黑龙江出台新规 到底是什么状况？

中国住房报记者李燕星王鹰巢高中华|来自北京和哈尔滨的报道

土地管制政策仍在深化。

11月29日，黑龙江省住房和城乡建设厅、黑龙江省自然资源厅、黑龙江省地方金融监督管理局、中国人民银行哈尔滨市中心支行、中国保险监督管理委员会黑龙江监管局、中国证监会黑龙江监管局联合发布《关于进一步加强全省房地产市场监管的通知》，旨在加强房地产开发企业的信用评估， 严格审查房地产开发企业的征地开发资金，改善土地出让条件，完善项目出让资金制度。

其中，在房地产开发企业购买开发用地的严格资金方面，要求各地建立开发和土地购买资金审查制度，确保房地产开发企业使用自有资金购买开发项目用地。具体办法如下:房地产企业参加建设用地招标拍卖前，必须提交承诺书，承诺购地资金按规定为自有资金，来源不属于金融贷款和资本市场融资。土地收购资金来源一经国土资源部门和有关财政部门核实不合格，即取消其土地招标资格，两年内不得参与土地招标拍卖。对于2020年1月1日后拥有土地开发权的房地产开发项目，将全面实行项目资金监管制度。

与近两年全国其他城市对房地产企业土地收购资金的规定相比，黑龙江的这一新规定更加“辣”，此举也是全国各地防范高杠杆土地拍卖和高地王出现的一个切入点。

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你必须用自己的钱买土地

根据通知，各城市应建立开发和征地资金审查制度。房地产开发企业在参与商品房开发建设用地的招标、拍卖、挂牌前应提交承诺书，承诺土地收购资金为合规自有资金，其来源不属于金融贷款、资本市场融资等。，并表示如承诺不真实，自愿放弃开发用地中标资格。经核实，发现房地产开发企业土地收购资金不符合要求的，自然资源部门取消土地招标资格，两年内禁止该企业参与土地招标、拍卖和挂地。中国房地产报记者了解到，在此之前，广州、南京等城市都出台了类似的规定。

针对这一新规定，黑龙江金源房地产开发集团有限公司总经理张立东评论称，开发企业此前购买土地大多通过银行贷款、股东贷款、民间借贷和机构融资等方式筹集资金。此前，哈尔滨市曾要求房屋企业在土地拍卖前支付100%的投标保证金，并同时出具自有资金证明。然而，土地拍卖的溢价部分没有明确的资金来源规定。这项新规定将被添加到此“漏洞”中。”张立东认为，新规的出台将使一些资金流动不足的中小房企更难获得土地，一些房企可能无法持续。

中国房地产报记者了解到，此前，黑龙江省住建厅通过对各地上报情况的调查分析，发现全省共有117个“烂尾楼”，其中85个项目因企业资金链断裂而“未完成”。为有效防止部分不规范企业的违规行为，减少“产权未完”现象，通知规定，黑龙江省将全面推行项目资本金制度，即房地产开发企业必须有一定比例的资本金才能承接项目。

根据通知，房地产开发企业开发的房地产项目将根据其信用等级进行差异化监管。管理部门在项目取得建筑施工许可证前开始项目资金监管。按照完成工程基础、主体结构和工程竣工验收备案三个节点分别返还40%、40%和20%的工程资金，返还的资金用于工程建设和运营管理。对于2020年1月1日后拥有土地开发权的房地产开发项目，应全面实行项目资金监管制度。

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许多城市都实施了资金监管

黑龙江并不是第一个建立征地资金审查制度的。

早在2017年4月，住房和城乡建设部会同原国土资源部发布了《关于近期加强住房和土地供应管理和调控的通知》，明确提出各地要建立土地收购资金审核制度，确保房地产开发企业使用自有资金收购土地。经国土资源部门和相关财政部门审查，资金来源不符合要求的，取消土地招标资格，并在一定时间内禁止参与土地招标拍卖。

