南京住房出租 长租生活, 如何让新市民不再“漂”——南京住房租赁市场调查

平平安安的生活，是每一个刚工作的年轻人的梦想。

对于24岁的女孩刘玲来说，2020年11月16日、17日和18日的经历可能会被铭记很久。16日出差，听到公寓资金链断裂的消息。17号晚上回到南京，马上开始上网看房子。18号，我坐在房产中介经理电瓶车后座，从下午4点到7点看了七八套房子。“价格合理的房子，要么离得远，要么又旧又破，要么合租对象不理想。”她说:“坐在电瓶车的后座，冷风吹在耳边，看着太阳渐渐远去，高楼大厦的灯光渐渐亮起来。感觉有几千盏灯但是不知道家在哪里特别难受。找房子一定要快。”终于在19号，她找到了合适的房子，离公司只有15分钟的步行路程。“三大，我住的是朝南的卧室，月租2000，父母补贴。”搬到新家的刘玲更加努力地工作。

租房是年轻人进入社会的第一件事。房子是租的，生活不是。

□记者赵维莉丁伟燕英

理想的房子

不好找

这是刘玲自2019年夏天大学毕业以来第三次搬家。第一个家在南京油坊桥，四室一厅一卫。2020年6月到期后，改为南京浦口区，与三名刚毕业的大学生合住一套138平米的房子。这意味着你每天要坐5个地铁站去河西上班。

刘玲说浦口的房子稍微便宜一点，月租1520元，六块钱一个房贷，每个月交10%的服务费，电费平摊，水费煤气费每个月固定在45元。没想到，离下次交房租还有一个多月，公寓平台跑了，我只好重新找房子。

考虑到通勤的时间成本和资本成本，刘玲决定看看周围的单位。但是她看到的房子里，有的厨房窗户关不上，有的舍友开着门在玩游戏，有的房间朝北，没有一个是满意的。甚至住上面，下面超市的房子，月租最低1500，月租最高2400，用水用电。

姜浩的租房经历也是一波三折。2020年南京寒冷的一天，房东通知他，亲戚要来住很久。当时五个人住在60平米的小房子里，人满为患。后来他发现“房东”是个黑中介。虽然房子还有三个月到期，但他决定找一栋新房子。就在姜浩找房子的时候，他也了解到公司可以办理人才住房政策。很快，他申请了一个人才社会住房，但他位于岱山区，没有任何家具，通勤也是一个大问题。所以想转人才住房租补贴，几经波折，错过了申请的年龄门槛。

小区安全、周边生活设施、交通、房租都是要考虑的因素。李中房产中介经理王斌，位于南京市鼓楼区于金里，南京审计大学鼓楼校区对面。面对街道，房间很小，只能容纳一张桌子，两把椅子，一个小火炉和一个小柜子。店外的电瓶车是他带人看房的主要交通工具，所以要时刻保持充满电。这个地方是建邺区和鼓楼区的交界处。做了10年中介的王斌说，来这里租房的人基本都是跑地铁2号线的，宁愿多交两三百。因为新房比旧房贵，年轻人更愿意选择20岁以上的老房子，不用门禁，不用电梯都可以接受。"这座人口密度大、条件差的老房子没有租出去."王斌说。

麦高桥地铁站附近也是出租屋密集区。“有不少在新街口和南京站工作的人在这里租房子。租一套两居室的价格从2500元到4000元不等，看房东的装修。”我喜欢我的中介孙玉婷给记者看的房子。价格2300元。不仅家具很旧，水槽也是石头做的。同小区另一套现代住宅月租4000元。

根据房屋研究所发布的《2020年房屋租赁市场综述》报告显示，51.9%的租房者表示可接受的月租金在2001-3000元之间，其中，在新一线城市南京，超过三分之一的租房者表示可接受的月租金在2001-2500元之间。

房租是硬开支，不同的支付方式也影响年轻人的选择。南京紫茹房屋租赁有限公司营销运营中心主任李振华表示，如果年轻人的月收入为5000元，他们一般会花1500元住宿。工资从5000元降到4000元，住宿标准也就相应从1500元降到1000元，只能搬到更远的地方。

潘长祖公寓

服务可以升级

根据住房与房屋研究所发布的报告，随着90后、90后、90后进入社会，租房需求会有一定程度的变化。年轻人更注重生活质量，更喜欢个性化的生活服务，高质量的租房生活将成为新的需求。

在小红书、颤音等各大应用上，换出租屋成了话题分类。改房子既满足了年轻人对生活质量的要求，也承载了他们的梦想。

由于租金回报率相对较低，房东缺乏升级改造房子的动力，导致老房子占据了房屋租赁市场的主流，而年轻租户对优质住房有需求。

供需不匹配。与此同时，自2016年以来，从国家到地方，对住房租赁市场的政策支持一直在增加。这使得房屋租赁进入资本的视野，长期租赁公寓如雨后春笋般涌现。

企业调查数据显示，近十年来，我国长期租赁公寓企业的注册数量呈上升趋势。2013年，行业进入起步阶段，企业注册数量持续增长。2018年进入快速增长期，注册人数首次突破万人。2019年共注册企业1.7万家，同比增长22.9%，是近十年来企业注册数量最多的一年。2020年，中国长期租赁公寓企业数量下降，年注册数量为1.6万家，同比下降3.0%。截至2020年底，全国与父母租房相关的企业有6.8万家，其中广东省排名第一的企业近万家，山东和江苏分别以6000家和5000家排名第二和第三。就江苏而言，2020年新增注册790家，同比下降50.1%；193家公司被注销和撤销，同比增长21.7%。

