二套房认房又认贷 北京楼市重回“认房又认贷”时代 揭秘如何判定首套二套房？

从3月18日开始，北京楼市又回归了“房贷并重”的调控政策。昨天，记者从中介机构了解到，北京的银行已经明确了基本标准。第一套房利率由过去基准利率的10%调整为95%，第二套房利率维持在基准利率的1.1倍。

北京楼市重新回到“认房又认贷”的调控政策之下

在“还房还贷”的情况下，买受人申请商品房贷款时，如何确定所购房屋是第一套还是第二套？这两天，我们的读者多次呼吁咨询，记者也针对读者关心的几个问题对相关部门进行了核实。

情形1外地无房北京房屋卖掉再买首套二套看是否曾有房贷

“我刚刚卖掉了我名下的房子。现在可以买房了吗？”这两天市民洪女士有点搞不清要不要首付，首付在哪里。

洪女士和她的丈夫曾经有一套两居室的小公寓。为了改善他们的居住环境，他们在本月初刚刚卖掉了这套两居室。“当时考虑到首付资金，我决定‘先卖后买’，以房款作为首付，可以换一套稍微宽敞一点的房子。”洪女士说，根据她卖房的政策，在申请购房贷款时，可以把户口本下的房子视为第一套房，即“认房不认贷”。但是按照最新的“还房还贷”的定义标准，再买房有必要算两套吗？“那套房是父母全款买的时候，我们没有借钱，也没有在外地买房。但是如果是两套的话，我又要看一些小一点的单位了。”

就像洪女士遇到的情况一样，那些在外地无房、在北京买卖房屋的“改良型”购房者在新政下申请了商品房贷款。第一集或者第二集怎么定义？经咨询，记者了解到，在京物业已售出的第一套和第二套购房者，主要看是否有过住房贷款记录，即之前在购买北京物业时是否申请过商品房贷款或住房公积金贷款。有贷款记录的，再次购房时视为二套房，最低首付不低于60%；如果你之前没有任何贷款记录，那你再买房的时候还是可以算第一套房，最低首付不低于35%。

所以，洪女士这个公民，因为家里没有申请购房贷款的记录，所以在她买房之后，仍然可以算是第一套房。

需要注意的是，这里指的是贷款记录，不是取款记录。因此，假定洪女士已为所售房产办理了住房公积金的提取，并有提取记录。这个提取住房公积金的记录不影响她再次购房时贷款记录的确定。

情形2北京无房外地有房首套二套看外地房贷款

与洪女士的疑虑不同，出生于1985年后的肖鑫担心在其他地方的购买行为是否会影响她的购买行为。

出生于80年代的肖鑫来京工作之前，曾在家乡工作过一段时间，当时用住房公积金贷款在家乡买了一套房子。三年前，肖鑫为了一个合适的工作机会搬到了北京的一家大企业。当时，公积金账户随着工作城市的变化而关闭。就在3月17日新政出台之前，打算在不久的将来结婚的肖鑫正在和女友讨论是否为婚房购买一居室二手房。“我第一次看房的时候，总是按照第一次购房准备的首付。”肖鑫的麻烦在于，如果将现有抵押贷款计入贷款记录，北京的首次购房行为将被视为申请贷款时的第二套房，而且必须准备至少60%的首付。“我肯定付不起这么多首付，而且这间婚房也买不到。"

北京没房，其他地方就有房。在外地购买的房子贷款会怎么算？根据新政要求，本市无住房但有商品房贷款记录或公积金住房贷款记录的居民，将被视为二套房。换句话说，只要肖鑫的银行信用记录中有申请住房贷款(包括公积金贷款)的记录，即使他以前没有购买过北京房产，他在北京申请商品房贷款时也会被视为第二套房。

不过，记者也从有关部门了解到，像肖鑫这样在外地申请过住房公积金贷款，但从未在北京购房，也没有在北京申请过住房公积金贷款的购房者，在购房时申请住房公积金贷款，仍可视为第一套房。但根据住房公积金贷款的相关政策，最高贷款额度限制在120万元。

情形3名下无住宅只有商住房商住房贷款不列入记录

"商品房会计入贷款记录吗？"这是张女士向我们记者提出的问题。2013年，老家在外地的张女士曾在房山区购买了一套50年产权的商住两用房。“当时因为交了五年的税和社保还没有达到购买70年老房产的门槛，作为短期过渡方式，我先买了一套商品房，申请了10年的商业贷款。”张女士说，现在已经交了五年多的社保税，有资格买房。她在考虑卖掉房山的商品房，但担心贷款会记入贷款记录。按照“还房还贷”的标准，她被定义为二套房。

商品房贷款是否计入贷款记录？记者发现，这两天，在各种房地产论坛上，这也是讨论最多的话题之一。个人贷款机构贾伟安捷的分析师吴浩告诉记者，根据北京各家银行已经规定的标准，商住两用房贷款不计入贷款次数记录。“因为商品房本身不是住宅，所以发放给商品房的贷款只是商业贷款，不是商品房贷款。”吴昊告诉记者，从多年的贷款政策来看，商品房贷款从未享受过任何首付或优惠利率，一直是首付50%，是基准利率的1.1倍，贷款期限最长为10年。因此，如果购房人之前只购买过商品房，且只有商品房贷款记录，没有任何本地或外地的住房贷款记录，则购买70年的房产并申请商品房贷款仍可视为首套。

“但需要提醒的是，虽然商品房贷款不计入贷款数量，但贷款人是否一直有良好的还款行为，仍会影响其信用记录。换句话说，如果贷款人多次逾期还款，就会影响申请住宅贷款时的信用。”

情形4已离异单身人士买房首套二套看婚姻期间是否有房贷

“以‘假离婚’逃避行政是不可行的，但如果是离婚单身人士买房，是不是也按二套房计算？”报纸关于“假离婚”规避新政的提示发布后，部分离婚人士咨询记者。按家庭计算贷款记录是否意味着离婚后买房申请商业贷款必须算作第二套房？

为此，记者还专门咨询了银行和中介机构。举个例子，假设离婚的北京人陈女士，在婚姻期间曾拥有一套自己名下的套房。案例一:如果房屋是两人结婚后购买的，以共同申请人的名义申请住房贷款，按照“还房还贷”的标准，虽然陈女士离婚后仍有单身人士购房资格，但之前的共同申请记录会记录在贷款次数中，陈女士在申请商品房贷款时确实会被视为第二套房。

二、如果该房屋是婚前前夫购买并申请商业贷款，且在婚姻存续期间，陈女士在北京市内外均无任何贷款记录，那么离婚后，她为自己购买房屋时，仍可按第一套房屋申请商业贷款。