墨香山庄 小区攻略：墨香山庄

第1部分社区概述

正式介绍

莫香山别墅，位于南京主城北座，是2004年以后的商品房小区。墨香山庄社区分为四个时期，从2004年到2011年。它属于城市北部的袁玉娥商圈，是一个周边环境良好的成熟商品房小区。小区南临紫金山，北邻燕子矶新城，交通便利，配套设施齐全，居民素质较高。

墨香山庄大门

社区沙盘

社区入口

墨香山庄有三个入口——西门、北门和东门，其中西门是主要入口。小区三个大门的出入口需要刷卡。北门是北侧的墨香山庄和兴县嘉园的出入口，行人可以随意进出，车辆不能进入。南门是南面墨香山庄和紫金墨香花园的出入口，是车辆进出的唯一大门。其他大门只允许行人通行，不允许车辆通行。

墨香山庄有两个地下车库。车库都在小区南门入口。从小区南门进去后直接开到地下车库就方便了。

建筑特色

墨香山庄主要由总高6层无电梯的多层建筑和总高11层有电梯的小高层建筑组成。

建筑分布

墨香山庄共有30栋建筑，分为一期、二期、三期，均在一个公园内。

一期建筑分布:1、2、3、4、5、6、7、9 、8、10、12、14、11、13

二期建筑分布:17-20栋、22 -25栋

第三阶段建筑分布:16，27，29栋

第四期建筑分布:21 28 32 33栋

电梯操作

墨香山庄小区1、2、3、5、6、17、18、19、20 9栋无电梯，其余21栋有电梯。大部分单位都是标准的一梯两户。只有4栋，7栋，11栋。13栋的三个单元是三户一梯，15栋的第一个单元是四户两梯，第二个单元是五户两梯。

电梯一天24小时运行。

第2部分社区特征

细胞优势

墨香山庄的优点是:

优质户型:墨香别墅户型以南北通透户型为主，有小户型、中户型、大户型，比较齐全，适合不同人群的需求。

环境好，交通方便:墨香山庄交通、商务、交通设施齐全。而且因为环境好，南临紫金山，北靠燕子矶新城。是2004年后建成的商品房小区，风景优美，人文底蕴深厚，交通便利，区位优势明显。

细胞缺陷

墨香山庄也有一些缺点:

车位少:墨香山庄是2004年的商品房小区，车位少，不能满足所有业主的需求，导致很多住户没有车位。

第三部分生活体验

活人口

所有者特征

墨香别墅的业主主要包括以下几类:

大部分都是南京本地人，是当初开发商开市时买的。当时整个袁玉娥地区的价格都是南京的低洼地区，所以很多原来的旧住宅区的业主都在磨乡别墅进行了改造和购房。

另一部分是刚需要落户的外地人，因为墨香山庄无论是小区环境还是交通都是一个优越的小区，很多客户对墨香山庄的环境都很满意。

买家特征

从2016年到2017年，在这里买房的人表现出以下特点:

根据过去一年的交易特点，墨香别墅的主要买家有:

只需要提高自己的购房能力的人，大多在25岁左右，40岁左右。

活的感觉

内部环境

墨香山庄周边是大型商品房小区，环境宜居。不同种类的绿色植物在每栋建筑周围茂密地生长。除了樟树、银杏树等大树，还有一些低矮的绿色植物和草坪构成了公园的绿化。几条弯弯曲曲的小路线是用石头铺成的。夏天在公园散步，味道像是蜿蜒的小路，很多居民会在小区外的马路上跑来跑去健身。社区内保留了部分原有山体，并在山体旁修建了一些健身器材和一个小广场。小区里还有亭子和座位。当你感到困倦和疲惫时，在这里休息并不缺乏乐趣。在阳光下，你会手里拿着你珍贵的书度过一个下午。

小广场，墨香山庄的中心

城市大气

墨香山庄的社区氛围比较热闹。天气好的时候，很多小区业主会每天带着孩子或者他们的宠物在小广场分组玩耍，家长会边看孩子边聊天。下午在小区散步，有跑步的居民，下棋打羽毛球。墨香山庄居委会也会在园区内举办一些活动，如歌咏比赛、儿童节活动、募捐活动等。增加邻里和谐，在这个快节奏的社会。

第4部分社区交通

路网

墨香山庄周边道路交通:

西门:小区西门是墨香路，是城北主干道之一。北接燕子季新城，一路到樱花驼园，南到半仓街。主公交有多条公交线路:312国道、6号、11号、22号、68号、73号、118号、125号等公交线路到达小区遇见所有去南京的地方后，小区旁边有两家大型苏果超市，超市经常做一些活动，周边商业街也比较成熟。

南门:小区南门是小区内车辆的出入口。所有车辆必须从南门进出，保证小区业主在小区内玩耍的安全。从南门进入后，他们可以直接开车进去下车，更方便。而且南门对面是菜市场。生活很方便。

北门:北门是小区里的小门。平时进出的人不多。对面是兴县嘉园小区的一些安置房。

社区周围的主要道路

铁路交通

目前最近的地铁站是1号线麦高桥站，根据百度地图距离墨香山庄3公里。四号线还有王家湾地铁站，距离2.7公里。

公交线路

墨香山庄公交线路比较发达。社区附近有多条公交线路

第5部分外围设备匹配

商业匹配

商业氛围

周边大型商业综合体是麦高桥附近的万家汇商业大厦。是吃喝玩乐的一站式商店。方便适合年轻人生活，是周边整个麦高桥商圈最大的商业综合体。

娱乐和消遣

正式介绍

南京的大型动物园洪山动物园就在小区附近。很多小区业主喜欢在休息日带着宝宝逛动物园，很方便。可以从小区走到南京市宣武区体育中心，里面有羽毛球馆、游泳池、乒乓球馆。业主有空的时候可以带家人去锻炼。

