苏州新区商业街 【复盘反思】在打造商圈上成功升级的新城区都做对了什么？

武汉光谷商圈

正文:卓玉京视觉:卓玉京向肖伟吴玉婷

引导阅读

如今，随着人口的迁移和消费的升级，新城区商业区的发展日益壮大。但不可避免的是，很多新商圈的竞争力还是弱于老商圈，那么这种现象的原因是什么呢？你在新升级的商务区做对了什么？

如果你和朋友在长三角城市逛街，老杭州人会带你去西湖边的武林-湖滨商圈，南京人会约你在新街口见面。这两个是典型的新一线城市最古老的顶级商业区。

但是如果你的朋友是苏州人，他们可能会带你去一个没有花园的工业园区，参观金鸡湖，比如诚品、荣源时代广场和新开的苏州中心。

90年代末以来的城市扩张热潮之后，许多城市在老城区之外建立了新城或新区。

经过二十几年或者十几年的发展，虽然大部分还在等待人口引进的过程中，但也有苏州工业园区等少数新开发的城区在商业氛围上已经超越了主城。

再比如重庆人很少把观音桥作为北方新区的一部分，它已经成为一个比解放碑更时尚的新的市级商业中心。

根据市内170个消费品牌的聚集情况，对比了市中心老商圈和新区头商圈的实力，并将新区老商圈实力之间的比例关系作为“新区商圈成长指数”。

商圈边界识别的算法是在计算2018中国城市商业魅力排行榜中商业资源集中度指数的基础上，根据商业品牌的聚落分布，进一步划分中心城区的商圈边界。如果品牌店之间的距离小于新一线城市127米的平均店间距，我们更倾向于认为品牌店属于同一业务群。

从数据结果来看，除了前面提到的重庆和苏州，由于地形和历史保护因素，新一线城市的新商业区实力仍然远远落后于传统的城市中心。其余城市中，武汉光谷商圈增长指数最高，商业实力达到主城区近40%。在杭州等七个城市中，新城的商业实力只有主城区的1/10甚至更少。

这些差异是什么原因造成的？衡量一个新城的商业运营，永远是一个大工程。商业地产公司通常有自己的选址模型来衡量一个新城市是否值得进入。先抛开复杂的建模，来个小案例研究。

我们选择了以金融和互联网行业为主的武汉、天津、郑州和南京。都有较强的传统城市中心和重点新城核心区，发展水平比较好。商圈增长指数可以在10分以上。作为下一批有潜力将新城转变为市级商务区的城市，我们试图探索他们的业务拓展做得对的地方和可以补充的地方。

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离新兴行业和相关员工足够近

武汉光谷聚集了该市新兴产业最重要的人口，大量年轻人在该地区工作生活，使得光谷成为武汉近年来消费品牌最热门的地点。

光谷形成的商业集团也与金融、互联网企业密集的分布区域不谋而合。下图同心圆代表不同商业区覆盖相应规模的新兴工业企业数量所需的面积大小。圆形区域越小，距离越短，越容易获得对这个商圈更好的工业人口支撑。在光谷，鲁祥广场、武汉K11、光谷天地三大商业集团，平均半径1.75公里内可覆盖约3000家金融-互联网科技企业。

当然，这三个业务组之间的企业聚合程度也有差异。鲁祥广场周边商业资源集中度较高，而光谷天地更靠近光谷软件园的工业人口。上图，可以看到光谷广场三层的圆半径比鲁祥的小。光谷广场周边半径1.58 km的同心圆可以覆盖3000家新的工业企业，而鲁祥需要半径2.06 km的同心圆。

武汉K11位于鲁巷和光谷广场的中间，鲁巷商业区的最边缘。这个“艺术购物中心”，2017年在武汉开业，是继香港、上海之后国内第三家K11，开业时间领先于广州珠江新城K11。K11没有选择集群鲁巷中心，而是与光谷软件园和鲁巷相隔2到3公里左右，这样离商流也不会太远，还可以从南到东吸纳软件园和未来科技城的工业人口。

以上都是对商场位置的思考。商业区和购物中心对人流的吸引力通常与其规模成正比，与其距离成反比。在新城区层面上，企业在已形成的商业群体周围新兴产业的集聚程度也与新城区的商业发展密切相关。

总比不知道武汉光谷刚刚提到的商业集团能覆盖3000家新兴工业企业，平均1.75公里；郑州郑东会展中心与南京河西新城辐射这么多企业的距离分别为2.22 km和2.98km；仅在天津滨海TEDA MSD周边5.66公里半径内，就能聚集3000家金融科技企业。

