新土地法实施时间 新《土地管理法》将于2020年1月1日实施，开发商如何应对？

新《土地管理法》将于2020年1月1日实施。开发者会如何应对？

8月26日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议表决通过《关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉的决定》，自2020年1月1日起施行。此次修订进一步明确了加强土地节约集约利用、引导城乡协调发展的政策取向。同时明确了在土地管理中，加强对农民合理土地权利的保护，体现了对农民土地权利的尊重和保护。

那么新修订的《土地管理法》有什么特点，会给开发商带来什么？

《土地管理法》于1986年6月25日经第六届全国人民代表大会常务委员会第十六次会议审议通过，1987年1月1日施行。随着我国社会经济的快速发展，《土地管理法》与时俱进，经历了三次修改，尤其是这次，修改了40多次。

应该说，由于社会关注度高，涉及利益相关者多，法律修改协调难度大，历次《土地管理法》的修改都经过了长时间的研究和讨论，而《土地管理法》的修改一般都要以《宪法修正案》为依据，大大延长了修改周期。但此次改版面临的困难和延期时间仍超出行业预期。从2012年12月24日《土地管理法修正案》首次提交全国人大常委会审议，到2019年8月26日，历时6年半，也体现了全国人大常委会和有关方面对《土地管理法修正案》的重视和审慎态度。-龙应台的《守望》

本次修订主要突出以下三个特点:

一是强调节约集约用地，加强土地管理

在土地管理原则方面，新修订的《土地管理法》第18条明确要求落实土地的开发保护要求空，严格土地使用管理；提高土地节约集约利用水平。在监督方面，新的第六条规定:“国务院授权的机构应当对省、自治区、直辖市人民政府和国务院确定的城市人民政府的土地使用和土地管理情况进行检查。”说明今后的土地督察权限主要是国务院授权，土地督察可能会有自然资源部或其他部门的人员，以避免在自然资源范围内出现自行审批、自行督察的行为。

对于耕地保护，新的第三十二条规定:“省、自治区、直辖市人民政府应当严格执行土地利用总体规划和年度土地利用计划，采取措施保证本行政区域内耕地总量和质量不减少；”有效避免了一些城市在耕地总量控制上粗制滥造，导致国家土地资源整体质量下降。

同时，新修订的《土地管理法》也下放了一些权限，如适当下放农用地转用审批权限，删除了省级人民政府批准征地并报国务院备案的规定。

二是在征地方面，规范征地程序，完善被征地农民保障机制

新修订的《土地管理法》删除了原第四十三条，即“现行土地管理法必须使用国有土地或者征收国有原集体土地用于非农建设”；新增第四十五条明确了基础设施建设、公用事业、成片开发建设等六种情况需要征地的，可以征收集体土地。其中，成片开发可征用的土地范围仅限于土地利用总体规划确定的城市建设用地范围。此外，不能再实行成片开发征地，空房留作集体管理建设用地入市。

新的第四十七条要求市、县人民政府在申请征地前调查土地现状，公布和听取农村集体经济组织及其成员的意见，组织开展社会稳定风险评估等前期工作，与被征收土地的所有者和使用者签订补偿安置协议，计算和落实相关费用，确保在申请征地前足额到位。个别确实难以达成一致意见的，应当在申请征地时如实说明，供审批机关决策参考。

在总结试点经验的基础上，新的第48条以公平合理的补偿、保证被征地农民原有生活水平不降低、保障长期生计为基本要求。

三是明确了集体土地使用权入市的条件

新的第63条规定，在土地利用总体规划中确定为工业、商业和其他商业用途并依法登记的集体建设用地，允许单位或个人以出让或租赁方式使用，并应签署。书面合同明确双方的土地供应、建设期限、使用期限、计划用途等权利和义务；新增第六十四条规定:“依法取得集体建设用地使用权的，土地使用者应当严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。集体建设用地使用权的出让、租赁、转让、交换、出资、赠与、抵押，参照类似用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院自然资源主管部门制定。”

对于房地产行业来说，新修订的《土地管理法》将给开发商带来更多的机遇和挑战。

首先，集体土地将成为开发商获取土地的新方式。新修订的《土地管理法》明确了集体土地进入市场的条件，为开发商开发集体土地奠定了基础。此前，全国33个试点县级行政区，如北京市大兴区，引进集体土地入市，但这些土地上市后并未受到市场重视。其中一个重要原因是缺乏明确的法律支持和不确定性，新修订的《土地管理法》将大大减少这种不确定性。开发商一方面通过各种方式与集体土地所有者合作，因为没有必要将集体土地变为国有土地，同时可以通过与村集体协商确定地价的支付时间，在一定程度上降低成本，形成双赢局面。另一方面，集体土地可能在市场上与市政府土地管理部门有一定程度的竞争，这将有助于稳定过热的土地市场价格。但需要注意的是，由于具体实施细则尚待出台，且国有土地开发中可能会出现大量尚未发现的集体土地开发新问题，开发商需谨慎从事。

其次，提高补偿标准可能会大大增加开发商的开发成本。新修订的《土地管理法》重点修改现行征地补偿制度，删除征地补偿“30倍上限”，要求“不得降低被征地农民原有生活水平，保障其长期生计”。这意味着征地后的补偿成本可能不仅会大大超过过去规定的“30倍上限”，还会有很多不可控成本，这也在一定程度上增加了征地的难度。在这种环境下，开发商必须完善精细化运营，协助政府征地，在合法合规补偿安置的基础上尽量不增加不合理成本和隐性成本，为项目提供足够的利润。

第三，村集体可能成为房地产开发的生力军。在中国的房地产市场上，一直都有村集体开发的小产权房。除了一些占用的农用地和不符合规划的土地，还有大量的开发。在过去，由于法律的不允许，这些发达的小产权房已经成为一个长期存在的问题。新修订的《土地管理法》为集体土地打开闸门后，这些村集体可以合法使用土地，这可能成为一股不可忽视的新生力量，进入房地产开发领域。与传统开发商相比，由于土地成本低，资金压力小，可以采取租售并举的方式，将短期效益转化为长期效益，开发模式更加灵活多样。村集体的这些优势明显超过传统开发商。而开发商可以通过代建制和合作开发的方式，加强与村集体的合作，获得新的发展机会。

随着新修订的《土地管理法》于2020年正式实施，房地产市场必将面临新的机遇和挑战。如果开发商能顺势而为，抓住机遇，化挑战为机遇，这不仅能降低资金成本，增加利润空，还能达到加快大规模开发的目的。

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