医疗支持

中西医医院

江苏省中西医结合医院是江苏省唯一一家专门从事中医药研究的省级科研机构。也是综合性、研究型的中西医结合一流医院，南京中医药大学附属中西医结合医院，全国十大中西医结合重点医院之一，国家药品临床试验基地。

江苏省中西医结合医院占地76亩，核定床位500张。医院有22个临床学科，设有中西医结合临床医学研究所、中医研究所和SPF实验动物中心；员工629人。江苏中西医结合医院承担南京中医药大学、南京医科大学、江苏大学、中国药科大学临床医学、中医、药学、医学管理等中西医结合专业的研究生教学，以及欧美等国家和地区留学生和本科实习生的教学，接受来自江苏和全国的中西医结合临床高级学生的培训和继续教育。

第6部分社区管理

物业管理概述

墨香山庄住宅物业为万源物业，物业管理相对完善。如果小区内居民有需求，物业可以及时帮助。小区内的绿色小区物业会定期修订，小区内没有明显的暴露线。

安全预防

小区内每一扇门都有保安24小时值班，小区内每一扇门都有门禁管理系统，进出都需要刷卡。如果没有门禁卡，保安一般不会让他们进出，从而保证小区业主的安全。

停车管理

墨香山庄的车位分为地下车位和地上车位，比较紧张。很多车主的车都停在附近的路上，每月停车费200个月。

地上车位:地上车位位于居民楼前，约200个车位。租金200元/月，地下车位300个月。如果是物业车位，每月缴纳50元的车辆管理费。

供热

没有

第七部分新规划

添加计划

1.地铁6号线

南京城市轨道交通二期建设规划

南京城市轨道交通二期建设规划示意图

第八部分房屋销售

交易特征

根据过去2016 -2017年的交易特点，墨香山庄的主要购买者为:

只是需要和提高自己拥有住房的人是主体，大部分都是25到40岁左右。

购买建议

买房时不仅要注意房子本身的情况，还要注意房子的外部环境，比如噪音污染、光污染、漏水等等。

1.房子有光影反射吗

如果建筑立面采用玻璃幕墙，会对相邻建筑形成反射光，进入室内的强光会非常刺目，让人感到不安甚至产生烦躁。对策:选择晴天看房，观察玻璃反射的阳光。

2.房子和小区的防水情况如何

买顶楼一定要检查是否漏水，怎么防水。对策:暴雨过后，走访小区。

3.小区周围有噪音源吗

如果建筑靠近高架桥，即使在高架桥上安装隔音措施，仍然会有噪音。建议在附近待一晚，感受一下噪音对自己的影响。

购买说明

贷款

商业贷款:第一套普通房30%，第二套普通房50%，商业贷款上限30年。公积金贷款上限30万，年限20年。

产权

70年产权的房子，没什么特别注意的。

税收和行政费用

1只有5套及以上住房的房屋，第一套购买90平米以下的只收1%契税，第二套收1%契税；90平米以上的房子，第一套购房税1.5%，第二套税2%。

②不满两年的房屋，契税同上，产生5.6%的全额增值税和附加税以及20%的差价或1%的计税价格的个人所得税。

两年以上的房屋契税同上。差额20%或应税价格1%的个人所得税。

五年后不唯一的房屋契税同上。差额20%或应税价格1%的个人所得税。

销售提案

墨香别墅由于小区环境的原因，在周边小区是一个比较好卖的小区，也是周边小区的热门物业。业主出售的房价应根据自己的出售原因确定，然后结合当前的交易价格。而且二手房基本都是一房一价，装修、楼层、户型都是很重要的因素，所以报价要多方面考虑。

房屋租赁

租赁特征

小区里的房子大部分是自己住的，很少是租的。目前由于居住环境更好，生活设施更齐全，交通方便，房子更容易出租。目前90多平两室租，小三室租的少。

租赁建议书

因为小区里的房子大部分都是装修好的，基本上都有完整的家电，因为交通和生活都很方便，只有房子能快速租出去。

租赁提案

1.对于租房的业主和朋友来说，不仅要看租房价格，还要看客户的情况。另外家里的水电煤气一定要保养好再租出去。

2.还有，不需要报更高的价格。/如果空定7天，最好租4900元，以此类推。

第九部分相似细胞

北苑星园:

北苑星园是2005年后建成的商品房小区，小区南面是市北最高档的建筑中海宣武大厦。小区北面是玄武和栖霞的交汇路网。小区有22栋，都是板塔结合的商品房。社区环境好，居民人文素质高。

社区PK

第10部分入住手册

关于社区战略:

这个社区策略是由南京链家网编辑团队与链家社区顾问合作完成的。

图片使用:除特别声明外，社区策略中出现的照片均来自连锁摄影师团队和编辑团队。

来源:小区基本情况、购买建议、销售建议、租赁建议、租赁建议均来自小区顾问。

注:时间、市场、政策会有变化。以上信息仅供参考，不作为交易依据。