死期大公开 小区公共收益成为一笔“糊涂账”？定期公开收支是关键

物业公司擅自将其作为维修资金，没有账户监管，行业委员会难以监管-

社会的公共收入成了“乱账”

“公共收入是所有者的钱。自己的钱还怎么算？”沈阳市于洪区社区业主委员会主任吴佳说。

7月26日，吴佳找到320名业主签名反对“以公收为支”的物业公司，被以“补充专项维修资金后无余额”为由拒绝。一年多来，业主们一直在收回公益金，但至今未果。

2003年生效的《物业管理条例》第十一条明确规定，涉及共同所有权和共同经营权的重大事项，由业主共同决定。

《工人日报》的一次采访发现，现实中，公共收入往往被物业公司擅自使用，而业主委员会却面临着难以监督、不花的尴尬局面。

该属性在书上是清楚的，使用时是“混乱的”

吴佳居住的住宅区于2017年竣工，共有1000多名业主。《沈阳市物业管理条例》于2019年1月1日生效后，物业公司按规定公布了上一年度的公共收入:2018年，小区内电梯广告、停车场租赁、南北门房屋租赁等收入42万余元。同时还公布了垃圾桶、花坛、路灯等公共设施维护等公共收入的主要支出项目，余额为零。这一点受到了业主“擅自动用公共收入”的质疑。

社区公共收入，谁来用，怎么用？一直是业主委员会和物业公司纠纷的焦点。

我国《物业管理条例》第五十四条规定，物业采用共用部位、共用设施设备经营的，业主的收入应当主要用于补充专项维修资金，也可以根据业主大会的决定使用。“换句话说，公共收入不必用于补充维修资金，业主大会也可以决定如何使用。”吴佳说。

住宅物业公司的维修主管张国新为公司感到委屈。自《沈阳市物业管理条例》实施以来，公司严格执行该条例，取得的公共收入用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修保养，其余按照业主大会决定使用。据他说，2018年物业费收缴率低于70%时，物业公司并没有用2017年的公共收入来补充物业费收入不足，而是用来维修小区内的公共设施。新规实施后，公司账面无余额，经得住第三方审计。

“这家物业公司使用公共收入的程序是错误的，业主没有投票。”上海段和端律师事务所律师孟玉平表示，2021年1月1日实施的第十三届全国人民代表大会第三次会议5月28日通过的《民法典》第二百七十八条规定，使用共有部分进行经营活动，应当经专有部分四分之三以上的业主和投票的四分之三以上的业主同意。孟玉萍认为，即将出台的《民法典》也表明，大多数业主只有征得同意才能使用，而不是在使用完毕后才通知他们。

行业委员会管钱，难监管，不知道怎么花

2019年9月至10月，沈阳市铁西区新湖明珠城市社区向2000多户业主发放每户一桶豆油，平均分享公共收入25万元。这让沈阳铁西区另一个小区的业主羡慕不已。经过讨论，社区行业委员会希望将剩余的16万元公共收入平均分配到社区三年，但遭到了社区的反对。“不提倡平等分享，合理使用公共收入是正确的行为。年度预算更重要。”

事实上，在分享计划提出之前，这笔公共收入连一个银行存款账户都没有。2019年3月，经协商，物业公司将剩余的公共收入移交给行业委员会。社区工业委员会主任黄欢告诉记者，该工业委员会没有法人资格，没有组织机构代码，很难开户。最后只能开个人账户存资金。

“我监管不了，没人监管，账户里放了这么多钱，我觉得慌。”黄欢说。她曾建议设立有偿兼职“公共收入会计”，工资从公共收入账户中支付，负责管理公共收入账户。结果遭到行业委员会成员一致反对；有人提议用这笔钱给小区建一个儿童游乐场，很快遭到家里没有孩子的业主委员会成员的反对；建议将物业公司二楼闲置的房间设置为住宅活动室，并购置部分室内健身器材和娱乐设施，遭到部分人士反对...经过争论，为了让每个业主都享受到收益，应该制定出收益分成的方法。

其实一开始小区物业公司就建议将公共收入转入物业积累专项维修基金，沈阳市物业专项维修基金管理办法也有相关规定。这个提议很快就被业主质疑:“我们一年交了几千元的物业费，公共设施不用维护。为什么一定要用收益呢？”「特别维修基金一旦动用，便须经过很多程序，例如召开业主大会及获得房屋委员会批准。收入很有可能不会提取。"

不管谁负责，专户和经常性的公共收支才是关键

“其实不管谁在账本上撒谎，关键是要知道钱是怎么花的，花在哪里。它是一个特别账户和经常性的公共收支。”孟玉萍解释说，业主不应该关注如何收回公共利益，而应该按照法律法规理顺资金的使用。

《沈阳市物业管理条例》第三十八条明确规定，物业服务企业应当公布公共收入的收支情况。业主大会或者业主委员会要求审计公共收入的，物业服务企业应当予以配合。

“我们太缺少懂法律懂审计的专业人士了。”吴佳说。现任业主委员会委员缺乏法律和金融相关的专业知识，开会的时候几个人要围着电脑查法律法规。她希望有公共法律顾问和金融专家来帮助行业委员会，以避免财产和行业委员会之间的许多争端和冲突。

黄欢说，虽然这笔钱没有平均分配，但她和行业委员会的其他成员正在研究和起草一份公共福利使用计划:其中70%将用于建立公共设施专项维护基金，20%将用于举办亲子、敬老和科普等活动，10%将用作防疫和控制疫情的储备资金。她认为，虽然“花钱”的过程很麻烦，但让每一个业主受益是值得的。

刘旭