房地产发展 房地产发展的历史

什么是投资性房地产？房地产基础知识中需要掌握的房地产泡沫是什么？如何进行其后续测量？国内房地产是否会像日本房地产一样崩盘，房地产泡沫的预警措施和防范措施？

中国房地产业的发展经历了三大阶段:1978年以前国家主导的规划模式阶段；1978年至1998年的商业开发试点阶段；1998年以来的金融发展阶段。在房地产市场化后的30多年里，中国房地产业极大地改善了中国庞大人口的住房问题、消费问题和城市面貌，带动了近60个行业的发展，对中国经济产生了重大影响。未来，在“城市化”、“国际化”、“智能化”、“工业化”、“金融化”等发展政策和趋势的影响下，中国房地产业将继续在中国发展中发挥重要作用。从1949年到1978年，房地产并没有成为一个行业。1978年以前，在高度集中的计划经济体制下，房地产在中国并没有成为一个产业。

“房地产”的发展规划从未出现在几个国民经济发展的“五年”规划中。当时城市住房是国家建的。建成后，城市居民按不同标准进行实物分配。住房是工作单位的员工福利之一，房地产市场没有形成。在农村，由于中国实行包括土地制度、户籍制度和福利制度在内的城乡二元管理结构，农村农民的住房主要是在集体土地所有权下的宅基地上自建。

1978年以前，中国城市50个，城市面貌和城市环境的改善都靠国家主导的城市建设规划、建设和运营，几乎没有专门从事房地产的企业或机构。由于缺乏市场要素，城市缺乏足够的发展动力和活力。城市居民居住环境的改善主要依靠家庭继承、住房分配等。生活环境差，人多。1978年人均居住面积12平方米。从1978年到1998年，在“市场”的催化下，中国房地产业迅速形成和发展。1978年，中国实施了“改革开放”的国家发展战略。

房地产作为一个重要环节，第一次进入决策层。1981年，深圳和广州作为重要的“改革开放特区”，开始进行商品房开发试点。1982年，中央政府开始推动实施大规模的住房改革。到1991年，中央政府决定在24个省、自治区和城市实施住房改革方案。

房地产市场化开始了。1993年，中央政府相继颁布实施住房公积金制度，发行住房债券，在宏观经济过热的经济环境下，直接催生了连续两年的第一轮房地产投资泡沫。本轮泡沫的特点是具有鲜明时代特征的“经济特区”本地市场供给过剩、消费需求不足，土地投机催化了金融体系不完善导致的泡沫。在中央政府停止银行贷款、清理土地等行政干预下，海南、北海、广州、深圳的泡沫被戳破。从1993年到1998年，中国GDP在20万亿元的基础上，以每年8%的速度增长。中国人均GDP在1000美元左右，世界排名200。

因此，我国城镇居民的消费仍停留在温饱等日常生活水平，房地产市场由于消费能力不足，规模有限。中国每年建成面积只有500万平方米，在8亿城市人口、12平方米住房面积和恶劣的住房环境方面存在巨大的潜在差距。在此期间，以万科为代表的第一批房地产开发企业在中国诞生，数量约为2万家。但是，由于自有资金的缺乏和金融政策对民间资本的限制，这一时期的房地产市场主要由国有企业主导。

比如北京华远，上海程凯。1998-2003年，房地产开发时期:取消福利分房、抵押消费、土地收储和宽松的货币政策。1998年是中国房地产业的关键一年。1998年上半年，许多开发商忍无可忍，纷纷出售土地退出市场。但1998年6月左右，受东南亚金融危机影响，中国经济硬着陆，经济增速连续8个季度下滑。为了遏制进一步下滑的危险，中央政府决心培育新的经济增长点。

房地产市场进入了决策者的视野，政策开始发生变化。那一年，中央政府出台了一系列刺激房地产发展的政策，最具代表性的是取消福利分房和按揭贷款买房，通过市场和个人信贷解决住房和住房消费能力不足的问题。一系列政策使有效需求在短时间内爆发并迅速上升。

2003年，中国实行统一的土地收购、储存和转让管理政策。此外，中国在1993年形成了地方财权和行政权相分离的财税管理体制。地方政府财力有限，但必须承担更多的地方行政权力。在这种制度下，地方政府无限制地追求以土地出让为主的预算外收入，以弥补地方事务财政支出的不足。

