未来房价 “18年周期”与中国“未来房价”

清华大学国家金融安全专家委员会主任、博士生导师方教授最近表示，房价正处于下行周期。他说:“我们的货币也在快速增长。我们今天的环境不是另一场危机，而是货币危机，本质上是信仰危机，是人性危机。在20年的房地产周期中，中国房地产18年上涨，未来下跌是正常的。”

方教授说“房价处于下行周期”，这主要是基于房地产周期波动的相关理论，并预测房地产“未来18年将会下跌”，这也是基于全球宏观周期等数据跟踪的结论。虽然他没有提到具体的依据，但从他反复表达的“18年”中，我们可以推断出，这应该与房地产周期著名的“18年周期模型”有关。

那么，什么是“18年周期模型”？与中国“未来房价”有什么关系？

英国经济学家弗雷德·哈里森(Fred Harrison)是世界上最著名的房地产周期研究专家，他准确预测了美国和英国过去30年的几次泡沫崩溃。根据哈里森的研究，只有在工业革命之后，房地产周期才有充分的意义。工业革命以来200多年的历史表明，一个完整的房地产周期约为18年，目前仍然有效。这就是著名的“18年周期模型”。

但除了以弗雷德·哈里森为代表的“可知学派”之外，也有“不可知学派”的学者认为房地产不存在所谓的周期。

“不可知派”的代表性观点主要包括:市场是有效的，如果房地产确实存在周期，那么参与者可以清楚地认识到自己处于经济周期阶段，并采取相应措施提前受益——在高点到来之前清算空房地产，在低点到来之前购买足够的房地产。这样，房地产周期就不会有高低点，也就没有所谓的房地产周期。

具体到方教授所说的房地产“未来会跌”其实是一个很模糊的概念，而方教授并没有给出明确的时间。“未来”什么时候来？“未来”是一个时间跨度较长的概念，对居民的房地产等资产配置帮助不大。比如预测一个人总会死是绝对正确的。

在股市和房市中，总有三种“预测”:看涨、看跌和维持现状。当股市和房市上涨时，人们会津津乐道于“看涨”的经济学家，嘲笑“空军事指挥官”，反之亦然。要知道市场上永远不会缺这三种人，投资者要识别市场“噪音”。

事实上，影响“18年周期模型”的因素很多，“18年周期模型”并不是一个牢不可破的神话。美国房地产在1934年达到低谷，到了70年代，随着大萧条后的积极财政政策和战后重建，房地产周期放缓，这一时期的18年周期没有再被发现。

决定房地产周期的力量有很多。中国虽然没有房地产周期的大规律，但是有很强的政策周期。这可能比“18年周期模型”要现实得多。应该说，中央决心让房地产市场回归“房子是用来住的，不是用来炒的”。市场还是可以从“活”的角度来配置房产，而不会陷入“未来要走下坡路”的模糊“算命”中。但是，如果从“炒房”的角度来配置大资产，至少在短时间内，可能是“舔血”。

文/潘与林