6月后不久，新华社发布消息称，廊坊将建立房地产企业土地收购资金审核制度。事实上，早在2016年，成都、南京、佛山、上海等地就先后规定商住用地的竞买人必须使用自有资金，这些城市大多是土地拍卖竞争激烈的城市。

黑龙江提出建立土地市场开发和土地收购资金审查制度。个别城市土地交易价格快速增长，以省会城市哈尔滨为例，2018年迎来华润、保利、中海、金地等全国品牌房企。相比较而言，今年国家信息中心信息与产业发展部发布的《大数据视角下的上半年全国土地市场供需真实情况》报告显示，全国30个城市的土地交易价格保持增长

对此，一位房地产行业人士表示，“监管部门对资金来源的详细规定，可以说是堵住了房企通过融资获得土地的途径。如果细节落实到位，利用表外融资取得土地就成了过去式。过去几年，房地产公司过去常常拨出资金获得土地，这将推动资金进入土地市场，推高土地价格。”

一位房地产百强区域总经理告诉《中国房地产报》记者，“我们主要依靠自己的资金，通过贷款、销售和投资，形成一个闭环的充裕现金流。但是，2018年和2019年的银行发展贷款比以前更严格。每家银行都在控制新贷款的规模。比如我们合作的一家农村商业银行，基本上是零新增贷款，也就是说如果之前的贷款缺口还没有补上，那么银行就不会批准发放新的贷款，这样会导致房地产企业发展周期长，对高周转有一定的影响。”

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禁止“携带银行”进行土地投机

像黑龙江这样要求房企使用自有资金购买土地并建立土地购买资金审核制度的城市不在少数。这背后的原因是为了防止房企拿高杠杆的土地。

一组佐证数据是，中国人民银行去年发布的《中国金融稳定报告》显示，部分房企的购地资金杠杆率达到7至8倍，严重违反要求。同时，一些房地产企业的融资渠道商业模式复杂，多层嵌套，存量和实债清晰。

中国国际经济交流中心副主任黄也在11月21日的一个论坛上公开发表言论说，高房价投机的主要驱动力是土地投机，要用经济手段，即绝不允许“撑银行”炒土地，控制土地价格的一个非常重要的办法就是规定购买土地的企业必须使用自有资金，只要控制住土地价格，房价就基本稳定。

高杠杆行动不断被追踪和拦截。为此，不仅住房和城乡建设部、自然资源部，黑龙江等省市也对房企征地资金来源做出了严格规定，保监会等金融机构也更加谨慎，多次进行现场检查。

今年比较重要的一项行动是，5月17日，中国保监会发布《关于巩固控乱促合规建设成果的通知》，重点整治表内表外资金直接或变相用于土地租赁融资、未严格审查房地产开发企业资质、不完整“四证”非法为房地产开发项目提供融资、通过影子银行渠道非法将资金流入房地产市场等行为。最近的另一个行动是，今年8月，银监会办公厅印发了《银监会办公厅关于开展2019年银行业金融机构房地产业务专项检查的通知》，重点实施房地产信贷业务，包括房地产开发贷款和土地储备贷款的集中管理、资金来源真实性审查、最低资本充足率要求执行情况、企业资质审查等。，以及非法融资“四证”不全的项目。

深圳某房地产金融机构负责人告诉《中国房地产报》记者，“如果现在做开发贷款，所有金融机构只会做房地产标准化项目，严格按照‘432’标准，即四证齐全，开发商免费交30%的土地，具备二级开发资质。另外，也一定要看到开发商的负债率不要超过50%，项目面积要好一些。项目中商业设施的比例不应超过20%，居住建筑的比例不应低于80%。”

但中国房地产报记者了解到，市场上还有一些边缘融资领域没有被封杀。比如还有金融机构违规前融资，把资金拨给符合融资资格的房企，然后成立SPV，让资金流向另一家不符合融资资格的企业。