另外，以房地产开发为基础的城市建设、招商引资、税收、GDP，只是中国行政体制下官方考核的主要指标。这样，房地产就成了当地发展的主要或唯一引擎。接下来的十年，“土地金融”愈演愈烈，地方产业萎缩，房地产在地方政府的支持下实现了前空的发展。

1998年东南亚金融危机后，为了提振低迷的经济，中国结束了稳健紧缩的货币政策，进入宽松轨道。中国加入世贸组织后，为了刺激出口，货币宽松政策继续实施。

货币超支也成为推动房地产投资的重要力量。在宽松的货币政策环境下，大量民营房地产企业开始焕发活力，房地产市场由国有企业主导的局面得到扭转。

万科、和盛创展、顺驰等一大批民营企业在第一轮取得快速发展，房地产企业数量飙升至8万家左右。当然，这一时期房地产的发展离不开中国整体经济环境和消费能力的变化。

2002年，中国加入世贸组织，中国参与了世界经济分工。大量农业人口进入城镇成为产业工人，大量大学毕业生和留学生在城市就业。中国经济发展加快，GDP增长进入两位数时代。

在经济快速发展的前提下，城市居民的消费结构发生了变化，从日常的温饱型消费转变为具有情感需求的大宗商品和旅游消费。汽车已经开始进入普通市民的家庭，住房改善也普遍提上了家庭消费的议事日程。

在房地产市场的起步阶段，市场的典型特征是从计划经济向市场经济的过渡，建立市场化发展的根本动力，以及以独立需求为主导的市场交易结构。其中，舆论导向的著名段落是中美老太太住房消费观念的故事，深入人心，对刺激城市居民的消费欲望起到间接作用。

从2004年到2013年，在宏观调控中，房地产市场经历了爆炸式增长和糟糕的衍生品结构。1998-2003年，中国房地产市场发展的各种驱动力牢固确立，未来10年中国房地产以空的速度发展。巨大的投资需求、消费需求、政府推动、取消价格管制等，使得房地产行业像脱缰的野马一样疯狂发展。

中国各大城市都成了“巨型工地”。从2004年开始。中国房地产投资保持了20%的持续同比增长率，价格涨幅为200%。年竣工面积达到500万平方米，是1998年以前总面积的1.5倍，是美国房地产年竣工面积的1.2倍。在此期间，房地产解决了中国大多数城市居民的住房问题，城市人均居住面积从12平方米增加到32平方米。房地产为中国城市的升级和转型提供了机遇和模式。城市数量从1949年的50个增加到150个，大量城市发生了显著变化。市场主导的商业地产蓬勃发展，2012年人均商业面积达到20平方米。

在十年的发展周期中，中国逐渐形成了三个经济“车厢”:消费、投资和出口贸易。其中，投资和出口构成中国增长的核心，而房地产是投资的重要力量。所谓“中国模式”，就是出口形成了国内实体经济的发展，解决了就业，增加了居民收入，给国家带来了巨大的外汇储备和税收。政府将这些收入转化为政府对基础设施和民生建设的投资；实体经济的发展、基础设施建设和人民收入水平的提高形成了城市化的需求，从而促进了房地产的快速发展，进一步促进了经济增长。

所以可以说，在“中国式增长”的驱动力中，出口、政府投资、房地产是三大重要力量。2010年以来，房地产行业经济占GDP的25%。房地产收入一般占地方财政的70%以上，被视为支柱产业。这个系列就是所谓的房地产“绑架中国经济”。虽然中国的房地产随着中国整体经济的发展在空之前有所发展，但也解决了积累的住房问题。然而，在行业发展过程中暴露出了更多的问题。

比如消费主导的市场变成了既消费又投资；城市化率从1978年的22%上升到2012年的51%，但是贡献了绝大部分统计数据的农民却没有得到产权房；城市家庭因为买房负债太多，一套房消耗了三代人的积蓄，背负着沉重的债务；以房地产为代表的社会财富再分配导致阶层分化和社会不公平；与房地产相关的社会问题，如拆迁、纠纷、群体性事件等越来越多。在社会上，逐渐有质疑中国房地产发展模式的声音，抱怨房价高企和快速上涨，各种社会矛盾出现，房地产行业成为社会关注的焦点。

2004年至2013年，在一系列社会压力下，中央政府开始实施调控。主要手段是从土地和住房供应的供应方和需求方挤压投资需求，以及行政市场监管。但由于没有触及房地产发展的根本动力，之前的调控以失败告终。2008年，美国爆发金融危机，全球经济下滑。为了刺激经济发展，中国出台了更宽松的货币政策，直接推动了房地产价格的上涨。相反，由于政府的干预，房地产市场一波三折，价格迅速上涨。到2012年，中国一线城市房价收入比达到25倍，高于纽约、东京等国际大城市、二三线城市，房屋数量多空。

