台是北京铁路最密集的区域，坐拥北京西站和北京南站两座大站。2022年6月，作为亚洲最大铁路枢纽客站的丰台站，也正式投入运营。铁路较多普遍被认为是城六区中丰台经济发展较慢的原因——铁路往往将区域切割开来，无法统一规划。较为严重的噪声污染，也使得周边一定距离内不能有住宅地块出让，上期楼市小报中介绍的崔各庄区域也有同样的问题。

所以，关于【北京瑞府】和【端礼著】的位置，有一个好消息和一个坏消息：好消息是，这两个盘附近都有地铁站，【端礼著】距离14号线菜户营站步行距离不到800米，【北京瑞府】距离10号线纪家庙站步行距离1.4公里；坏消息是，这两个盘附近都有铁路线，【端礼著】距京九线的直线距离在100米以内，【北京瑞府】距离京沪线的直线距离大约在180米。

此外，【北京瑞府】和【端礼著】距“五线交汇”的丽泽商务区站的直线距离分别为1.7公里和1公里。【煜泽台】则在三环外，依托的是丰台区医院、学校等配套较为成熟的区域，距离丽泽商务区相对较远，但距离最近的地铁站丰台东大街有400多米，或许豪宅的住户偶尔也想坐地铁呢。

项目配建

【北京瑞府】、【端礼著】附近的商业配套主要看丽泽商务区。2022年3月龙湖丽泽天街开业，为丽泽区域补足了商业配套，丽泽天街同时是TOD项目，就盖在以后的五线交汇点上。丽泽区域其他小面积的商业配套还包括平安幸福汇等写字楼配套商业，浅看了一下，社畜工作日必备的Manner咖啡和奈雪的茶都有，还有一家肯德基。

【北京瑞府】政府持有6%，北侧临一大片市政绿地，配建幼儿园。楼盘销售说，站在高层的家里能看到丽泽城市图景。但是到目前为止，项目西侧的柳村路只修了北边半条，南边半条还没修完，所以绕去看项目现状会比较困难。

【端礼著】配建幼儿园、商业综合体和2.57万平方米的保障性租赁住房。挂牌文件显示，保租房将由北京市丰台区保障性住房发展有限公司回购并持有。但端礼著的楼盘销售却说，保租房的产权归属者是丽泽管委会，将由丽泽管委会对其管辖的企业分配配租额度。此外，需要提示的是，端礼著10号楼和5号楼东侧小区外部有高压电线塔。

【煜泽台】是周庄子地块的一部分，拿的时候就比较碎，东一块西一块，也有基础教育用地和绿隔产业用地的配建，但都不在煜泽台所属的L07地块之内，反而把这块地变成了纯商品房社区。

L07地块为【煜泽台】地块

【煜泽台】是周庄子地块的一部分，拿的时候就比较碎，东一块西一块，也有基础教育用地和绿隔产业用地的配建，但都不在煜泽台所属的L07地块之内，反而把这块地变成了纯商品房社区。

交付标准

【北京瑞府】【煜泽台】【端礼著】三个楼盘都是精装修交付。【北京瑞府】的楼盘销售非常坦诚地说，在政府限价的框子里，自己绝对做不到懋源的交付标准，但是可以加钱升级精装修。【端礼著】的装修也并不是卖点。 懋源一向深耕豪宅市场，【煜泽台】的交付标准也无疑是最高的，除高品质的烟机灶具及内嵌电器外，不少细节都很有设计感，销售介绍说不少材料是以往别墅精装才会使用的。

户型&物业

【北京瑞府】和【端礼著】面向的客群比较类似，因此产品面积区间也比较类似，但在户型设置上又都在传统的四叶草之上有些创新。下图选择了【端礼著】的180平方米户型和【北京瑞府】188平方米户型进行对比，两者都是四室两厅三卫，卫生间同样是两明一暗，老人房带独立卫生间。其他的部分，可以仁者见仁。比较特别的一点是，【北京瑞府】的玄关带窗。

上为【端礼著】，下为【北京瑞府】

华润的销售说，拿【北京瑞府】这个地块之前，他们就已经想好了要把这个地块做进华润的最高端产品系——瑞系，物业服务也是华润提供。也因为想得清楚，所以操盘神速，2022年2月一批次拿地，6月末就开盘。【端礼著】则是首开和建工联合拿地，中海后续加入。坊间传闻，中海是来给这个项目提供物业服务的。天眼查信息显示，中海的加入时间几乎与项目开盘时间一致，持股比例20%，又让传闻多了几分可信度。

而【煜泽台】的户型多到眼花缭乱，字母歌能唱到M。从2021年10月拿地到2022年7月开盘，这漫长的8个月中，懋源确实没歇着。

这还只是主力户型

再看户型图，图一里极端狭小的保姆间，住人太不合理，用作储物间，它又有窗。退一步讲，考虑面积、平方米单价和丽泽客群画像，他们真的是会请住家保姆的那群人吗？图二里完全干湿分离的狭长卫生间，为了实现“世界上公认最科学的布局……极致的五分离卫浴系统”，不惜放两个水盆，算上主卧的两个水盆，三个卫生间，一共五个水盆。让人不禁发问，真就非得全家人凑在一起洗漱吗？这是平层，不是别墅，不需要上下楼费劲找洗漱盆的。既然如此，那为了解决一天两次的洗漱问题，浪费如此大的空间，划算吗？

虽然是大户型，但229平方米的户型里，次卧和书房的面积可是不大。小孩住起来，怎么放人体工学桌、椅都是问题。户型图已经觉得看不懂，狭长的通道一多，现场走样板间更是像迷宫。

【煜泽台】户型图

曾经听到过一种说法，房企本身就像是一个个庞大的方案集成商，在产业链上下游构建起桥梁，看起来运筹帷幄，实际上只有一件事没有外包出去——借钱。这话没错，但“集成”本身就是本事，懋源可能有业内人士都称道的精装修团队和设计师，但可能没有一样好的客研团队。

楼市情况汇总：

8月15日，国家统计局发布了最新一期70城房价指数。一线、二线、三线城市新建住宅价格指数分别为+3.1%、-0.5%、-3.2%；二手住宅价格指数分别为+0.9%、-2.5%、-3.9%。二三线城市已经进入房价下行通道，但一线城市仍有涨幅。

图源自：光大证券房地产行业报告

上周北京楼市整体成交持续走低，中指研究院数据显示，北京市场成交面积同比下降幅度达46.7%，环比下降15.6%。库存方面，北京总体可售面积达1233.6万平方米，环比增长1.49%。

本周一手房网签数据

本周二手房网签数据

作者 ｜ 詹方歌