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用最短的距离覆盖最多的人口

新兴工业企业带来了稳定优质的工作日客流，而居民人口对商圈的依赖是全天候的。新一江还利用一种类似于新兴企业集聚度的算法，计算了几个新商业区周边的住宅集聚半径。

从图中可以看出，与其他几个新区相比，河西新城可以在更短的半径内覆盖更多的居民，在漫长的等待商业氛围的推动中积累了更好的人口基础，可以更好的支撑更大数量的商业实体。这也支撑了南京打破新街口商圈长期主导南京单核商业格局的野心。河西新城正在利用更多的购物广场将人口吸引到新区。

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优化新区的交通可达性

虽然新城或新区是建在空白色土地上，有一套事先规划好的完整蓝图，但20年左右的发展时间，仍然不足以建立完善的公共交通配套体系。对于很多逐渐聚集人气的新区商业集团来说，等待新区交通可达性的优化是一场消耗战。

新一酱分析了武汉光谷和郑州郑东新区的企业与新工业企业之间，苏津东金鸡湖和TEDA天津MSD的企业与住宅区之间的交通可达性。

我们选择了商业区周边1公里的地铁站和周边600米的公交站，计算了沿线所有车站对周边3公里新兴工业企业的覆盖范围。可以看到，在光谷天地和郑东王府井这两个子商业群中，周边1公里范围内没有运行的地铁。

目前光谷的地铁以东西向为主，只延伸到光谷，没有形成网络，没有办法从三环外引流。与郑州郑东新区CBD相比，其对该区域整体公共交通的覆盖相对较弱。这也是武汉为什么要用两辆今年4月份试运行的十字形有轨电车连接东部的鲁祥、光谷软件园、未来科技城的原因。L1和L2电车的正式开通将大大提高该地区工业人口的覆盖率。

在居民交通设施方面，MSD在天津滨海TEDA的配置效率明显低于苏州。滨海新区核心区不小，距离天津主城区60多公里，因此该区商业消费需求应集中在TEDA MSD等核心商务区。

但从数据来看，周边3公里消费者覆盖范围不如苏州，商业集团也没有武汉那样通过地铁或电车串联。然而，滨海新区的轨道交通网络似乎已经在建设中，但TEDA MSD仍需要更长的等待期。

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外部连接的交通决定了新商业区的未来模式

作为一个几乎由城市所有力量发展起来的新城市，这里所有的商业中心都应该有成为市级商业中心的野心。要实现这个愿望，就要引导城市其他区域的消费者，换句话说，就是面对传统闹市中的老商业区。

找出四个城市连接新旧商业区的地铁线路，计算沿线商业气候指数，并与周边新兴产业和企业指数进行对比。从下图中你可以清晰的感受到，城市中的很多新城区已经发展出了不错的新兴产业，但是商业资源却没有跟上扩张的步伐。

郑东新区就是一个典型的例子。黄河东路和东风南路地铁站附近有很多工业企业，但商业品牌资源没有跟上。

拥有著名商圈新街口的南京也面临着业务拓展缓慢的问题。新一线城市利用主城到新城的地铁干线引入资源几乎是标准。穿越秦淮河后，南京地铁2号线周边的商业氛围指数几乎像悬崖一样下降。在离市中心最远的奥体产业新城附近，只有一些中小型的社区商家。

但是南京的商业模式正在发生微妙的变化。去年11月，河西新城开了金鹰世界，一个购物面积超过50万平方米的超级商场。近年来，中国城市开设的大型商场的主流商业面积约为10万至20万平方米。

简单计算一下，金鹰世界要辐射50万左右居民，其边界已经侵入了南京传统顶级商务区新街口的核心势力范围。

金鹰世界的位置在吉庆门街站附近，工业氛围较高，商业氛围还有待改善。其位置逻辑与武汉光谷K11有一个共同点:位于新城区具有二级商业氛围的区域，可以覆盖更多的居民，不会陷入偏远的工业园区，通过更好的地铁设施、更大的运量、差异化的品牌定位，提升其对人流的驱动力。

在商业地产和消费品牌的逻辑中，“位置，位置，位置”的原则即使在受到网络零售的冲击后也没有动摇。

只是在国内的新城市和新区做项目，选址再好，也经历了等待和“养”的过程。希望在接下来的几年里，他们真的能逐渐进入收获期。

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