香港离深圳有多远 深圳楼市，离全面香港化还有多远？

资料来源:米寨米寨

深圳新政后，非常接近香港的房型。为什么？

香港有三种主要的房屋类型，即公共房屋、居者有其屋计划和商业楼宇。

公租房类似于深圳的公租房，低收入人群可以住低租金；

居者有其屋计划与居者有其屋计划相似。中低收入阶层符合购买要求，等待后可以低价购买。购买五年后，他们可以向政府申请支付土地价格，并进入市场出租和出售。

那么，香港的公营房屋、居者有其屋计划和商业楼宇的比例大约是多少呢？

香港的公营房屋于1960年推出，至今已经营了近60年。居者有其屋计划于1976年推出，至今已运作了42年，在运作时间上已相当成熟。

到目前为止，香港公屋的比例约为17%，居屋的比例约为29%，合共占46%。与2035年深圳新政完成后8%的公租房人才总比例相比，这个比例可谓是全面碾压。

不过，香港的商品房多年来以高房价著称，并没有受到廉价公屋和居者有其屋计划价格的影响。所以对于幻想靠深圳房改新政降低房价的人来说，太简单了。

香港三班

在香港，住宅类型自动将居民分为三类，即自有住房类、居者有其屋类和公共住房类。

这三个阶层的排名不言而喻。比如我们经常看到香港娱乐圈的八卦。在一位香港大姐赢得选举之前，她全家都住在公屋单位。这份报告对大家意味着什么？谁希望他们的下一代承受这样的目光和压力？

香港的公屋也列为369，但共同点是密度高，容积率高。

在建筑面积上，深圳也划分了人才房、住房、公租房的价值。

人才房一般不超过90平米，住房单元70平米，公租房30-60平米。按照常规判断，这个上限应该是三套住宅的标准。

那么，在未来的建设标准中，人才房将是两栋70平，三栋80平；客厅两房50平，三房60平；公租房两栋40多平米，三栋50多平米的概率很大。

这个面积标准，人才房尚可，客厅已经供不应求，所以公租房只能算是住的地方。

与香港人均10平方米的公屋和人均13平方米的居者有其屋相比，虽然深圳的经济适用房人均标准略高，但与内地的居住面积相比，深圳的经济适用房显然正在向港式标准靠拢。

众所周知，深圳建设用地极度短缺。这是对决策者智慧的一个极端考验，从哪里获得土地来完成170万套住房的供应。

纵观新住房政策中的渠道保障，主要有两点:

1.突出产城融合、居住平衡，在宝安、龙岗、龙华、坪山、光明、神山特区建设大型住宅小区，在林深地区开发建设保障性住房；

2.盘活现有土地，加大棚户区改造力度。

路径相对清晰。

1.大多数经济适用房将建在深圳旧海关以外的偏远地区，有些将建在林深地区。只是这些地区地块比较多，土地使用成本也低。

所以，大部分的经济适用房不应该指望有好的地段，甚至可能在深或深的合作区；

2.盘活现有土地，加大棚户区改造力度。毫无疑问，剑指的是小产权房。

深圳有大量小产权房要拆迁。由于长期下沉，拆迁成本极高，难度极大，但必须破。

拆除这些地段好、密度高、成本高的小产权房，然后在这些铺满人民币的地块上建设无利可图的住房和公租房，需要很大的勇气。

就算建，也要超高层，面积小，容积率高。近年来，深圳的48层超高层住宅越来越多。我觉得住宅和公租房的层数超过48层的概率很大。

因此，少量位置良好的经济适用房不应期望过高的居住质量。

同时，人才房和住房单元虽然便宜，但除了面积、地段、容积率等劣势外，还有更重要的流通问题。这样的房子属于闭环流通，只有合格的申请者才能接手。

虽然深圳政府创造性地提出了15年纳税后向政府缴纳一定比例的增值收益就可以进入市场的说法，但漫长的15年和不确定的缴费是阻碍这类住宅产品升值的大杀手。

深圳豪宅趋势:港式标准

深圳6月5日新住房政策出台后，未来深圳的房屋类型、属性、面积都开始高度港化，豪宅的趋势是高度港化。

为什么香港有很多很贵的豪宅？

当然，一方面是因为人少，有钱人多；另一方面，并不是因为有钱人有更多的笨钱，豪宅才越卖越贵，而是因为贫穷限制了你的想象力。

换个角度想，如果你有100亿的资产，你会花2亿买豪宅吗？当然会！

为什么？

第一，因为有提高生活质量的需要，这就好比你有1000万资产，要花500万才能提高生活质量一样；

第二，对于富人来说，同样担心资产的保值增值。上亿资产不能投资，也不能放入股票基金、保险信托等池中。

没有比豪宅更大更好的资本储备池，可以自住，保值增值，面子问题，代际传承。

对于富人来说，还有比豪宅更好的题材吗？不，花上亿买豪宅比花上亿买名画实用价值高得多。所以香港的豪宅价格会越来越高。

同样，未来深圳也会出现这种情况。你可能觉得深圳湾区20万元/平米已经是天价了。不好意思，以后会更高。

2035年深圳楼市多层次格局

未来深圳楼市将是多层次结构。

豪宅是金字塔的顶端，单价只是高一些而不是最高；

二层为质量较好的中大面积商品房；

三楼是普通商品房；

第四层是人才保护房；

五楼是住房；

六楼是公租房。

豪宅和普通商品房的差价会逐渐拉大，而商品房和人才住房的差价会保持足够。

而且，生活在各个层次的人，永远不会满足于现有的居住类型和质量，永远不会因为公租房租金够便宜，以房换房价格够低而沾沾自喜、沾沾自喜。

相反，只要有机会，他们就会想尽办法实现阶级的飞跃，一层一层的取代。

那么，你认为深圳房价下跌的基础是什么？人性上去了，房价怎么降？

更何况，深圳是一座人口多地少的梦想城市，存款金额巨大，每年都有无数中产阶级涌入。

事实上，深圳在2016年初就受到监管，两年多来没有出现过像样的下滑。目前已经完全回到调控前的最高价位，部分区比去年上涨了5到10个点。

深圳贵，而且会越来越贵。

对于越来越贵的深圳来说，这个新的住房政策是政府能想出的最好的解决办法，政府至少尽力保证每个深圳人都能获得最低的生活尊严。

但同时你要清醒地认识到，新政只是想保证你能有房子住，而不是说你能买得起有个人产权的房子。

看看河对岸的香港人和深圳人。请摒弃幻想，明确自我意识，尽快定位自己的生活水平。而且，无论哪一个层次，都需要尽自己最大的努力去争取。

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