因此，以往所有的房地产调控都是由中央政府推动，形成畸形的房地产市场，给人们的房地产发展留下了负面印象。现阶段，中国房地产市场的特点是发展不平衡。表现为沿海与内陆市场失衡，主要集中在长三角地区、珠三角地区、环渤海地区。)，内地和中西部地区市场份额小；城乡不平衡，房地产主要在城市发展；客户群体的不平衡，客户主要是先富起来的城市富裕阶层，而城市中低收入人群中的大多数没有得到住房；房地产产品质量不平衡，普通住宅质量低，高档住宅豪华。在中国房地产企业的这个发展周期中，随着市场规模的增加，企业数量急剧增加，但随着调控的进一步融合和融合，行业集中度迅速提高。

2005年，前100家房地产公司仅占11%的市场份额，而到2012年底，前50家房地产公司占21%的市场份额，企业竞争导致的优胜劣汰现象明显。2013年以来的趋势，定方向，调结构，改革。2012年底，中国新政府确立了城市化的发展理念。中国正在努力改变以前以“地”为核心的房地产开发模式，向以“人”为核心的开发模式转变。旧模式下，依附于土地的城市居民没有分享到真正的经济发展成果，城市棚户区被淹；农村居民的土地和住房资源没有得到全面发展的机会；户籍制度阻碍了城市化和劳动力的自由流动；地方政府定位偏差等。在新的发展模式的指导下，中央政府将进行一系列改革，旨在促进房地产市场的健康发展，而不是被动的“监管”。

未来几年，改革释放的房地产开发红利可能包括以下几个方面:1。从培育世界级中心城市到城市群发展带来的二三线城市和小城镇的房地产开发需求。2.城市品质升级带来的近百个城市的棚户区改造和旧城改造，将带来万亿的房地产发展机遇；3.新一轮土地改革，城镇土地使用模式，农村建设用地宅基地产权确认等。为城市和郊区的协调发展带来机遇；4.住宅地产产品升级，经济发展带来商业地产、旅游地产、养老地产的发展潜力；5.目的是在房地产基础上调整房产税——房产税即将出台，调整房地产存量，挤压泡沫，促进社会公平；6.沿海产业内迁和城市独立产业发展带来的房地产市场发展重点是从沿海向中西部城市转移；7.户籍制度和城乡二元管理体制的结束，带来了大量农民工进城置业的需求，城市化起到了真正的推动作用；一系列的房地产发展趋势将引领房地产向更健康的方向发展，使房地产从投资型向消费型转变，从短期投资向中长期投资转变，从以土地为中心向以产品为中心转变，从增量市场化向增量和存量开发转变，从一般的涨跌到大起大落，从一般市场向市场细分转变。总之，房地产将成为中国城市化发展战略的引擎，一种以民生为重点的产业模式，而不是投资者的天堂。

中国房地产市场发展的直接原因是:人口因素、交通因素、技术升级。20世纪60年代和80年代末的两轮婴儿潮带来的人口红利将极大地促进中国的经济发展和房地产消费。

可以预计，中国政府即将改革实施30年的计划生育政策，将立即面临新一轮的人口增长高峰，这将直接推动未来30年中国经济和房地产的发展。

此外，由于当前人口结构的变化，老龄化速度正在加快。到2020年底，老龄人口将占总人口的43%。人均GDP的上升和人口的大规模老龄化将加速旅游地产和老年地产的快速发展。中国高铁技术在2001年取得重大突破，迅速启动全国高铁网建设。

据估计，到2020年底，中国的高速铁路将建成2000公里，连接100个大中型城镇。中国高速公路网基本建成，里程5000公里。高铁和高速公路将大大缩短城市之间的距离，为房地产购买空和消费升级提供可能性。

未来，互联网技术和碳生态建筑技术在房地产和物业管理中的应用，将使房地产产品和服务的升级以及居住环境的改善成为可能。这些都是未来中国房地产发展的巨大引擎。

因此，无论中央政府即将出台的改革措施和实施方案如何推进，中国房地产业都会进一步发展，但发展的结果是一个更加良性或不正常的选择。房地产开发的质量将主要取决于中国政府是否有轻抬重物和审时度势的远见和智慧，以及改革的勇气和执行力。