目前，长期租赁公寓主要有两种类型。一种是集中长期租赁公寓，主要用于配套开发区和工业园区，解决区内企业人才的住房问题。租金由企业支付或由租户支付。另一种是分散式长期租赁公寓，多由公寓平台从市场上收集，统一装修后出租。

自2017年进入南京市场以来，已拥有6万多套长期租赁公寓，服务租户和业主近10万人，其中租户6-7万人，业主2万多人。李振华告诉记者，长租公寓将统一升级业主的房子，统一规划水、电、气，调试好网络，配备好管家，基本实现包的入住。

对于分散式长期租赁公寓的运营平台来说，收房、装修、租赁需要大量的资金支出，是一笔沉重的资产。

李振华说，以南京为例，该公司一套三居室的装修费用为8-10万元，两个月空期间不支付租金。为了控制成本，首先考虑的是入住率，只有高入住率才能保证盈利点，否则空一天亏一天。“如果集中长期租赁公寓的入住率低于88%，那就亏本了，而分散式公寓至少高于90%，那就盈利了。目前入住率93%以上，也就是说每100套房子，空大概6套。”他说，所以他们主要选择地铁站附近一公里内的房子，步行10-15分钟到家。

南京工业大学天成房地产研究所所长吴向华认为，分散式长期租赁公寓管理成本高，利润空不大。想盈利，就得扩大规模。规模大的时候，可以通过在金融市场发行专项租赁债券、租赁信托等金融产品来盈利。所以很多企业都是在资本市场挣钱。所以，一定要不停的飙车。

在实践中，长期租赁公寓的市场风险不小。根据企业调查数据，2020年，全国有90家与长期租赁公寓相关的企业被列入异常经营名单。

应该增加权利

租赁市场的支持

在2021年八项重点任务部署中，2020年12月16日至18日召开的中央经济工作会议提出，要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长期租赁住房政策，逐步实现租赁住房和购买住房享有同等公共服务权利，规范长期租赁住房市场发展。土地供应要向租赁住房建设倾斜，租赁住房用地计划要单列，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房。国有企业和民营企业都应该发挥作用。要减轻租赁住房的税收负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，合理控制租金水平。

从2016年开始，全国各地在土地供应和租金补贴方面加大对住房租赁市场的支持力度。但这是一个长期的过程。以南京市为例，根据南京市土地市场网公告，2020年第四季度土地拍卖成交公告64条，其中住宅地块35条。在房屋涉及的地块中，有4块需要强制建设租赁土地，约占房屋涉及地块的九分之一，建设租赁房屋所需面积为86432平方米。目前，许多项目正在进行中。

苏宁金融研究院研究员孙杨认为，考虑到长期租赁公寓周期长、利润低、民生等特点，国有企业更有必要发挥主导作用。

据了解，中国建设银行是国内较早提供房屋租赁服务的商业银行。早在2018年，中国建设银行就将房屋租赁作为建设银行集团的三大战略之一，并成立了建信房屋服务有限公司..

“涉足这一领域，我希望成为租赁市场治理的助推器、社会资源的整合者和金融支持的提供者。”据建行相关人士介绍，这是一个服务民生、门槛低、利润薄、市场主体众多的行业，需要政策扶持和不断加强监管。

经过三年的发展，建信房屋江苏公司管理和服务的房间数量已经超过1万间。其中，租赁权和托管服务各占50%。服务涉及政府园区、人才公寓、企业宿舍、住宅楼等领域，旨在“为蓝领工人养一张床，为创业者提供一个小房间，为新市民家庭提供一个小套房”。

虽然这是一个低利润的行业，但在建行看来，还是要转变经营思维，帮助客户从传统的理财转向房管。“通过调动和盘活社会闲置资产，充分发挥房屋本身的财产性，为业主管理房屋，实现资产保值增值，防范和化解房地产风险；为无家可归者定居下来，并提供高质量的居住场所。”这位人士说，我们要构建一个房屋租赁服务的生态系统，将金融服务和资源有机嵌入，这也是一个不断探索、不断完善的过程。

同样国有背景的南京安珠北科公寓管理有限公司成立于2018年初，经营中小资产集中长期租赁公寓。目前主要以南京城市项目为主，上店2019年1月开业，平均入住率97.2%。“该项目位于方上经济适用房区，周边高科技工业园区密集，提供基础。”据公司相关人士介绍，房间类型多，设计风格更适合年轻人的口味。未来三年，将向市场提供1万多套总面积超过30万平方米的出租白领公寓。

住房租赁市场正在走向标准化。从南京的角度来看，2020年5月，南京市住房保障和房产局安排出租屋249415套，对房地产经纪人和租赁企业进行了检查和登记。要求全市所有房屋租赁机构建立租金托管制度，防止租赁平台“跑路”。2020年11月18日，《南京市旧房改建为出租屋实施细则》公布，进一步规范南京市旧房改建为出租屋的流程，加强建设管理。同年12月，南京市住房保障和房产局等部门联合下发了《关于进一步加强全市房屋租赁市场监管和规范市场秩序的通知》，从合同网上签约备案、租金支付等8个方面保障了房屋租赁各方特别是承租人的合法权益。其中，对采用“AG中低产出”、“长收短付”高风险经营模式，支付租金超过三个月的租赁机构进行“强监管”。