房东免租 房屋租金一定能减免吗?专业人士:减免租金并非房东义务

中新网2月25日电新冠肺炎疫情期间，因停产、防控措施等原因，踏上“返程之旅”的租户未能按计划返程。这种现象并不罕见。租的房子在空所以问题就出现了。房租应该怎么交？

舆论关注这个话题:减租，损害房东利益；没有救济，租客的利益呢？就在全民争论的同时，另一种“房东”也闯入了视线:有网友反映，有的“购买并储存”房屋，然后出租给长期租住的公寓，租客住单间，这种情况常被称为“二房东”。他们一方面要求房东减租，一方面又要求房客按时交房，两头占房的方法成为众矢之的。

对于以上问题，法律会怎么说？对此，记者在正义网互联网疫情防控法律咨询平台上采访了志愿者。

减租符合法律政策导向

“这几天停业，真的是一点收入都没有。房东还催我交今年上半年的房租。”王女士在北京开了一家茶叶店，她说茶叶店几年前就关门了，平时都是靠收入交房租。关闭了一个月的茶叶店已经亏了不少钱。然而，房东不支持减少租金的请求。

和王女士情况差不多的商家不在少数。

为了减少疫情对企业的影响，全国人大常委会法制工作委员会发言人、研究室主任臧铁伟2月10日接受采访时表示，在新冠肺炎肺炎疫情期间，政府采取了相应的疫情防控措施，保护公众健康。对于不能履行合同的当事人，是不可预见、不可避免、不可克服的不可抗力。根据合同法的有关规定，因不可抗力致使合同不能履行的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外他说。

上述言论释放了积极的信号，尤其是对一些持有房产的国有单位而言。记者注意到，近日，福建、浙江、天津等地相继出台了减免国有房产租金的具体政策。比如浙江在2月和3月明确免除房租；福建已明确减免或减半租金3个月左右；天津更进一步，明确前三个月免房租，后三个月减半。与此同时，社会上一些商业房地产公司也宣布对其商业项目减租。

对于一些商铺外租住的住宅，租客能享受到救济和照顾吗？在疫情期间，由于“封城”或社区管理措施，一些租户没有“家”和“房子”居住。虽然与商业出租屋相比影响较小，但在北上广深等地受影响群体巨大。

在舆论讨论的同时，一些长期出租公寓对疫情导致无法返回出租小区的情况进行了安排。以《自由》为例，其公告称，为因疫情无法返回租赁社区的人提供临时安置住房，并采取措施促进疫情期间租金的续签和收回。同时，一些个别房东开始补贴租客，甚至主动减租。

"对租户的减免要求不能一概而论。"石狮市检察院检察委员会专职委员陈在红表示，如果疫情或疫情的防控措施对房屋的正常使用带来了实质性影响，可以向房东主张权益。“如果疫情防控措施导致租客无法进入房屋，特别是疫情防控期超过剩余租赁期的，租客可以要求部分减租或延长租赁时间。”陈在红说。

“要协调租客和房东之间的权益，必须注意实际情况。如果租客只是因为自己的原因，比如怕疫情，主观上不想回居住地，或者公司要求延期复工，对租客的房屋使用权不会有太大影响。房子其实是租客住的，他的东西都是放着的。要求房东减租或退租是不合理的。”上海博合律师事务所律师谢表示。

提出救济要求时避免道德绑架

“我基本上靠他们的房租来还房贷。如果答应减房租，我的生活压力就上来了。”王女士的房东李女士告诉记者，虽然租户在过去一个月里基本上没有“开房”，但房子仍然被租户占用，房东完全接受损失是不合理的。

面对网上的减租和免租举措，作为一个背负着贷款和生活重担的房东，李女士陷入了两难境地。

但是关于减租免租的讨论并不仅仅停留在舆论领域。

2月10日，浙江省高级人民法院发布《关于规范新冠肺炎肺炎疫情相关民事法律纠纷的实施意见》，规定因疫情防控导致租赁房屋暂时不能使用的，承租人应当请求延长租赁期限、减少或者取消相应期限的租金或者解除合同。如确因不可归责于承租人或出租人的原因，可根据公平原则适当延长和缩短租赁期限，并可合理分担疫情防控造成的不良后果。承租人要求解除合同的，一般不予支持。

没有巧合。2月14日，内蒙古自治区高级人民法院还发布了《新冠肺炎市肺炎相关民商事案件审理指引》，明确指出，如果私营企业在疫情期间因延期复工而发生的房屋租赁费用无法支付，可由双方协商通过延长租赁期限、降低租金等方式解决，一般不宜解除合同。

事实上，早在2003年非典疫情期间，最高人民法院就在《关于做好人民法院防治传染性非典型肺炎期间审判执法工作的通知》中明确指出:由于非典疫情，对一方当事人权益造成重大影响的合同纠纷案件，按照原合同可以根据具体情况处理。

”这向社会宣告了司法审判背后的理念。事实上，这种思想不仅存在于司法审判中，而且可以指导生活中房东和房客之间的利益协调。换句话说，在这一时期，后者的作用更加突出。”北京盈科律师事务所律师张认为，在司法审判中可以减免吗？降价多少？根据意见，我们不会得到准确的判断。需要在审判中根据证据的出示和法官的自由判断来确定。

“租客与房东沟通减租免租时，一定要避免道德绑架。无论是基于不可抗力还是地方政府出台的救助措施，出发点都是为了‘经济社会’中的利益平衡。”张表示，基于这个判断，可以说租金下调的不确定性还是很大的。

为了证实这个“不确定性”，记者询问了非典期间的裁判案件。在支持经营性租赁人减租请求的判决中，理由不统一，存在“不可抗力”、“情况变化”、“公平原则”等不同理由；同时，减租免租的范围也不一样:有部分减租、半减租、全减租；同时有判决指出，停业是正常的经营风险，不支持减租请求。

“大多数情况下，房屋租赁合同是可以履行的，损失在双方范围之内。”根据律师的执业经验，太和泰律师事务所的吴才玲承认，在实践中确实存在这样的情况:部分租客，看到有减租的机会，强烈要求房东必须减租；有的房东习惯了“强势甲方”的视角，要求租客按期交房租。“每个人都有权表达自己的要求，但这样做可能得不到法院的支持。”吴才玲表示，在困难时期，租赁合同双方都应该互相体谅。

“从合同和法律的角度来看，房东没有义务减免费用。所以在交流的时候一定要注意方式方法。比如必须及时通知或提出谈判方案，避免因道德绑架而错失沟通机会。”张对说道。

执法机关应加强对“二房东”的监管

不久前，北京、深圳、上海等全国各地蛋壳公寓的房东和房客在各大社交网络上被曝光。土考蛋壳公寓利用不可抗力迫使房东免租，但只对部分租客“定向免租”，免租期间收入翻倍。

自由地陷入舆论风暴。在网上，很多网友可以自由利用租客搬家的不便“坐在地上开始租房”，但房屋的房东收入并没有相应增加。与此同时，大量的中小型长租公寓也在“取长补短”，自由与蛋壳竞争的房东和房客“两边吃”的动作也在悄然推进。

“长期出租公寓未经房东同意拒绝支付租金，明显构成违约。房东可以根据合同起诉。”谢、、吴才玲认为，虽然长期出租公寓以“不可抗力”为由迫使房东免租，但并非所有受疫情影响的情况都可以视为“不可抗力”。在租客还交房租的情况下，要求房东免租公寓，是典型的违约行为。

为了打击长期租赁公寓的混乱局面，最近，中国上海、深圳、杭州等许多地方的主管部门纷纷通过访谈、发文、公开回应等方式发布相关政策或指导意见，推动房屋租赁企业合法合规经营。

近日，free CEO林雄在微博上回应“free趁着疫情涨房租”的质疑，称此次调价是基于市场价格变动的既定制度调价。2月20日，蛋壳公寓还公布了“蛋壳房东支持计划”，宣布将以不同方式退还房东的“爱情救济”房租。

记者了解到，目前长期租赁公寓有多种经营模式，租户已经严重反映自己是“自持”公寓。这种长租公寓在租赁市场签了大量的房子，然后以自己的名义出租出去牟利。

在张看来，在租赁市场上，长期租赁公寓占据着数据优势，很容易在某个地区、某个市场形成“话语权”。“在疫情期间，它不能根据所谓的‘市场法则’自由调整价格。”张向记者解释说，在疫情期间，许多企业因“高价口罩”而受到处罚。“这时候就要按规矩办事，保持法律底线。”张强调。

“如果双方在签订“收房”合同时已经就相关问题明确约定，那么长租公寓公司按照合同约定减租也不是不合适。”张表示，如果没有声明，单纯依靠自己的“话语权”提出相关要求显然有违法嫌疑，可以向主管行政机关举报，也可以依法维权。